中国经济网编者按：2012年的春节，楼市在一片惨淡中度过。据统计，春节假期广州仅签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套，北京甚至遭遇三年来首次“零成交”。楼市陷入异常尴尬的境地，但这并未动摇中央对房价调控的决心。近日，温家宝总理在国务院第六次全体会议中强调，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。中经博主对此表达了看法，一些专家认为全年房价下行将由此拉开序幕。

　　贾卧龙：没有卖不出的房子，只有卖不掉的价格

　　

　　对于开发商来说，2012年是一个关乎成败的关键年，今年是开发商还债的高峰年，房企的资金缺口将达到上万亿，政策延续之下，银行的开发贷款控制依然很紧，相当一部分房企将会因为债务问题而消失，所以回款问题对于开发商来说就显得非常重要。虽然今年政府要换届，政策延续具有不确定性，但几天前温总理再一次重申要巩固楼市调控成果、促进房价合理回归，说明楼市调控政策的延续是大概率事件，另外，房产税、住房信息联网等工作都在积极进行中，这些都说明如果没有大的意外，政策大转向的可能性很小，所以开发商要做的是认清形势并顺应形势，逆势而行没有好处。【全文】

　　马跃成：调控的最终目标是建立普惠制的住房制度

　　

　　中国的楼市这么多年以来早就不再仅仅是经济问题了，建立一个稳定的，让老百姓有房住，让有钱人住好房的制度才是我们调控的根本目标。这个目标就是要放房价回归到合理的空间，有人问什么是合理空间，我觉得所谓合理房价就是绝大多数人都能买得起房的房价，无论是不是贷款，或者是多少年的贷款，总之是，要让人们依靠自己的力量能够有房住。【全文】

　　吴其伦：尽快出台更有力的抑制投机投资政策

　　

　　毫无疑问，始于2010年的房地产调控政策在很大程度上打击了投机、抑制了投资。从市场表现来看，对于调控政策执行到位的城市房价无一例外地出现了不同程度的下跌。可见，房地产调控成果的取得，地方政府的执行是关键。而欲巩固房地产调控成果，须继续严格执行及完善房地产调控政策，并尽快出台更加有力抑制投机投资的调控政策。故此，笔者建议：统一房地产限购令标准（外地人纳税年限设定为五年）并将其扩展到县级城市，尽快出台开征房产税、取消商品房预售、提高房地产项目资本金比例等政策。【全文】

　　杨红旭：较好的购房时机不再遥远

　　

　　预期年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化。另外，当前货币政策已经出现定向宽松，预计二三季度将会更加明显。在经济政策和房地产政策的综合调整、松动条件下，下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年将是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机不再遥远。【全文】

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　　房价是撬动楼市销量的杠杆

　　作者：贾卧龙

　　时间已经进入了2012年，但楼市却依然延续着2011年的冰冷状态，这是今年年初房地产市场给人的总体印象。2012年对于楼市来说是变幻莫测的一年，政府即将换届，带来政策的不确定性，受其影响，楼市走向也变得不明确。特殊时刻，购房者可以选择持币观望，而开发商则最好能有所行动，靠主动出击换取销量，以便为将来的资金危机减压，而降价就是一切行动的关键。

　　楼市从来都不缺少需求

　　开年以来，各地楼市的成交量少得可怜，有些城市甚至多日出现零成交现象，见证了货真价实的“开门冰”。楼市如此惨淡，并不是因为楼市的需求少，相反，中国的楼市从来都不会缺少需求，尤其是在城镇化加速发展、保障房跟不上脚步的情况下，居民对商品房的需求肯定是保持在高位的，真正造成成交量锐减的是购房者的观望。

