张晓玲

　　今年1月份至今，一线城市及重点二线城市的土地交易，绝大部分以底价成交。其中，1月份北京成交的20幅土地均为底价，为近年来罕见。

　　这背后，是地方政府在土地价格上的妥协。多位房地产业内人士认为，房价下跌预期已经影响土地市场，反过来促进房价的进一步下跌。而土地市场的低迷还将维持一段时间。

　　部分地价可打五折

　　2012年初，地方卖地压力渐显。一家大型房企高管向记者透露，地方政府现在部分地价可以打五折。比如2009年楼面地价5000元/平方米的地块，现在去跟地方政府谈，3500、3000，什么样的付款条件等，都可以谈，相当于打五折。

　　还有一个更重要的变量是规划修改。比如通过提高容积率，土地的总价款没有发生变化，但摊到楼面上的地价变低了。

　　某商业地产巨头公司老总也表示，有些地方政府急切地渴盼开发商拿地，价格好谈，甚至可低至市价的三分之一。“北京某个新区现在用去年不到四成的地价在招揽开发商。”他说。不过，地方政府表面上对外叫价依然维持高位。

　　金地稳盛投资总经理吴涛认为，房地产市场的预期改变了，土地市场面粉贵过面包的情况不会再出现。作为一个投资者，他认为楼面地价占整个房价成本的三分之一，甚至更少，是目前土地市场合适的价格。

　　地价溢价率已明显下调。以北京为例，据北京中原地产测算，北京住宅类土地的溢价率，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的16.9%。下调了62个百分点。

　　这个趋势还在延续。北京土地整理储备中心数据显示，2012年1月北京共成交20宗地块，全部以底价成交，土地出让金21.92亿元，同比下降64%。

　　部分房企反周期拿地

　　淡市之中，仍有房企逆市而行。

　　1月份，保利、万科和招商3家房企花费38亿元补充了4宗土地储备。进入2月，“抄底”房企渐多。以中海、招商、绿地为代表的央企和国资地产商加入了拿地阵营。

　　“抄底”背后，土地出让方式正在发生隐性的改变。由于买方话语权的加大，地方政府更多选择在找到合适的买家、谈好价格之后，才公开出让土地。

　　这也是今年地方政府吸引房企拿地的主要方式之一，“双方谈好之后，土地部门拟定排他性条件指向某家房企，以底价挂牌出让，让该房企顺利摘得”。前述房企高管说，招标和拍卖正变相成为“定向出让”。这种借鉴了“勾地”制度的方法，可以避免土地的流拍。

　　中海地产一位高层对本报记者表示，今年公开土地市场“很有机会”，因为价格、付款条件、规划条件等都可以谈了。中海充裕的资金也为其提供了“抄底”的条件。2月20日，中海宣布通过增额发行票面利率为4.875%、2017年到期的债券筹资2.5亿美元，增发后，债券的总发行规模将达到7.5亿美元。

　　招商地产(微博)近期土地市场表现最为积极。2月14日，招商地产联合九龙仓以底价23.7亿摘得北京来广营乡一幅地块，这已是招商自去年12月以来第四次拿地。

　　地价仍未见底

　　不过，尽管价格可谈，但目前房企总体拿地意愿仍然不高。据中原地产统计显示，1月份10大标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%。2月份至今，也仅有上述少数房企进入土地市场。

　　雅居乐有关人士对记者称，公司延续2011年以来的放缓拿地之势，1月份至今没有新地入账。深圳一上市房企投资部经理称，开发商上半年大多不准备出手拿地，都在卖房子回笼资金。

　　中国指数研究院(微博)副院长陈晟认为，一二季度土地市场会比较冷清，三四季度会好点。

　　北京中原地产总监张大伟称，房价下降将直接影响土地价格下调，预计后市接近底价或底价成交，依然会是土地市场的常态。

　　价格下行加之房企整体拿地意愿不足，2012年地方土地出让金收入预期大幅下滑。按照北京国土局的估算，2012年该市土地收入预计为900亿元，比去年实际收入减少300亿元。