邬琼

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　　2012-02-06

　　邬琼

　　半年30亿港元的营业额，利润高达27.36亿港元。在农历新年前，香港恒隆地产公布其2011年下半年业绩。

　　随后，恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗接受恒隆集团内部刊物《连系恒隆》专访时表示，已将发展重点转移至内地商业地产的恒隆有信心成为中国最优秀的房地产商，并同时表示恒隆并不介怀在内地发展高端住宅项目。

　　此番言论与陈启宗此前一直强调在内地主营商业地产似有区别，但陈启宗称，做住宅是不得已而为之的举措。“我们仍强调恒隆在内地以做商场为主，但是限于内地地方政府对土地的要求，我们会做住宅。”陈启宗说。

　　负债

　　自上世纪90年代以来，恒隆在内地经营商业地产效益可观。

　　2011年下半年，恒隆地产内地商业地产出租收益增长23%，达到13.9亿港元，接近其在香港的商业地产14.8亿港元的租金收入。“我们在内地商业地产的初始回报可能为4%，相较国际一流地产商在世界其他城市初始回报7%的水平还有距离，但项目成熟之后，我们的回报率可以高达37%，而国际同等商场成熟后回报率仅为12%。”陈启宗在恒隆地产2011年半年业绩发布会上称。

　　2011年下半年，恒隆地产突破了坚持多年的“零负债”经营思路，将其负债率提升至1%。

　　但陈启宗表示，开始通过银行融资的主要原因是，恒隆在内地多个项目进入施工状态，工程费用提高，同时2011年恒隆又在昆明拿地，在此背景之下，恒隆希望通过银行贷款进行融资发展。

　　这是陈启宗首次对外界表态，为发展内地商业地产恒隆将负债经营。但陈启宗仍认为，进行负债经营是为市场所迫，能够带来大量正现金流的香港住宅销售因为香港房地产市场转冷而暂停；此外，受累全球经济影响，陈启宗认为当前亦非配股融资的最佳时机。

　　“除非香港房地产市场突然好转，以及香港股市突然好转，我们能够出售一些住宅抑或进行配股，恒隆将回到零负债经营，但就目前表现来看，我不认为香港房地产市场及股市在短期内会有所好转。”陈启宗称，但他并不认为恒隆的负债在未来会达到一个很高的水平。

　　“我们在银行备用的信贷额度是200亿元左右，全部用完，恒隆的负债率将提升至30%-40%的水平。但是恒隆自己仍有200亿元左右的资金，如果恒隆负债率要上升至30%-40%的水平，意味着我们要动用400亿左右的资金。如果真是如此，那么香港及内地的房地产市场实在要到非常黑暗的地步，黑暗到我们想不买地都不行的时候才会花400亿去买地。但现实看来，两地的房地产市场仍未到这个程度。”陈启宗说。

　　但陈启宗仍不排除未来内地还有新的商业地产投资机会，其表示仅从昆明项目的表现来看，在政府重新将项目挂牌拍卖之后，原有的六家竞争者变为两家，四家内地开发商因为市场不好退出竞争。这意味着未来内地土地市场仍有机会。“我现在正在等电话，内地地方政府卖地收入占到政府收入的30%-40%，他们需要卖地。”陈启宗说。

　　住宅：逼出来的利润

　　事实上，在商业之外，陈启宗认为未来3-5年，内地的住宅将为恒隆带来可观的利润。

　　2011年下半年业绩显示，恒隆收入主要仍来自于香港及内地的商业地产租金收入，共计28.76亿元。此外，恒隆在香港亦有部分住宅，但销售收入仅为1.93亿元。

　　此前，陈启宗接受本报专访时亦表示，恒隆并不进军内地住宅地产业，因为恒隆的优势在于商业地产，当前内地的政策刺激消费，未来二、三线城市的消费增长将会加速，因此看好二、三线城市的商业地产前景。

　　但陈启宗在接受恒隆内部刊物专访时首次表示，未来恒隆在内地的住宅项目将会为恒隆带来可观的利润。“我们并不希望做住宅，那个是内地政府逼出来的利润。”陈启宗表示，内地地方政府往往希望做综合性地标建筑，这与恒隆仅希望在内地发展商场的想法有冲突。“在内地做项目，地方政府要求规模。”陈启宗称，“类似于沈阳，他们不是对容积率要求上限，而是下限。”

　　陈启宗以沈阳市府广场为例，恒隆原本希望做的是500万平方尺项目的商场，但是地方政府要求做900万平方尺的建筑。

　　项目剩余会让恒隆颇多考量，尽管大多数恒隆员工会认为做写字楼的增值效应可能较住宅更好，但是并非绝对。

　　此前陈启宗在接受本报专访时曾表示，内地二线城市过多吸引投资地标性建筑导致的直接后果是写字楼超量，而部分内地城市并不适合做写字楼。正是出于对写字楼出租效益的考量，陈启宗认为，对于商场之外的部分，沈阳市的恒隆广场会考虑建一部分写字楼，也会做部分住宅。

　　陈启宗认为，住宅项目的利润考虑并不仅仅从物业升值角度，住宅项目的出售可以为恒隆带来正现金流及可观的利润。“以沈阳为例，沈阳现在高端住宅的价格是2万元/平方米，但是未来三年后其住宅价格的增长幅度可见。更何况我们是在沈阳少有的世界级商场上做住宅，其价值更甚。”陈启宗称，“这就类似于香港置地广场上的住宅价值肯定不可同日而语的道理。”

　　陈启宗认为，照恒隆现有土地价格，未来“恒隆广场上盖”的住宅的利润接近50%，届时将给恒隆贡献更多的利润。“这是政府逼出来的利润，你想不挣都不行。但是这不意味着恒隆会改变在内地的策略，我们仍是商业地产商，首先考虑的是在中国的二线城市做世界一流的商场。”陈启宗称。

　　来源：经济观察网