　　购房者之所以观望，无非因为三点，房价高、首付高、利率高，在国家的严厉调控下，房价有下行趋势，所以购房者选择等待无可厚非。但等待归等待，需求就摆在那里，开发商要是能打动这些购房者，那么销量、回款等就都不是问题了。真正的刚性需求与投资需求是不同的，对于投资者来说，自古买涨不买跌，下行趋势下，开发商即便降价也难以获得投资者青睐，但对于刚需购房者来说，只要房价降到他们能够承受的范围，成交量肯定会回升，所以，刚需是支撑未来楼市的关键，抓住刚需就是抓住成功，而最终能打动购房者的行动就是降价。

　　僵局之下先改变者先赢

　　对于开发商来说，2012年是一个关乎成败的关键年，今年是开发商还债的高峰年，房企的资金缺口将达到上万亿，政策延续之下，银行的开发贷款控制依然很紧，相当一部分房企将会因为债务问题而消失，所以回款问题对于开发商来说就显得非常重要。虽然今年政府要换届，政策延续具有不确定性，但几天前温总理再一次重申要巩固楼市调控成果、促进房价合理回归，说明楼市调控政策的延续是大概率事件，另外，房产税、住房信息联网等工作都在积极进行中，这些都说明如果没有大的意外，政策大转向的可能性很小，所以开发商要做的是认清形势并顺应形势，逆势而行没有好处。

　　有句话叫“没有卖不出的房子，只有卖不掉的价格”，房价就是撬动楼市销量的杠杆，房价下行，销量必然回升。当前市场上降价预期很浓，僵持下去，楼市冰冷现状不会有大的改变，而时间拖得越久，对开发商越不利，尤其是那些资金紧张的开发商。所以，对于房企来说，最好加快降价促销步伐，不管用什么办法，只要能打动购房者，就可以继续生存，先改变者先赢。当然，对于购房者来说，也不要有太大的降价期望，指望房价雪崩式大降，目前来看机会不大，既然是自住，价格适合自己就可以考虑出手。

　　房价不是不能降的，只要有利润房企就能生存，房地产的暴利时代已经过去，取而代之的是靠质量和服务求发展的时代，房地产市场如果能回归正常，那么对于调控来说也是大功一件。

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　　楼市调控还差最后临门一脚

　　作者：马跃成

　　国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。温家宝强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

　　这是从2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次明确提及“促进房价合理回归”。这个讲话也有一个亮点就是把投资性需求和投机性需求相提并论，一起被列为了被抑制的对象。人们一般以为，楼市投机确实可恶，但是房地产投资无可厚非，抑制楼市投资是不是应当？要深入分析这个问题，人们肯定要先弄清楚，何为投机型需求？何为投资性需求？

　　如果要是要买房人承认自己是投机者肯定不现实，甚至公开承认自己是投资的都很少，有人已经三套房子了，还要说自己是买房自住需求。我以为所谓的投资应该是以房租盈利的购房行为，但是现在这种情况下，房租甚至没有利息高，哪有人会投资房产赚房租？可以说所有购房人都是以房价上涨作为购房盈利的基本出发点，把房价只是上涨不会下降作为购房的理由，恰恰就具备了投机的基本要件。

　　因此，现在中国楼市除了自住以外，基本上都是投机行为。其实，投资和投机本来也没有一条严格的界限。总理这个直接点出把楼市投资作为抑制的对象，更深层的意思就是点明了，中国未来将是一个自住需求的房地产政策。这点总理还没有明确地讲出来，但是意思已经很明确了。这层窗户纸为什么还不捅破呢？

　　记得这轮调控刚开始的时候，总理的讲话还是抑制房价过快上涨，那时候，我就说，房价如果只是抑制上涨的话，那一定是不可能完成的任务，什么叫过快？什么叫高房价，这种模棱两可的语言，与严厉的调控目标不搭调。当时确实就有知名开发商说了，总理和中央没有说要房价下降呀？

　　就是这种舆论，让房价迟迟降不下来，也让调控处于被动状态。后来，中央政府明确了房价理性回归的目标，也就是明确了要房价降的要求，于是开发商就开始从了，房价应声而落，调控局面一改以前的被动局面。这也就是总理这次说的，巩固房地产市场调控成果之成果。

