陈安庆 陆枫

　　2月29日，位于长沙含浦大道的麓山里佳园楼盘建筑工地内异常安静，一栋栋未封顶的高楼耸立于此，工地内空无一人，离工地外不远的营销中心墙上涂满了“欠债、还钱”的字样。

　　销售中心被砸坏的大门只剩下铝合金框架，厅内散乱着文件、大厅的楼盘模型也被砸碎，一地狼藉。

　　据了解，朱双文不仅是麓山里佳园的开发商，湘江边的另一家楼盘——江滨家园的开发商也是朱本人。江滨家园三期项目，五栋大楼虽已建好，但本该在2011年6月前就应交付的小区至今尚未收尾。

　　本报记者调查了解到：朱双文，男，现年45岁，是长沙坪建房地产开发有限公司的董事长，也是长沙学士房地产开发有限公司总经理，先后筹资开发了江滨家园一、二、三期和麓山里佳园等一系列楼盘。

　　朱双文露出“跑路”端倪是在2月6日，农历正月十五，距麓山里佳园交房的时间已过了两个多月，业主聚集在长沙房产交易大楼讨说法，并一度打砸了售楼部。

　　事发后，朱双文对媒体称：自己深陷各种债务纠纷，身心疲惫。一些债主“日夜纠缠，甚至威胁、恐吓”，过年前夕，麓山里佳园售楼部被拿不到钱的农民工砸坏，危机全面爆发。

　　在本报记者采访中，一位楼盘施工人员介绍，朱双文实际上在去年中秋节前，就拿着300万房款躲债去了，此后是劳务公司为施工方结算了工资，至今开发商还拖欠他个人40000多元工资。“辛苦存了一辈子的钱，首付33万，如果打了水漂，我们怎么生活？”长沙市71岁的童伶清老人在麓山里佳园买了一套房，事发后她独自一人前往长沙市公安局(微博)岳麓分局报案。童和女儿共同署名买房，女儿是残疾人，已经40岁了，为了给女儿一个安定的生活，老人用毕生积蓄买了这套房。

　　据了解，得知朱双文疑似“跑路”后，麓山里佳园和江滨家园上百位业主前往公安局报案。目前，长沙警方初步判定“属于欺诈行为，可能涉嫌诈骗犯罪”。朱双文后来在北京露面，称是来京找朋友借钱缓解危机，并声称自己“不是跑路，不是搞敲诈”，只是暂时躲债，坦陈自己欠债约3亿元，包括银行贷款、工程款、税金以及民间借贷款等，近期急需支付的约3800余万元。

　　朱双文事件被曝光后，长沙自去年的房产开发商“跑路潮”开始引起全国关注。疑似“跑路”楼盘还有湘江700、中远公馆、江滨家园、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方等10多个开发项目。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板跑路、工地停工、售楼处被砸以及焦急的债主、惶恐的购房者和难以理清的债务迷局。

　　春节后，长沙楼市走向仍处在迷雾之中，在万科、恒大等进驻长沙的外来大地产企业纷纷选择回笼资金保命的同时，“跑路”成为了一些难以为继的本土中小开发商的选择，一场前所未有的生存危机正涌向他们。

　　对赌式开发

　　目前长沙有资质的开发商有1000多家，但是真正有项目且在运行的只有200多家。受建筑、建材、钢材经销商上游行业索债所迫，2012年春节前后，成为长沙开发商“跑路潮”多发的时间节点。长沙跑路的几个开发商，都不是单纯做房地产的，本身还有其他生意，银行信贷、民间高利贷、资金腾挪错综复杂。

　　2010年2月，朱双文与长沙学士房地产开发有限公司的刘忠建合作，进行麓山里佳园开发，刘授权朱对外融资、办理麓山里佳园开发的一切手续等。2010年4月，楼市调控开始，麓山里佳园开发贷款未能实现，朱找到民间放贷决心“赌一把”。

