张敏

　　“万科参与保障房建设的动机，一方面是企业在这个领域内的一种社会责任，同时也是管理上的拓展和锻炼。”2011年10月24日，万科地产副总裁、北京万科公司总经理毛大庆作客新华网，如此解读万科建设保障房的动机。

　　 “十二五”期间保障房建设的加速推进，正在考验房企的社会责任。按照规划，今后5年间，我国将建设保障性安居工程3600万套，建成后将覆盖20%的城镇人口。

　　 尽管明年的保障房建设任务有所下调，但对房地产企业来说，保障房仍是一个绕不开的领域。国家有关领导近日在全国住房保障工作会上强调，要在商品房项目中配建一定比例的保障房，使不同收入群体和谐共居。这无疑进一步强化了企业责任。

　　 作为房地产业领军者的万科，同样也是保障房建设的“排头兵”。截至目前，万科已经参与了300多万平方米保障房的建设。其在广州开发的民间廉租房样本 “万汇楼”，曾一度受到国家的重视；而北京昌平区的限价房项目“金域华府”，更是成为业界的标杆保障房项目。

　　 尽管从企业的角度看，保障房建设利润并不高，但承建越来越多的保障房项目，仍然彰显了万科对企业社会责任的重视。不少业内人士认为，这样的思路代表了房地产业一个新的发展方向：商品房与保障房兼顾，企业发展与社会责任并举。

　　保障房时代的开启

　　 2011年11月28日，昌平区住保办启动对“金域华府”项目的选房。按照原计划，选房将从当日持续至12月8日，共11天。但由于该项目受到客户的高度认可和好评，于12月5日便完成了1179套房100%的选购，仅用了7天的时间，并已开始签约。

　　 金域华府项目位于北京上地高科技产业园区东侧，西二旗北路北侧。占据城铁13号线、昌平线、8号线（建设中）三轨交汇优势；更与京藏高速、京包高速(建设中)紧密相邻。在当前的北京楼市，拥有如此优越的区位的保障房项目并不多见。

　　 据悉，该项目的1~6号楼均为28层高层，总计提供1179套限价房，是当前北京市较大的限价房项目。

　　 “金域华府”是万科承建保障房的一个缩影，也体现了我国大力推进保障房建设的努力。按照规划，今后5年间，我国将建设保障性安居工程3600万套，建成后将覆盖20%的城镇人口。

　　 而作为流动人口较多、住房保障压力较大的北京，保障房建设规模更是高于全国平均水平。按照北京市的规划，“十二五”期间，北京将共计建设100万套保障房，每年平均建设20万套。

　　 在2011年12月23日的“全国住房保障大会”上，国家有关领导强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。为完成这一任务，他还要求，中央补助资金将比今年明显增加，各地也要加大政府投入，还要通过贷款支持、发行企业债券等方式吸引社会资金，多元筹措资金。

　　 对于广大房地产企业来说，这无疑意味着一个重要的发展机遇。“企业参建保障房，不仅是社会责任的体现，同时也是在楼市调控背景下，寻求新的业务增长点。”业内人士分析认为，这样的趋势将在近几年内愈加明显。

　　 对于参建保障房的动机，万科地产副总裁、北京万科公司总经理毛大庆表示，一方面是企业在这个领域内的一种社会责任，同时也是管理上的拓展和锻炼。

　　 “从我们成熟的产品库和标准化动作方面，（参建保障房）其实是我们输出一定的管理力量进行管理，可以满足政府保障性住房建设的需要，因为万科在住宅方面是行家里手。”毛大庆说，如果万科参与进来，可以更好地解决产品规划、设计、质量等方面的问题，也可以让老百姓放心。

　　 从企业的角度而言，万科也能够更好地锻炼自己的管理能力，虽然不一定直接转化成钱，而是转化为一种能力，但这种能力对于企业来讲同样是重要的。

　　 对于保障房建设，北京万科始终重点把控工程质量并取得了良好效果。其中，“金域华府”项目由于出色的现场安全管理工作、较好的工程实体质量，已经连续两个季度在昌平区住建委组织的“保障性住房工程质量安全管理竞赛”中获得“质量安全优胜奖”。

　　盈利模式的突破

　　除“金域华府”外，万科还在北京承建了多个保障房项目。其中，郭公庄五期项目5160套公租房、郭公庄二期项目325套公租房也已于2011年9月份开工建设。

　　 同时，万科在北京的首个保障性住房项目——万科红狮家园业已成为当前北京市场的标杆保障房小区。截至目前，北京万科的保障房在建面积达到68.8万平方米，极大地满足了市场需求。

