刘晓忠

　　近日，瑞银预计一季度末二季度初中小房企将因资金链断裂，并使房市陷入高危期，而国泰君安测算今年房企高达1.35万亿元的资金缺口佐证了房市贫血之烈度。

　　坦率而言，单以房企高负债率等角度判研房市走势并不全面，作为资本密集型的房企高负债实属常见，但诸多迹象显示今年房企将面临销售回款滞缓、短融长投下高偿付率等多重压力，且一旦部分房企现金流难以满足流动性支出需求，今年房市将真正陷入大调整。

　　具体而言，近年来炽热的房市和高企的房价本质上源自人口红利、制度红利和政策红利。如在人口红利时，持续高企的储蓄率，并配以过度向政府和资方倾斜的收入分配制度和垄断行业的市场准入壁垒，导致大量过剩储蓄率涌入房市寻求价差交易而持续推高房价；而城乡二元土地市场、土地挂拍卖及预售房制度等，使地方政府和开发商通过控制土地和房产入市规模和速度而最大化土地级差收益和房产增值收益；同时，偏离市场法则的楼市调控，赋予了房市政策性套利空间。是为近年来国内房价井喷式超速增长的缘由所在。

　　而伴随着人口老龄化的到来，中国储蓄率已呈现出持续下降之态势。显然，人口老龄化下真实储蓄率的下降，意味着政府和正规金融系统倾向于把有限的真实储蓄率配置到政府和国企投资项目。毕竟，若在真实储蓄率下降趋势确定下，不通过政策手段限制房地产等领域的融资需求，将导致通胀失控而增加社会不稳定因素，还会推高政府和国企的基建投资成本。

　　与此同时，在正规融资渠道逼仄受阻下，房企选择委托贷款、境外融资等手段，以短融长投之财务手段对抗需求疲弱，导致了诸多房企陷入流动性困局。现有数据显示，今年内地30余家企业将陆续面临超过2000亿元的境外偿付压力，同时鉴于2010年下半年房地产信托步入发行高峰后，平均发行期限为1.9年的房地产信托今年也面临1700亿元的偿付压力，且第一高峰期为今年的2～3月，第二高峰期为今年7月。

　　房企偿付高峰期到来的不是时候。其一，目前银监会已口头要求信托公司和银行停售委托贷款等理财产品。其二，境外投资者已抬高了中国房市的风险溢价，房企绕道境外融资将面临融资成本高等苛刻条件。其三，今年开发商降价促销对房产需求的聚敛效应面临两难之境：降价促销和经济整体走弱使投资和投机需求者看不到价差交易之机会而不愿进场，而降价虽会使部分真实需求者入场但不会产生拉动房价走高之效。而一旦降价促销导致房价呈螺旋下行态势，很可能刺激真实购买者买涨不买跌效应。其四，继续依赖借新还旧的财务手段等待政策利好不太现实。一则目前诸多城市土地资源已所剩无几，政府开始转向试点开征房产税寻找新的税源，这导致房地产与地方政府的利益共同体趋向瓦解。