田新杰

　　随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。

　　当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时，很少有人注意到，商办市场的行情更加惨淡。而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌。

　　“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段。二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高。”阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧向本报记者直言，近几年兴起的这波商业地产投资高潮，2012年或许会是一个“分水岭”——这波商业地产的争夺战将胜负渐分，存在问题的项目会加速暴露，随之收购兼并也将快速升温。

　　不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为“商办市场目前依然值得继续投入”。

　　商业地产颓势初现？

　　上海搜房网数据监控中心统计显示，上周上海全市写字楼成交5套、2505平米，环比前一周分别下跌90.9%和53.2%。春节期间上海商铺、写字楼的成交量也是深度下跌。

　　春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，也许并不直接说明相应市场的真正走势。不过，结合2011年底期间更长时间段内商办市场的走势却不难发现，多个城市春节期间商办成交的惨淡并非突然出现，而是前段行情的延续。

　　中原集团研究中心监测数据显示，2011年12月，一线城市写字楼市场供求回升，供应量和销售量均达到年内的第二高位，但受价格持续高位及年底投资放缓等因素的影响，写字楼销售价格在当年最后一个月全面下跌。同时，京穗深租金下调，二线城市租金则依然稳中有升。

　　中原集团研究中心经理季峰认为，12月价格出现调整主要有两方面因素，2011年六大城市写字楼价格全年平均涨幅超过15%，短期面临调整压力；临近年关，国内外经济形势并不明朗，投资者开始放缓投资节奏，写字楼价格相应高位盘整。

　　同时，火热全年的商办土地市场，降温迹象尽显。统计显示，刚刚过去的 1月，上海成交经营性地块数仅6幅，其中4幅商办用地全部以底价成交，其中3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的楼板价均在6500元/平米左右。而2011年2月莘庄商务区内1幅地块成交楼板价达11129元/平米。同策咨询研究中心分析师许之静认为，房地产信贷紧缩政策，令开发商很难投入大资金购入商办土地。

　　本报记者还注意到，商办开发企业的销售策略也在悄然调整。2012年1月份上海174个在售写字楼报价统计数据显示，截至1月31日，上海2012年1月共有27个写字楼项目报价发生变动，报价下调的在售写字楼项目明显多于上涨项目。

　　不少业内人士担忧，商办市场近几年的火爆，是否已悄然面临高峰回落的态势？

　　吴尧坦言，一些商业地产商日益出现发展的瓶颈。“特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，至少面临着两个瓶颈。首先是资本，紧缩信贷政策同样影响到商业地产商；其次是人才，商业物业的迅速增加和竞争的加剧，落后的管理团队开始疲于应付。”

　　不过吴尧认为，市场整体依然会继续向上，尤其是优势大企业，还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现，这是一个必然过程。

　　高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳向本报表示，整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落，而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。

　　高力国际最新发布《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，2011年第四季度上海投资市场表现十分活跃，写字楼大宗交易频现。

　　“大宗交易背后是商办市场的易手高潮，2012年开始，国内主要市场的商办物业换手率将明显增加。”吴尧预测。

　　吴尧的这一判断与多家国际知名房地产服务商的认识一致。高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，在商业地产领域，位于核心位置的成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构客户密切关注的收购对象。预计2012年将是房地产开发商的整合年和并购年，是许多房地产项目公司的“2012”。

　　吴尧还表示，在2012年兴起的这波商办物业换手热潮中，至少有两个节点会出现接盘的主力。首先是港资及各类外资将趁机收购，加大投资；其次则是国内各类资本通过资本创新进军商业地产领域，例如中小资本通过基金等模式参与到商业地产的收购中。

　　换手率增加的背后，是市场风险的增加。

　　可见的未来，大量商业新项目入市，传统的零售市场格局将面对挑战。高纬环球的最新调研显示，仅在上海，未来两年有22个建筑面积在5万平方米以上的商业项目投放市场。大规模未来供应量或将导致空置率上升。

　　在吴尧看来，近几年涌入商业地产的企业及其背后的资本，2012年相当一部分将不可避免面临退出的压力。“在建的大型商业综合体项目中，可能有一半左右的新进入者面临这种压力。二三线城市的商业综合体项目，住宅及可售的商业部分已经售出，而最核心的商场部分却处于开发初期。这种项目可能占近几年上马的综合体项目的40%。换手高发的环节将集中在这类项目。”