　　 在北京的基础上，万科的保障房之路还在向“环首都经济圈”覆盖。2011年4月11日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在京签署了 《关于建设保障性住房的战略合作协议》。根据协议，万科将在河北省的6个城市建设6000~8000套保障房，其中以租赁性住房为主。

　　 但除万科外，企业大规模建设保障房的现象并不多，其中，利润微薄几乎成为企业积极性不高的主要原因。

　　 有专家表示，在我国5类保障房品种中，棚户区改造本身带有商品房开发的性质；经适房、限价房销售回款速度快，但利润偏低；廉租房和公租房的初始投入不小，但回款速度较慢，仍是企业不愿涉足的领域。

　　 毛大庆就曾表示，对于租赁性住房，万科基本是以代建的方式去参与的，作为企业来讲没有盈利，只是政府给了一个固定的管理费，但它可以用来覆盖包括智力投入、设计管理费用在内的人工。

　　 即便是限价房项目，企业也未必能做到全部盈利。保利地产(微博)董事长宋广菊曾坦言，保利在北京的两个保障房处于亏损状况，原因是北京项目到了政府之前规定的销售时间，但政府方面的销售方案还没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与该项目的7家开发商全部亏损。

　　 既要求开发商拿出性价比非常好的产品回报给保障房居住的客户群，又要有盈利回报股东。这种困境促使保障房的盈利模式必须有所突破。

　　 出于在“万汇楼”项目的建设经验，万科已经摸索出一套行之有效的保障房建设和运营模式。去年年中，万科曾向政府部门建言，为吸引民资的介入，可以借鉴国外经验，对保障房实行有限公共产权。

　　 也即，不管房屋的建设者是谁，建设完成后就把它卖给持有机构。持有机构可以以低于商品房的价格购买这套房子，而政府可以让利给持有机构，两者共同持有房屋产权。

　　 而在运营商，持有机构购房后，前20年只能用来出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途，但15年之后，这套房子可允许出售。出售这套房子产生的收益，同样由持有机构和地方政府按产权比例分成。

　　 同时，房屋也可以按照市场租金对外出租，但是保障房对象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差额或者由政府直接补贴给持有机构，或者把租金差额折算成房屋产权，逐渐转移给持有机构，使得持有机构的产权比例不断增多。

　　 尽管尚未全面推行试点，但业界对共有产权呼声越来越高，不少分析人士认为，未来共有产权很可能成为保障房建设和运营的一个重要模式。

　　住宅产业化的契机

　　 随着保障房的大力推进，万科一直在践行的住宅产业化试点，也将迎来一个推广的契机。去年年初，北京市副市长陈刚表示，2011年北京将至少建设100万平方米产业化住宅，应加大其在新建保障性住房项目中的推广力度。

　　 值得注意的是，陈刚正是在考察位于丰台区的“中粮万科假日风景”项目时做出上述表态的，而该项目正是北京的“住宅产业化试点工程”。

　　 住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是指通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。联合国(微博)曾提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。

　　 作为一种住宅建造方式的变革，住宅产业化就是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成后运到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装装配成为整体，简言之，就像造汽车一样造房子。

　　 由于大部分构件均在工厂预制，其加工精度和品质是传统的现场操作无法比拟的，这意味着住宅各项质量性能的提高，同时由于建造方式的转变，现场施工作业量减少，意味着节约资源与能源水平的提高，以及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。

　　 2009年8月12日，我国首次提出中国将培育低碳经济作为新的增长点，要“大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低排放为特征的工业、建筑、交通体系”。

　　 万科一直所践行的住宅产业化试点，无疑十分符合上述思路。

　　 北京万科的住宅产业化进程始于2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”的成立。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，“北京万科中粮假日风景”项目便是其中的杰出“作品”。

　　 2009年5月11日，北京市住房和城乡建设委员会在万科中粮假日风景项目举行“北京市住宅产业化试点工程”现场授牌仪式，B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。

　　 当年5月18日，国家有关领导参观了北京万科中粮假日风景项目B3#、B4#楼以及北京万科工业化展示厅，并给予一致好评。

　　 在专家眼中，万科通过工业化的解决手段，不仅加快了住宅生产周期，并在保证安全生产与一流质量的同时，节能减耗，有效降低成本，同时采用全面家居解决方案一次装修到位，减少装修垃圾、避免装修污染，值得建筑业借鉴参考。

　　 截至目前，“住宅产业化”并未得到大力推广，但随着房地产业利润率的降低，这一模式正在引起越来越多房地产开发企业的兴趣。并可能会引起保障房建设的一场“革命”。

　　 业内人士认为，住宅产业化对改变当前保障房建设的“高成本、低质量”现状，乃至改变房地产企业的开发和盈利模式，都具有重要的启示意义。

　　（文/张敏）