本报记者 姜燕 发自上海

　　中投入股助力 嘉民未来5年投资增十倍

　　调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产市场几乎哀鸿一片。而工业地产市场却开始风起云涌，外资与国内投资商掀起了一轮新的投资热潮。日前，澳大利亚最大工业地产集团上市公司嘉民集团大中华区总经理彭菲力接受时代周报专访时表示，未来五年将快速扩大在中国的投资，从目前的19亿元增加10倍至190亿元。

　　未来5年投资190亿

　　自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯登陆中国市场后，短短数年间，嘉民、腾飞、丰树众多外资工业地产开发商集中进入了中国市场。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些外资工业地产开发商的追逐之地。

　　但是，这种高歌猛进的步伐在金融海啸时暂时止步。受金融海啸影响，多数外资工业地产巨头赖以生存的租金出现疲态，这也拖累了其拓展的步伐。伴随着租户需求的回暖以及租金的回升，情况正在改变。经过大浪淘沙，一些外资工业地产运营商黯然离场。而在蛰伏过后，留在中国的外资工业地产运营商则坚定了信心，新增投资逐渐活跃起来。洗牌过后的外资工业地产巨头仍将物流仓储地产作为主要战场。戴德梁行工业部华东区董事苏智渊表示：“多年来，包括普洛斯等大型公司由于对中国产业不甚了解以及自身基金对于稳定最近回报的要求，所以多选择通用性比较高的物流仓储地产。”

　　虽然华东地区依然是外资工业地产商最为关注的区域，西部地区的重庆、成都等也逐渐成为它们未来投资的重点区域。

　　这其中，2005年起步于上海及其周边城市的嘉民集团，也加紧了新一轮的布局。目前，嘉民在中国大陆的投资有19亿元，已投入使用的项目有上海的康桥配送中心、奉贤国际物流园、桃浦工业园、奉贤配送中心，江苏的嘉民玉山物流中心第一期、嘉民陆家物流中心及嘉民北京机场物流中心第一期，可供租赁的面积约35万平方米。

　　彭菲力告诉时代周报记者，中国大陆项目的出租率达97%，业务营收目前占全球业绩不到2%，但未来3-5年，整个亚洲市场看好，将要占到全球营收的30%，这其中，除了中国香港、日本外，大陆的业务将占到较大比重。

　　此前，嘉民的战略目标是长三角、珠三角及渤海湾区域，从2009年开始，考虑投资包括成都、重庆、西安、郑州等的内陆城市。

　　嘉民预计，在未来5年内，中国依然是推动全球经济的主要动力，中国经济对全球经济增长的贡献率将由2010年的30%上调至2015年的35%。

　　虽然目前中国工业物业地产需求不断上升，但供应却严重短缺。据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5500万平方米，然而，现代化物流设施所占的比例不足1%。虽然中国对现代化物流仓库的需求量为17%，但现在国内却只能提供3%-5%。

　　彭菲力表示，城镇化扩大和中产阶级购买力增加，是他们看好中国市场的两大原因。随着中国消费者需求的上升，国内高素质的仓库及物流设施供应不足，而嘉民有信心填补缺口。

　　中投入股助其在华扩张

　　事实上，嘉民从去年开始，在大陆市场就已加速了扩张步伐。2010年5月，嘉民与河北廊坊市政府签署了合作备忘录，建立一个华北大京津地区具有枢纽地位的国际级商务物流园区，占地10平方公里，预计未来7年内落成。在上海，嘉民有多个在建开发的工程，其中浦东机场空港物流中心是嘉民在中国最大的项目，第一期将于明年竣工。

　　今年2月，嘉民收购了一幢位于北京的仓储设施及可供开发的土地，该用地用于嘉民北京机场物流中心第二期建设。10月前后，嘉民在江苏昆山的锦溪镇和玉山镇分别购买了12万平方米和9.75万平方米的两幅土地，其中锦溪镇的项目第一期尚未建设，就已租予一家国际第三方物流服务供应商并为其量身定制。

　　“由于物流业占地较大，产生税收较少，地方政府尤其是一线城市的政府对物流用地的规划及批复比较排斥。物流用地的稀缺一直困扰着外资工业地产开发商投资选择。”世邦魏理仕工业与物流服务部副董事胡晓睿表示。

　　虽然如此，彭菲力表示，嘉民目前拥有开发的项目总面积超过26万平方米，规划中的项目和土地已超过200万平方米。“目前很多项目都在跟政府谈，北京、上海及周边一些项目土地已拿到手。天津的一个项目土地也快挂牌了，成都明年上半年也有2个项目土地将挂牌，广州、西安等地已签订了投资协议书，明年年底前，大量土地可以拿到手。”

　　而这与中国投资有限责任公司(简称“中投”)的合作是分不开的。早在2009年，嘉民与中投建立战略合作，目前中投持有嘉民18.2%的股权，是其第一大股东。

　　彭菲力说，中投入股嘉民，主要参与嘉民在海外市场的投资，并不会直接参与嘉民在中国项目的投资，但中投拥有的广泛政府关系，对嘉民在中国的发展有相当大的帮助，有助于嘉民洽谈土地租赁和开发更加顺畅。

　　对中国市场长期看好

　　目前，嘉民在全球的资产管理规模达到180亿澳元，管理的第三方资产为144亿澳元。据悉，嘉民在全球成立了多只基金，主要用投资者的钱进行项目投资，一方面，嘉民也可以赚开发利润，另一方面，享受物业增值及赚取基金管理服务费用。

　　嘉民与加拿大养老基金计划投资委员会在2009年成立合资公司，嘉民持股20%，后者持股80%，共同投资于中国的优质资产。彭菲力称：“目前在中国投资的19亿元，其中16亿元已注入与加拿大养老基金成立的基金里，预计未来3-4年之内，这个基金规模达到100亿元人民币，这是包括在中国总投资190亿元里的。其他90亿元资金部分来源于公司自有资本，部分优先考虑和加拿大养老基金再成立另外一个基金，同时，也会与其他财务投资人建立合资基金。”

　　对于在中国设立的基金是否有退出机制，彭菲力说：“我们和投资商是长期投资，不一定非要考虑退出机制，大家可以从资产增值中享有长期收益回报。一定考虑退出的话，REITs是一种方式，或者寻找新的财务投资人把基金买过去，原来投资人就可以获利退出。我们在全球的基金有成立了七八年或者十几年了，除了更换投资人，基本上没有考虑卖给别人自己不管了。我们对中国市场长期看好，因此会长期持有项目，目前并没有考虑为投资寻找退出渠道。”