马可佳 崔丹

　　继4年前与家电巨头TCL合作工业地产后，万通控股再次跨界“联姻”汇源集团。1月30日，双方在北京宣布正式签署了工业地产合作备忘录。共同实现对汇源集团旗下工业地产资源的整合，确定在2012年度达成首批工业地产项目合作意向。

　　万通控股副总经理郑沂接受《第一财经日报》采访时透露，“经过这两次合作，已经基本确定了万通控股对于工业地产的投资运营模式。”以往中国实业型企业多在厂房和仓储建设用地上占用大量的资金。而这一合作模式，万通控股通过收购的方式获得企业工业物业并提供专业化增值管理，企业再通过租赁的方式“售后回租”。

　　汇源与万通控股本次合作同样沿用了“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作。郑沂表示，汇源集团作为国内果汁生产企业，拥有众多工业土地及厂房资源。一方面，汇源集团遍布国内的工业地产资源将助力万通控股快速扩张其在本土工业地产领域的市场份额。另一方面，这次合作有助于汇源从持有厂房等物业的重资产模式转变为租赁的轻资产模式，盘活沉淀资金，更益于聚焦主业发展，降低固定资产的折旧成本、维护成本以及占用资金的机会成本，有利于优化资产负债比例及提高资产收益率等财务指标。

　　汇源集团广告公关总监岳剑烨向记者表示，目前双方还没有具体的项目合作，只是一个框架性意向。

　　记者得知，汇源集团开展房地产项目由来已久，由于房地产项目并未列入上市公司汇源果汁之内，所以外界不得而知。

　　“几乎每一个有汇源工厂的地方都有汇源的房地产，但这些工厂包括上游产业及浓缩果汁都不在上市公司里，所以并未公告。”一名知情人士称，汇源集团已在山东等地将工业用地变更成了商业用地，并开发了房地产。汇源果汁财报显示，其目前已在全国有40多个工厂,链接500多亩水果种植基地。

　　资深营销人士肖竹青认为，对汇源而言，与万通合作主要在于规避风险，“汇源的有些工厂以前在偏僻的地方，但经过这些年的发展，已经变成繁华的商业区。而汇源在地产运作方面，包括设计规划、招商等并没有经验，跟万通合作可减少风险。”

　　肖竹青认为，这并非由于汇源缺钱，事实上，汇源果汁近两年的市场份额一直在增加，销售没有问题，并且加上其未注入上市公司的资产，其融资能力问题不大。中投顾问食品行业研究员梁铭宣认为，从汇源2011年中期业绩情况看，其利润较同期增长306.4%，增长动力强劲。

　　据知情人士透露，首次合作第一阶段，万通控股将从汇源集团收购4~6个工业基地项目，这其中，已建好和在建的可使用建筑面积将达到40万~50万平方米，经过万通控股整合后，汇源将回租其中50%以上的面积。其余部分，则通过市场环节成为工业地产项目对社会招租。

　　万通控股计划，力争3年内管理工业物业资产规模达到可出租建筑面积300万平方米以上，年租金收入达到8亿元以上，从而成为国内最大工业物业持有运营商之一。与此同时，万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。

　　尽管去年住宅价格普遍走低，商用不动产租金却大幅上扬。冯仑认为，接下来工业地产将是国内房地产行业非常热门的投资领域。

　　郑沂称，除了TCL和汇源以外，目前有10家左右实体企业在与万通控股接洽，并对这种售后回租的合作开发模式表示出浓厚兴趣。