李文龙

　　12月9日召开的中共中央政治局会议在分析研究明年经济工作时提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展。业界人士分析，当前楼市调控处于关键时期，中央的定调意味着明年调控的方向不会改变，诸如限购、限贷等核心政策将继续从严执行，这坚定了房价调整的信心和预期，为购房者与开发商博弈再添重要砝码，有利于把楼市拉回理性发展的轨道。

　　同时，此次会议明确提出，促进房价合理回归。业界普遍预期，明年房价将会稳步步入下行通道。开发商不可能承受长时间的楼盘“滞销”，必须回笼资金以支付工程款和各项借款。在调控放松无望的情况下，部分房企会提前结束观望，把对房价下行的预期转化为实际的降价行为。因此，明年楼市很可能会走出“价跌量升”的趋势，而随着购房行为趋于理性，成交量回升，有望形成良好的行业生态。

　　长远来看，继续推进房地产市场调控有利于经济结构调整。虽然过去几年房地产带动了投资大幅增长，但是也吸引了其它领域的资源和资金过度向这一领域聚集，同时房价上涨与通胀预期交织在一起，成为了经济增长中的不稳定因素，泡沫滋生增加了经济运行的系统性风险，也对包括银行业在内的其它相关行业产生了影响。

　　楼市调控使得泡沫被不断挤出，房地产行业利润率压缩以及调整风险显现，大量炒房资金甚至部分开发资金将会不断撤出房地产业，在政府和产业政策的引导下，有望进入到亟需资金支持的实体经济领域。

　　“十二五”规划纲要提出，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。十七届六中全会又指出，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。随着新的增长点不断培育成长，中小企业转型升级以及战略性新兴产业、文化产业对经济的带动力以及边际效应正在增强。这些行业在形成产业化过程中需要大量的资金，既要依靠金融机构支持，拓宽直接融资渠道，同时也需要民间资金进入，以解决中小企业求贷若渴而大量民间资金仍缺乏稳定投资渠道的结构性失衡状态。

　　众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，在房价上行周期，房地产市场具有聚集资金的效应，但是在下行周期，却可能形成资金加速流出的态势。经过引导，这些资金完全可以进入到高成长性、高回报的新兴产业。而且，文化等新兴产业的产品和服务直接进入到居民的消费领域，房价回归后，曾被巨额购房支出所制约的部分消费潜能也可能会得到释放。

　　另外，推进房地产市场调控也是保障和改善民生的重要举措。社科院近日发布的《住房绿皮书》指出，此轮力度空前的调控举措有着鲜明的民生导向。明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，也是楼市在调控下能否回归理性轨道的关键一年。作为配置住房资源的市场，楼市发展不仅要关注经济效益，还要重视社会效益。此前有的业界人士担忧房地产调控会影响投资增速，目前来看国内投资已经形成了水利设施建设和保障性住房两大新的支撑，这两者都是改善民生、增强经济发展内生动力的基础性系统工程。

　　值得强调的是，泡沫的存在不仅导致楼市自身畸形发展，而且对经济运行有一定的副作用。由于资金高速流动，一线城市的房地产泡沫与鄂尔多斯、温州等地的民间借贷交织在一起。据悉，当前温州的实体经济正呈现出一种“产业空心化”的态势，很大部分民间资金通过民间借贷渠道流入了房地产市场。某种意义上说，正是房地产炒作的暴利空间催生了民间借贷的高利率，导致非法集资、高利贷案件频频发生。因此，房地产调控有助于及时阻断区域性金融风险的积累。

　　有观点认为，行业政策和流动性共同影响楼市，行业政策决定市场波动，而流动性决定市场趋势。在调控向纵深推进的背景下，资金不断撤出，房地产市场将进入一个下行周期。《住房绿皮书》也指出，我国经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素，已在前期的房价上涨中得到充分反映，难以再继续支持房价的上涨。在房地产市场发生剧变时，我们应着力于应对各种新动向。

　　当前成交量继续走低，随着资金压力凸显以及价格竞争日趋激烈，未来房地产企业的分化将加速。另外，鄂尔多斯、温州等房地产泡沫较大地区的民间借贷风险也应引起高度重视。为了吸引购房者，近期一些城市的楼盘在销售中承诺降价补偿，尽管获得了短期热销，但是风险成本很高，结合此前一线城市出现的老业主维权现象，在楼市调整大潮到来时，确保市场规范，防止引发混乱也应成为调控的着力点。