　　最近，我们看到，一些地方政府还在调控措施上试探中央决心，不断有关于一些城市放松限购的消息传出。而一些开发商和地产界专家更是大胆地预测2012年楼市调控必然回头，昨天还有人预测房价在今年涨20%，明年上涨50%的疯狂言论。

　　关于楼市调控的争论在过年之后陡然升级，可能与这个春节房市交易量大幅度下跌有关系。当然，我们也看到，所谓的房价再涨论，楼市调控回头论不能说一点道理没有。但是他们找出的理由多是国际经济危机，中国保增长的压力等等。

　　但是，中国的楼市这么多年以来早就不再仅仅是经济问题了，建立一个稳定的，让老百姓有房住，让有钱人住好房的制度才是我们调控的根本目标。这个目标就是要放房价回归到合理的空间，有人问什么是合理空间，我觉得所谓合理房价就是绝大多数人都能买得起房的房价，无论是不是贷款，或者是多少年的贷款，总之是，要让人们依靠自己的力量能够有房住。

　　如果有了这样的目标，我们就知道了，现在的调控是不是应该放松，现在的房价还有多少往下降的空间。我认为，从中央政府的文件里正式明确这样的一个调控最终目的是有必要的。必须明确调控的最终目标就是建立普惠制的住房制度，既然已经不再允许房产投资，就可以说保障一家一套房的制度是必须的，为实现这个目标出台房产税也是不能回避的，加大交易税也是可以理解的。这次调控如果再把这临门一脚踢出去了，关于调控的很多问题也就迎刃而解了。

　　马跃成博客：http://blog.ce.cn/html/53/109953.html

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　　巩固房地产调控成果的三大关键

　　作者：吴其伦

　　1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告（征求意见稿）》时强调要巩固房地产市场调控成果。很显然，总理所指的房地产调控成果是指目前房地产市场出现的地价普遍下跌、高价商品房成交大幅下滑、一线城市房价开始下跌、保障房建设工作顺利推进。毫无疑问，房地产调控成果的巩固不仅利于中国房地产市场尽快迈入理性发展通道，更利于中国民生保障事业的顺利推进，对于中国经济的发展意义重大。那么，如何巩固房地产调控成果呢？笔者以为，应从三方面入手：

　　一、督促地方政府全力执行房地产调控政策，谨防地方政府松绑调控或变相松绑调控

　　房地产调控成果的取得，不仅源于中央房地产调控政策制定得到位，更源于地方政府在限购、限贷等调控政策的执行。可见，巩固房地产调控成果，须加大力度督促地方政府不折不扣地执行中央房地产调控政策，加大力度坚决杜绝地方政府任何松绑或变相松绑房地产调控行为。

　　而就在中央再三强调坚持房地产调控不动摇的态势下，却有部分地方政府做出松绑调控之举：日前，中山市国土局备案系统对超过5800元/平方米但低于6590元/平方米的商品房已经可以进行备案，但单套建筑面积单价超过6590元/平方米的，市国土局暂时无法办理登记备案。这也就意味，目前中山楼市限价已经从5800元/平方米提高至6590元/平方米。

　　笔者建议，中央尽快出台针对房地产领域的最强调控问责制，对于没能完成房地产调控目标的地区，其最高行政长官及房地产主管领导要受到降职或更严处分；对于那些松绑或变相松绑房地产调控的地方政府官员，要予以严惩。

　　二、确立理性的舆论导向，谨防部分专家利用其影响力干扰调控

　　日前，叶檀(微博)发表博文称“房价下跌50%很可怕，笔者已经一再论述，那意味着实体经济崩溃与信用市场冻结。不要说房价同比下降30%，哪怕是下跌20%，包含通胀因素在内，意味着房价下跌25%以上。到那时，恐怕我们等来的不是房地产继续调控，而是政府再次放松房地产调控，房价迎来报复性反弹，到那时，一些人期盼放松房地产调控的预言就会成真。政策忽上忽下，是企业不可承受之重。”

