许未来

　　济南“舜耕名筑”风波：一房最多六卖

　　相当于项目建筑面积20%，不下4000平方米的房屋被重复销售，这在全国房地产行业中都是罕见的案例。

　　震动一时的济南开发商刘城逃逸事件，正牵扯出越来越多的乱象。

　　此前，山东恒华置业有限公司法人代表刘城利用其在济南开发的舜耕名筑项目，在其老家淄博及周边地区以月息3%的高息借贷1亿元以上，刘于11月16日被发现卷款逃逸，引发淄博济南两地众多投资者的恐慌(详见本报12月20日报道)。

　　之后，济南舜耕名筑项目业主在维权过程中惊讶地发现，舜耕名筑存在严重的“一房多卖”现象。据估算，被重复销售的房产面积超过4000平方米，占建筑面积的20%以上。最多的一套房子被重复卖给了6个业主。这在全国房地产行业中都是罕见的案例。

　　4000平方米被重复销售

　　舜耕名筑于2008年7月开盘。按照规划及销售宣传文案，舜耕名筑住宅项目占地面积11500平方米，共96套房源，建筑面积16000平方米，开发商所营造的卖点，是“济南首家地上4层带电梯的中式花园洋房”。该楼盘的实际情况并非如此。

　　据本报记者调查，原本应于2010年6月份交房的舜耕名筑，被开发商恒华置业一拖再拖，直至2011年11月16日刘城逃逸，舜耕名筑仍有水电、小区道路、绿化等后续工程尚未完工。

　　“今年10月份以来，最初几个舜耕名筑业主找到我，仅限于追究开发商迟延交房违约责任等的法律诉求。”山东德义君达律师事务所刘建鑫律师告诉本报，出于慎重起见，他到济南市建委的专业网站及房管局查询核实，发现该楼盘存在严重的“一房多卖”现象。

　　据悉，得知刘城携款逃逸后，到济南市公安局经侦大队登记的受害业主超过130多户，远远多于项目规划的96户。这意味着，至少有40户是“一房多卖”的直接受害者，并关联另外40多户业主无法顺利确权。

　　记者调查中发现，“一房多卖”的受害者中不但有普通业主，与刘城舜耕项目有房贷业务合作关系的银行的管理人员，他们所购买的舜耕名筑房子也被“二卖”。

　　更为离奇的是，在刘城公司的操纵下，一套房子最多卖给了6个业主。

　　一套房子两家银行给贷款

　　受害的不仅业主，大量尚未网签的业主在舜耕名筑合作的商业银行中办下了房贷，以致出现一房两贷。其中最令人啼笑皆非的是，为此项目提供按揭贷的两家合作银行，竟然同时给2号楼4单元102室房产办理了按揭贷款。

　　而这套被一房两卖、一房两贷、尚未交付更没有办理房产证的物业，竟然是开发商恒华置业在济南市工商局登记注册的办公地址。

　　按照工商登记的有关规定，登记注册地址应当向工商部门提交房产证或房屋租赁合同。

　　据业主提供信息，刘城纂改规划，分割销售房产的方式让人眼花缭乱。舜耕名筑4个楼盘户型相同，规划批准的销售套数中没有复式结构，全是一梯两户、每单元八户的模式，即每栋楼的销售套数应为32套。

　　但开发商擅自改变了规划，将各楼的一二层内部打通，变为复式结构。这样的变化导致了销售和备案的不符。有的业主买了一套复式的房屋(如101室)，却要在建委的网签中分别对101和201进行网签。开发商由于管理混乱，竟出现了只对101进行网签的情况。

　　据受害业主反映，实际销售中，128套地下室也被刘城公司当作一般房产备案登记待售。

　　随意分割销售的后果是，截至2011年10月21日，舜耕名筑项目共网签房屋160套，是最初获批的规划套数的1.6倍之多。

　　分割销售、“一房多卖“，使得恒华置业的业主所买房屋没有一套与备案面积相符。

　　刘建鑫告诉记者，仅根据前来咨询的业主所反映情况统计，已经不下4000平方米的房屋被重复销售，这在全国房地产行业中都是罕见的案例。

　　刘建鑫根据业主反映的情况估算，舜耕名筑项目实际建筑面积在2万平方米以上，比上报规划获准建设的1.6万平方米至少多了4000多平方米，超规划建筑的房屋面积达1/4。

