作者: 杜丽娟 | 来源: 中国经营报

　　在2002年大盘风潮中，开发商动辄上千亩的拿地模式，让京津新城项目一跃成为此轮大盘的领跑者。

　　然而，时隔8年之后，趋近的政策效应，激烈的市场竞争，对大盘的运作也更加苛刻，对如今的合生创展而言,眼下难度在于，运营京津新城已不简单是运营一个住宅大盘，而是要上升到城市运营的高度，运营一个城市和运营一个住宅大盘不可同日而语。

　　大盘风潮

　　单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。

　　作为第一轮风潮的领跑者，京津新城项目“堪称”合生创展大盘开发模式的杰作。

　　“位于天津宝坻区，地处环渤海湾经济区的心脏地带，拥有16万平方米水上皇宫大酒店、亚洲最大的4A级温泉度假村、27洞高尔夫球场、大型水上运动中心、国际风情商业街、旅游购物主题公园、皇家歌剧院、高级疗养医院、佛教文化博物馆。”这是京津新城对其项目配套的介绍。

　　2003年，合生创展拿下了一个名叫“宝邸温泉度假村”的京津新城项目，项目总面积达2.5万亩，投入了120亿元的资金欲建设一个可居住50万人的京津新城，赌注便是京津新城未来的发展前景和升值潜力。

　　而从前期销售情况来看，合生创展这次无疑是赌对了。2004年10月，京津新城项目一期入市，就创下了开盘当月销售额达到3.5亿元，连续十天日成交别墅30套，连续十天回款突破1000万元的业绩，甚至在2004年第四季度，合生创展项目销售额已经占天津市商品房成交总额10%以上。2005年合生创展的销售额达10.3亿元。截至目前，包括天津、北京、唐山客户在内，京津新城的总成交量已经达到了1000多套，成交金额达22亿元。

　　这样的销售情况对其他企业来说，也许是一个利好，但对合生创展却没有那么乐观。根据合生创展年报显示，合生创展95%的收入来自物业销售，而目前1000套销售收入远不及总体量8000套的一半。据报道，京津新城别墅的空置率达到90%，酒店的入驻率也仅为10%，当初预计50万人入住的新城，如今却唱起了“空城计”。

　　对于这样一种局面，京津新城却表示，8000套的总量如果卖出去1000套就已经成功了，这似乎也验证了关于京津新城开发成本低廉的猜测。

　　一位参与项目的天津房地产开发商表示，政府当时的想法是能够打造出一个新城的概念，土地出让价格极其低廉，当年合生创展在京津新城以78元每平方米的价格获得了2万多亩土地。

　　“合生创展背后大盘大规模圈地和大资金运作带来的低成本开发优势是它扩张的一种模式。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔介绍说。

　　“天津项目宝坻区尚属这类区块，在新一轮扩张运动中，房企在北上广等一线城市拿地成本增加，且优质资源稀缺，相对在远郊低价拿地，成为开发商囤地扩张的一种模式。” 诺亚（中国）财富中心地产基金项目总监陈昆才告诉《中国经营报》记者。

　　显然此次天津之行，合生创展大盘扩张的路径是赌对了，但是在激烈的竞争下，合生创展的大盘模式被越来越多的开发商复制，如今的合生创展显然已不仅仅满足了开发大盘降低成本那么简单。

　　“在城市核心区土地越来越稀缺，地方政府逐渐成熟和位势改变的情况下，以往通行的大规模造城已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”面对激烈竞争形势，合生创展行政总裁薛虎发出了这样的感叹。

　　造城困局

　　京津新城人气不足的原因在于当地没有实心产业。

　　从体量和规模来说，合生创展对这片土地的开发已经上升到了城市运营的高度。“转型高端地产，对合生创展来说，是在做好住宅和商业地产核心板块的同时，着力打造国际级酒店、高尔夫与旅游地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等业务板块。”薛虎向记者规划着合生创展的未来。

　　为了实现这样的高度，合生创展大量的财力、物力都被放在了这个重点的项目之上，这成为了合生创展拐点的开始。

　　从2005年开始，合生创展加大对京津中央别墅区的投入力度，对于外间普遍传言的68亿元配套投入，合生创展集团天津公司副总经理陈维明直言：“其实对于配套设施的投入，目前已经超过140多个亿元，除了别墅区内部的各类基本配套，还包括凯悦酒店、高尔夫球场、温泉度假中心、马术馆、博物馆、文化会展中心、奥特莱斯商业中心等各种大型配套设施。”

　　此外，由合生创展出资投建的两所大学不但已经投入使用，合生创展特别投资12亿元，捐赠给宝坻区政府用于恢复当年的大觉禅寺工程，也将于2012年三四月份正式开工。

　　然而，在北京、天津的夹缝中生存的津京新城却并未如愿吸引到这两地的购房客，特别是2006年，天津滨海新区的规划出炉，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠，合生创展的处境立即变得尴尬。

　　据其财报显示，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。据媒体报道，2008年的合同销售额仅为1.2亿港元，2009年销售额为12亿元，2010合生创展在天津的营业额仅为5.14亿港元，累计上述金额，京津新城的销售额远不足100亿元，远不及其投入。

　　“短期之内，京津新城项目要想从市场上获得高额收益是比较困难的，这对合生创展来说将面临严峻的资金压力，也意味着一旦资金无法保障，项目进度减缓，就有可能形成投入无法收回的恶性循环。”蔡宇翔认为。

　　“京津新城人气不足的原因在于当地没有实心产业。”蔡宇翔解释说，一般人均面积达到10平方米的规划才可能有效吸引周边的商业项目开发以及业态形成，但目前京津新城已经入住的项目多集中在服务行业，而按照其500多万平方米的住宅体量、50万人口的入住规模计算，人均承受面积达到10平方米，这个规划比例刚刚达标。而京津新城现在面临的问题是入住率并没有达到这个规模，这样就会导致“人气”较弱，在商业没有发展起来之前，前5年的投资都是没有回报的，是一个不断烧钱的在建过程。

　　“　　新城建设不仅要有科学规划，还要有市场需求，长远来看，一定要有产业支撑，要有人气，不然已经吸引进来的人，也会消失。”北京大学经济学院副教授周建波。他举例说，深圳的蛇口总面积为12平方公里，政府花了10年时间完成开发。而京津新城规模达到了2.5万亩，它已经不是一个小区开发的概念，而达到了地级市的规模，对开发商而言开发还是要量力而行并结合政府规划。

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