陈莹莹

　　 2月28日，碧桂园控股有限公司（下称“碧桂园”）公布业绩称，该集团2011年全年总收入同比增长34.7%，至347亿元，纯利同比增长约35.5%至58.1亿元，毛利（土地增值税拨备前）由2010年度的约83.5亿元上升43.6%至120亿元，毛利率由2010年度的32.4%上升至34.5%。

　　 不过，一位外资投行房地产行业分析师表示，“碧桂园在2012年将难以复制如此高的增长率。”由于碧桂园楼盘大多布局于二、三线城市郊区，受益于其原本就不高的楼价，因此该公司刚性需求住房能够实现销量逆周期增长。但相对于布局于一线城市或城市中心区的房企，其降价空间不高。若楼价逆转，消费者会立即转向购买一线城市或城市中心区楼盘。

　　 此外，值得注意的是，碧桂园2011年的负债比率为63.3%，该数字在上年同期仅为48.4%。在其所有债务中有64.7亿元须于一年内偿还。这对于碧桂园是个不小的考验。

　　 在业绩发布会上，碧桂园总裁及执行董事莫斌多次强调该集团“现金为王”的投资策略。他指出，碧桂园通过加快存货销售及控制成本两大方式保证集团稳健的现金流水平，并以更谨慎的态度去拿地。

　　 或再融资补充资金

　　 持续的宏观调控考验着所有开发商的资金链。

　　 碧桂园业绩报告显示，截至2011年12月31日，其总借贷余额约290亿元，其中银行借款约139亿元，债券约8.8亿元，优先票据约142亿元。绝大部分银行借款均以碧桂园的土地使用权和物业作抵押或担保。

　　 碧桂园的负债比率为63.3%，该数字在上年同期仅为48.4%。“负债率上升是因为年前提前偿还了22亿元账款。”碧桂园控股有限公司首席财务官伍绮琴告诉本报记者，碧桂园为加快拿地速度，已经支付去年买地的98亿元中的71亿元。按规定，购买土地预付账款仅为土地价格一半。

　　 从贷款期限看，银行借款约64.7亿元须于一年内偿还，约70.1亿元须于2至5年内偿还，约4亿元须于5年后偿还。

　　 “碧桂园海外债券最早的偿付期是在2013年。”据伍绮琴介绍，碧桂园在2012年将面临约65亿元的银行贷款需要偿还。2013年，该集团需要偿还的银行贷款及债券的金额分别为43亿元和9亿元。

　　 业绩报告显示，截至去年末，碧桂园的现金及银行存款（包括受限制现金）共约124亿元，同比上升25.8%。目前，该集团78.4%和21.6%的现金及银行存款分别以人民币和其他货币（主要是美元和港币）计值。

　　 对此，碧桂园有自己的解决办法。“开源节流是碧桂园面对高负债率的应对方案，希望将负债率控制在60%以内。”莫斌指出，集团将通过加快存货销售及控制成本两大方式保证集团稳健的现金流水平。碧桂园在2012年希望将短期去化率维持在 60% 的水准，并考虑通过再融资的方式补充资金。

　　 高增长待考

　　 尽管碧桂园向投资者交上一份不错的成绩单，但不少券商仍对碧桂园的经营策略和未来发展存有疑问。

　　 “碧桂园过分注重住宅楼盘，特别是非中心城市，非中心区的销售的经营策略不符合我们偏好的模式。”花旗银行在近期发布的一份报告中指出，在专注于能够提供现金流的物业开发的同时，碧桂园不应忽视其长期发展策略。

　　 数据显示，2010年碧桂园二三线城市的土地储备占总土储约84%。另外，该集团业绩报告显示，碧桂园收入增加主要源于物业销售增加。据本报记者统计，2011年，该集团物业销售收入占集团总收入的份额高达95.5%。

　　 在碧桂园的业绩会上，莫斌多次强调了该集团“现金为王”的投资策略。他指出，集团在2012年会以更谨慎的态度去拿地。集团在拿地时会更加注重土地是否能符合“资金快速回笼，快速销售”的目标。保守预计，碧桂园在2012年将会有11个项目，总面积约为140万平方米的新盘推出，全年资本开支（不包括建筑款项）保守估计约为200亿元。

　　 业绩报告显示，碧桂园2011年全年共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%。该集团管理层预计，包括旧盘新推的楼盘面积，2012年，该集团总推盘面积不会低于上一年水平。