　　很显然，叶檀所称“房价跌20%，政府就将放松调控”是严重不靠谱的，因为中央数度明确要促进房价合理回归，要让房价能够被民众所接受。而房价跌20%绝称不上合理回归，更不能令民众接受。

　　叶檀的观点与某些专家、学者持续唱涨房价实异曲同工，此观点将令消费者、投资者变得盲目、失去理智；令地方政府有了松绑调控的理由；令房产开发商有了死扛房价的勇气和信心。将在很大程度上影响房地产调控成果的巩固。

　　故此，欲达巩固房地产调控成果之功，需确立理性的舆论导向，谨防部分专家利用其影响力干扰调控。

　　三、继续严格执行及完善房地产调控政策，尽快出台更有力的抑制投机投资政策

　　毫无疑问，始于2010年的房地产调控政策在很大程度上打击了投机、抑制了投资。从市场表现来看，对于调控政策执行到位的城市房价无一例外地出现了不同程度的下跌。可见，房地产调控成果的取得，地方政府的执行是关键。而欲巩固房地产调控成果，须继续严格执行及完善房地产调控政策，并尽快出台更加有力抑制投机投资的调控政策。故此，笔者建议：统一房地产限购令标准（外地人纳税年限设定为五年）并将其扩展到县级城市，尽快出台开征房产税、取消商品房预售、提高房地产项目资本金比例等政策。

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　　2012年楼市“开门见冰”

　　作者：杨红旭

　　春节过完，楼市依旧冰封，春天遥遥无期。有统计表明，春节期间多数城市住宅成交量，创近几年新低。数据不一定准确，但也在一定程度反映了现实。楼市开门冷，股市开门绿。一年之计在于春，这个春天并不美妙。

　　房地产市场的短期走势，主要取决于政策。可政策面，同样被一则利空笼罩。1月31日，国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中提出：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　这一表态，等于给市场再泼一盆冷水，至少在可以看得见的未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商，信心再受打击。年前，同场做电视节目《头脑风暴》时，潘石屹(微博)曾抛出一个观点：春节过后政府就会救市。看来，这一热望，又要撞在厚厚的冰壁上了。

　　其实，温总理的表态，也是去年12月中央经济工作会议精神的沿续，上半年不太可能看到政策明显松动。这也就意味着，上半年房价还将保持下跌的态势。其中，一季度市场处于年内最冷状态，二季度随着天气的回暖，住宅成交量会出现一波反弹，但价格不可能由跌转涨。毕竟三个因素都比较严峻：调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企。

　　不过，详察温总理的指示，也能发现两点措辞上的细微不同（与之前相比）。第一，“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间。第二，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求；同时，“逐步完善”，意味着限购、限贷这类措施将会慢慢调整，尤其是限购政策，今年应该会出现松动和调整。

　　近期住建部表示，全国40个主要城市个人住房信息系统今年6月底前将与该部联网。联网本身，并不代表调控升级，却为优化和完善调控政策创造了一定条件。因此可知，今年政策总体从紧，但会有所调整，更加强调差异化的信贷、税收政策（经济手段），慢慢淡化行政性的干预手段。从时间序列分析，上半年不会放松，下半年会有所放松。判断的条件有二：一，按当前态势，房价再跌半年左右，应能初步达到预期，当然只能是暂时的、笼通的，因为合理房价并无标准，且不可能通过这次调控一次性的调整到位。二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，“保八”遇到困难。

　　预期年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化。另外，当前货币政策已经出现定向宽松，预计二三季度将会更加明显。在经济政策和房地产政策的综合调整、松动条件下，下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年将是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机不再遥远。

　　杨红旭博客：http://blog.ce.cn/html/83/109983.html

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