项峥

　　 国家统计局最新公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，2012年1月份，有52个城市的新房销售价格出现环比下降，有9个城市的新房销售价格出现同比下降，房地产市场调控成效进一步显现。在房价出现回调同时，商品房成交量出现萎缩。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。随着时间推移，预计出现房价同比下降的城市将继续增多，全国性房价回落将日益临近。

　　 在房价下跌动力增强情况下，需要加紧研究与房地产调控相关的金融税收政策，调节住房需求结构，增加普通商品住房供应。差异化的金融税收政策，是调控住房需求结构的一个重要手段。一方面通过差异化的政策实施，增加交易成本，抑制市场投资与投机需求；另一方面又体现出对首次购房人的政策倾斜，增加普通商品房交易。

　　 笔者认为，差异化的金融税收政策，不仅可以适用于在购买商品房套数上实施差异化政策，而且还可以针对成交房价实施差异化的政策约束。

　　 差异化金融政策的选择，一是配套公共租赁住房的建设，成立政策性银行或推出政策性金融业务，提供公共租赁住房租金贷款、公租房建设政策性贷款等，着力解决公共租赁住房建设存在的融资难题；同时，面向中低收入人群，推出针对性的个人政策性贷款等，用于支持中低收入人群的住房需求。二是实施差异化个人住房贷款政策。目前，金融机构已经实施了差异化住房贷款政策，主要体现在对购买首套房、二套房及以上的贷款政策上的差异。今后也可研究将住房销售成交价格作为实施差异化房贷政策的基础，抑制高价商品房需求。三是尝试将个人所得税证明替代收入证明，作为银行判断真实住房购买需求和偿贷能力的前提，从而甄别真实住房消费需求，降低金融风险。四是实施差异化住房开发贷款政策。比如将商品房售价作为住房开发贷款的承诺条件之一，若在商品房出售环节出现明显调高销售价格的情况下，银行有权要求开发商提前偿还贷款。

　　 差异化税收政策方面，一是加大对购买二套房、二套房以上交易的征税力度，提高交易成本；二是加大对购买二套房、二套房以上人群个税的征缴力度，确保购买的资金为合法税后收入；三是差异化税收政策也需要考虑居民合理的改善性住房需求。

　　 当然，差异化金融税收政策的实施，需要一些前提条件。比如要确定本地区的合理房价，住房登记系统的完善等。总而言之，通过差异化的金融税收政策，不仅要满足中低收入人群的基本住房需求，而且也要抑制非理性的住房投机需求，促进房地产市场的健康平稳运行。