　　长沙大多数“跑路”开发商有一个共同的特点——地产开发经验不足。生长空间有限，多依靠地下钱庄、高利贷维持资金运转，进行“赌徒式开发”。朱双文在“跑路”后给媒体留言称，“房地产行业确实是暴利，以前一个楼盘需要10个亿来开发，你只要投入1个亿就能撬动，现在有几百亿身家的老板，可能只用十年时间就做大了。”“成也政界，败也政界。”长沙地产界人士披露，公务员出身的朱双文投身房地产后，通过“官场资源”得到一块10亩左右的长沙铸造厂生活区地块，临着湘江，离长沙市区近，朱规划要建一栋20多层6万多平方米的高楼。

　　但长沙铸造厂生活区地块“虽然拿到了‘四证’，缴足了报建费，但拆迁一直执行不下去，拖了三年，地方政府至今仍未给朱交地，这块地的开发计划搁浅，成为朱资金链紧张的‘关键败因’”。

　　石罗其是2011年一系列楼市调控下，第一位跑路的长沙地产开发商。2月28日，长沙中远公馆小区内平静如常，本报记者向小区内业主询问“开发商跑路”一事，多数业主表示只是听说，他们并没有感受到直接影响，顺利交房后，房产证、土地使用证等证书皆已到手。

　　在开发楼盘顺利交付背后，中远公馆楼盘开发商石罗其在2011年7月因巨额欠款逃跑，之后鲜有露面。债主将石及其公司湖南中远建筑有限公司和湖南中远房地产开发有限公司告上法庭。在石罗其一直未露面的情况下，石的债主向法院申请强制执行。2月24日，长沙市开福区法院，将中远公馆未抵押给银行的39个停车位查封，法院将依法对查封的财产进行评估、拍卖，用拍卖所得的款项来抵偿申请人的债权。

　　本报记者了解到湖南房地产企业资金来源不丰富，老百姓投资渠道不多，造成这里房地产行业中民间借贷较发达。长沙地下钱庄的年息一般在20%—30%。楼市好的时候，长沙中小开发商通过快速回笼的资金、土地抵押贷款等，能顺利还上高利贷，所以很多民间债主和典当行等机构愿意放贷给开发商。

　　严苛的“限购令”让开发商回笼资金步履维艰，而银行信贷对房地产业的全面收紧，彻底将一些中小开发商逼向绝路，一些不甘就此收手或已经走在半途无法回头的开发商选择了高出银行利息许多的民间借贷甚至地下钱庄，利滚利的债务累积，若其后任何一个环节出现问题，都极易导致资金链断裂。

　　在房地产这个没钱就“玩不转”的行业，没有雄厚的财力，在调控未松动的大环境中显然难以生存。恒广发展集团副总经理柳佳分析：“银行的限购才是真正的限购，对于长沙本土开发商来讲，‘限购令’影响远远赶不上限贷的影响。在长沙，限贷令取代限购令成为楼市的最大影响因素，首套房贷利率大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以及时发放。为免违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。”

　　在长沙，东方航标事件或许是中小房企“对赌式”发展，导致生存困境的一个缩影。据长沙地产业内人士介绍，东方航标的开发商石湘中原是长沙县春华皮革厂厂长，经营上负债累累，因得政界领导关照，拍下一块地进入地产界。由于开发经验匮乏，结果经营失败，负债加剧，惨淡收场。长沙东方航标楼盘开发商石湘中就是借下高利贷无力偿还，最终债务滚至8亿元之多。

　　据长沙警方披露情况来看，石湘中为从银行获得开发贷款，涉嫌私刻项目公司公章，假借工程合作之名对外高息集资，以筹集项目后续开发资金。“东方航标”在项目尚未封顶、不具备开盘条件的情况下，搞内部认购，以办理VIP卡的方式，多次向公众购房者收取现金，并抛出“VIP5000抵1万”、“2000抵2万”的诱饵。2011年上半年，东方航标资金紧张的消息慢慢传出。8月，该项目停工，业主开始维权，工人讨要工资。8月18日，公司高层石湘中因涉嫌非法吸收公众存款，被公安机关立案侦查。其名下的资产被查封冻结。

　　解码“跑路潮”