　　根据城乡规划法的相关规定，开发商领取建设工程规划许可证之前，应向当地城乡规划主管部门递交工程设计方案。建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。在建设过程中规划主管部门应当加强对规划实施的监督检查。

　　“在这样的规定下，刘城却能擅自改变原始规划与建筑设计，大面积超规划建筑，并随意分割销售，还能够在主管部门实现备案，这显然十分不正常。”刘建鑫说。

　　济南市建委有关人士对此的解释是：开发商利用阴阳合同进行诈骗，利用假公章、假合同、假身份证明进行诈骗。

　　推迟网签埋隐患

　　2010年6月在舜耕名筑购买了一套房产的丘女士最近陷入焦灼。

　　“我想查看一下我的房子有没有网签，却没法查询。”丘女士说，刘城逃逸后，有关于舜耕名筑项目的网签信息便被济南市建委封闭。

　　另有业主带着购房合同与身份证到济南市房管局查询网签信息，也被拒绝，主管部门的解释是：此案已经在济南市公安局立案侦查，不能查询。

　　对此，刘建鑫认为，房屋网签信息的公开查询不会妨碍警方侦查。政府不应当关闭业主们获取信息的渠道。即便刘城违法犯罪，房屋的网签也是事实存在的，屏蔽信息只能影响业主维权。

　　此前，济南市建委和房产管理局曾于2006年10月联合下发《关于加强商品房网上预售管理的通知》，规定自2007年1月1日起，济南市全面推行商品房预售合同网上联机备案制度。这个备案指的就是网签。

　　根据通知，济南市新建商品房预售合同均通过网上销售系统实现联机备案，原预售合同备案方式取消，凡不通过网上预售并办理备案手续的商品房，不予办理房屋权属登记。

　　所谓网签，就是将纸质合同放在济南市建委的信息系统上，买卖行为由开发商或销售代理商即时在这一系统中输入业主所购房屋信息，并将双方核对后的信息打印，买卖双方签字盖章，在纸质合同上重复相关确认签字手续，即完成了网络销售行为。

　　不过，在实际销售中，严格执行即时网上销售的开发商并不多，通常都会以销售忙、即时网签麻烦等为由，先签纸质合同，然后集中网签。

　　延迟网签却无需承担违规成本，为开发商“一房多卖”提供了可乘之机。

　　据记者了解，登记受害的舜耕名筑业主就有相当比例没有网签。“业主没有渠道得知自己所购房产是否还有并行合同。”刘建鑫说。

　　据了解，网签系统是济南市建委开发，具备房屋预售条件的项目由开发商申报相关材料获准后将预售项目上线，系统是济南市建委、市房管局和开发商之间联网。

　　几家受害的商业银行相关负责人均向记者表示，网签信息系统不向银行开放，银行也没有开设账号联网。在今年3月1日实施限购令后，银行才将网签作为放贷的审查要件之一，所能够获得网签信息的渠道，也是由开发商提供打印的网签截屏信息。而在限购令之前，银行都不将网签信息作为放贷的审查要件。

　　关于此事，本报记者找到济南市建委房地产市场监管处负责人进行了解，但该负责人拒绝接受采访。

　　现在，丘女士感到很无奈，她既无从知道自己的房子是否网签，又不能通过法律手续终止每月数千元的银行贷款。

　　还有一部分寻求法律救济的业主，在济南市建委封闭信息之前已经查询到自己的购房合同没有网签，但又不知道是否有并行合同，也不知道相关部门将如何裁判房产归属。

　　更有这样的业主，本来发生于2011年3月限购令实施之前的购买行为，因为开发商没有进行网签，直接丧失了房屋购买权。

　　调查中，业主纷纷提出质疑，刘城的欺诈、恶意一房多卖，当然是该挨板子的人，但政府的监管缺位、把关不严谁来问责？

　　据了解，舜耕名筑项目所剩下的水电、道路等后续工程，约需500万资金便可达到交房条件。一位业主代表告诉记者，他们还是希望政府尽快想办法解决这些收尾工程。

　　刘建鑫认为，舜耕名筑遗留问题需要一揽子方案来解决，政府没有法定的义务给一个涉嫌合同诈骗犯罪的开发商买单，但也应当相信，政府会基于维护社会稳定、消除不安定因素等方面的考虑，找到恰当的解决方案。

　　本报从消息人士处获悉，济南市建委已开始研究引入开发商接盘，启动收尾工程。