【财新网】(记者李慎)11月25日，北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，据此，北京市享受优惠政策住房平均交易价格将以全市住房平均交易价格为18000元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，不再按照房屋总价来计算价格标准。

　　根据新规，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

　　根据计算公式(每平方米价格上限=18000/平方米*调整系数*1.2)，北京市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　由上述计算所得的各区域交易指导价格，基本反映了当前市场成交价格水平。然而，政府以文件形式明确上述区域交易指导价，给市场带来的疑问是——这是否就是政府认可的各区域房价？如果政府有关部门没有相应的浮动调整机制，这系列区域指导价将“指导”并干预市场预期，令市场成交价水平位于上述指导价区间内，这也可能意味着，政府发出了类似信号——这就是北京在本轮房地产调控中的价格底部水平。

　　不少市场人士认为，针对房价基数调整，政府应该制定一个灵活、科学的浮动机制，让税费的收取标准根据市场价格而变动，而非一个固定的“死数字”。

　　据财新记者了解，此新规的出台，是对两周前北京市部分业主就“90平方米以下被豪宅”提出质疑的回应。多年来北京市房价上涨数倍，但北京市对普通住宅的认定标准多年未修改，这使得部分“刚需”被划入豪宅范围，需缴纳3%的契税，无法享受到1.5%的契税优惠。

　　11月初开始，大兴区和通州区多个“被豪宅”的楼盘业主开始有组织的向北京市住建委和地税局反映情况。25日出台的最新税费标准无疑更加合理，按照环状区分南北部，更加细化，也保障了刚需。

　　举例来说，以北京东五环外一个普通住宅项目，成交均价1.8万元左右的90平方米两居室，成交总价为162万元。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，需要缴纳4.86万元。而在12月10日以后，同类型价格的房源将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。

　　中原地产认为，这项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。保护自住，打击投机，对市场也存在一定的调控威慑作用。其中可能减少的期房契税并不是放松调控的信号，因为它属于交房才缴纳的税费，对购房者当前的购房决策影响并不大。■