　　本报记者采访发现，半年来，长沙深陷“跑路”风波的楼盘或开发商基本上是2009、2010年进入地产圈的，这些地产商并未正确评估市场的消费容量，大力度的调控政策和市场迅速的反应，让他们措手不及——不少开发商拿地容易，后续开发经营难，一个个烂尾楼盘应运而生。

　　湖南省恒广发展集团副总经理柳佳向本报分析了长沙中小开发商“跑路”的三类情况，“第一类是房子预售出去了，可无法按时交房；第二类是房子建好了可是卖不出去，还不了欠款；第三类是买了地，但后续没钱盖楼。跑路说到底还是资金的问题，在长沙所谓的跑路，多数都是躲债去了。”

　　经验不足、误判市场、盲目发展或许是中小开发商选择跑路的一大诱因。柳佳介绍，长沙作为二线城市，市区并不大。 2006年前，地方政府不富裕，基础建设跟不上，于是大量微利出让土地给基建公司，又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商，自行开发或转让开发。

　　自2006年左右开始，商品房供应量出现“井喷”，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米。不少觊觎行业利润的投资者，投身地产行业，在长沙土地供应量充足和政策环境宽松的条件下，他们游刃有余。但自从2010年针对房地产行业的严厉调控开始后，这些半路出家的开发商就显现出了经验匮乏，对一轮轮调控政策应对不足，而大房地产商先知先觉——首先降价，较早降价占据市场份额，本土一些中小型房企对降价并不热衷，中小房企原本“存货”就不多，降价将直接影响持续开发能力和运营维持，他们死死地握住“价格稻草”。

　　并且长期以来，长沙土地和现房供应量“供大于求”，公务员小区和福利房占有量大，“房市洼地”难以拉动。在背负“房地产市场不健康”的非议中，多数公务员小区低价出售，小区或动用公共财政用于小区道路修建及绿化或享受超低的物管开支，自上而下修建公务员小区，涉及中央驻湘单位、银行、医院等国企及其他事业单位，已是地产界公开的秘密。

　　要求匿名的长沙地产界人士介绍，本土非市场化运作的商品房运作单位有70多家，建筑面积超过700万平方米。从2000年伊始，湖南省政府及长沙市下辖5城区都有运作公务员小区。早在10年前湖南省直公务员小区华盛家园就开始运作，九峰小区于6年前开始兴建。此外，长沙望城县观音岩水库的龙湖住宅小区是湖南省电信实业集团有限公司职工小区，湖南电信还拥有丽景新贵小区，锦成苑是湖南省移动通信公司定向开发的项目，金丝比华利是湖南高速公路管理局集资兴建小区，佳馨园小区是湖南省烟草公司职工房……八方小区是长沙市政府公务员小区，长沙市芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区运作公务员小区分别为芙蓉公寓、仁和？雨花家园、白沙世纪佳园、青竹湖畔小区、金峰小区北院。

　　此外，房地产主管部门对市场预警与有效监管的缺失，以及信息披露的不及时，更让长沙不少业内人士心存忧虑，长沙有关方面自2011年4月份起，不再公布当月房价具体数据，造成部分开发商蒙在鼓中，误以为房价还在上涨。

　　外来规模性地产企业纷纷进驻长沙，也是加速淘汰中小地产商的一大原因。柳佳在谈及大地产商对中小开发商的影响时说：“大地产企业实力雄厚，他们的产品质量、营销理念都给长沙带来了一个新的气象，另外他们的集约化经营，成套的模式开发也使得他们的成本不一定高。这种情况下就有竞争上的优势了，再加上良好的营销理念，本土开发商如果不能学习的话，发展将空间进一步被压缩。”

　　而随着长沙楼市的投资增多后，一些不健康的开发经营方式逐渐暴露。5年前，大多数开发商在拍下土地后仍有资金维持运转，而如今，拿到地后依靠各种方式借贷开发已经成为常态。而自2010年开始中央针对房地产的政策调控，使长沙楼市经历着一次前所未有的考验。

　　来源：经济观察网