■廖英敏（国务院发展研究中心市场经济研究所研究员）

　　2011年是房地产市场最不平凡的一年。自年初开始，国务院连续出台一系列房地产调控政策，综合运用行政和经济的多种调控手段，不断加大调控力度，明确表示要“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平”。一方面，加强需求管理，在全国40多个城市先后出台了商品房限购政策，对二套及以上住房实施限贷政策，进行房产税试点及调整完善相关税收政策，严厉控制投机性、投资性住房需求。另一方面，增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设，改善住房供给结构。同时，明确地方政府促进本地房地产市场平稳健康发展和保障房建设的责任，保证调控措施得以顺利贯彻落实。

　　2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化，逐渐趋向理性。一是限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求，大量投机需求离场，房地产投资不再是居民的投资首选，刚性需求和改善型需求成为房地产市场购房的主力，中国房地产市场向居住本性回归。二是国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，不再盲目追涨，购房比较理性。三是2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4．9％，增速比上年回落5．7个百分点，比1—11月回落3．6个百分点，第四季度，市场销售由增速回落转向绝对量下降，房地产市场逐渐降温。四是房地产市场趋冷，使房地产商倍感压力，面对市场需求结构的变化，促使房地产企业调整战略和产品定位，部分开发商积极参与保障房的建设，一些开发商重点开发中小户型，以更好地适应市场刚性需求的需要。而一些非房地产主业的公司也纷纷宣告退出房地产行业。2011年全国房地产开发投资比上年增长27．9％，增速比上年回落5．3个百分点，房地产行业由投机、投资需求造成的“繁荣景象”已经不复存在。五是商品房库存增加，房地产市场供求关系得到实质性改善。开发商迫于资金压力和急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。据国家统计局统计，2011年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个，反映出大多数城市房价开始止涨。12月份商品住宅销售均价每平方米4622元，比年初回落1518元，已经低于2010年销售均价每平方米4723．5元的水平。一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，水分正在挤出，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

　　展望2012年，在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的环境下，房地产市场将进入深度调整阶段。投机、投资需求受到严厉限制将继续减少；居民的合理购房需求将得到国家政策支持，市场消费主体将以中低收入首次置业的刚性需求者和改善型需求者为主；保障房和中小户型住房供给增加，市场供求状况继续改善，逐步向买方市场转换。开发商定价更趋于理性，下调价格的现象将更加普遍，预计2012年上半年整体房价水平将加快回落的步伐，一、二线城市的房价下降的幅度将更大些，住房价格将进一步向合理水平回归。