龙飞

　　调控目标难实现 中山年末直接限价

　　11月第三周，距离广东中山出台限价措施已过去一周，这是广东省第五个限购限价的城市，但“糊弄中央”“急功近利”这些定语在短短的时间内已经纷纷被加诸其上。舆论认为中山的限价一方面是地方政府对楼市调控短期化意识下的举措，另一方面也加剧了开发商对未来不确定的预期。

　　未必短效

　　家住中山的刘海英最近挺纠结的，她相中了中山市东区的一栋房子。这个小区早前的售价高达9000元/平方米，现在开发商开出了8000元/平方米的售价。只要购房者先交2万元定金，然后签订认购书，等到12月31日即可按此价格购买。“明年一定会恢复原来的价格，而且很有可能上涨。”开发商告诉刘海英。

　　这源于11月10日中山市政府下发的文件，其明确表示自从发文之日起，至2011年12月31日，如果单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米（按建筑面积算），市国土局将暂缓受理网上签约手续。

　　“真狠，等于直接价格管制。”当地一家开发商销售经理如此评价，中山限价与其他城市限价措施不一样，并不是选择在销售备案登记中管理，而是在成交登记中做文章，相当于直接控制每笔购房交易的成交。

　　措施出台后，中山楼市加速下滑，限价令颁布后5天内，全市一手住宅网签平均跌至52套，与此前近80套每天的成交相比，下降幅度超过30%。然而中山这一措施被中央媒体评价为“急功近利”，理由就是中山为此次限价设定了52天的限期。

　　这就是刘海英现在的烦恼，近期她跑遍了中山市区的房子，特别是此前心仪的小区。然而那些价格在8000元/平方米以上的房子几乎都没有降价，普遍采取按兵不动、延后成交的方法。只有上述楼盘给出了一定优惠。“如果明年取消了这样的行政手段，楼价肯定会往上走。”刘小姐盘算着，“但如果明年不取消这个政策，开发商挺不住了呢？”

　　链家地产首席分析师张月就认为，中山限价规定了实行时间，但并没有明确说明到期后会否取消。“明年政策延续的可能性较大，即便取消也会有其他政策取代。”在她看来，长期调控的走势已经基本明确，年底各地限价、限购，最直接的目的就是为了达成今年的调控目标。如果政策取消，明年的调控形势将更为严峻。

　　今年中山的楼市调控目标是要使房价涨幅低于11%，2010年中山商品住宅均价为5273元/平方米，据此计算，今年的价格不能超过5853元/平方米。但2011年1～10月，中山的房价已经高达6886元/平方米。因此在政策压力之下，中山才出台这番“急功近利”的调控措施。“未来中山还会推出一些经适房、限价房”知情人士透露，这样一来中山今年订立的目标有望达成。但明年如果取消这一高压政策，楼价可能马上就回到6800元/平方米以上，这样明年的压力会更大。

　　《中国经营报》记者辗转找到了中山的一个开发商，其每年成交量都排在中山前五名，政策推出后他曾经与主管官员详细交流。“他说他们也不知道明年会怎样。”上述开发商表示，以现在的经济形势与政策压力很难清晰判断未来的走势变化，“只能走一步看一步。”

　　博弈持续

　　“地方政府的调控不会放松。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示，现在看调控取得初步效果，下一步还得观察市场变化情况。他认为，调控政策会延续下去。“至于何时放松限购政策”，要等到可以用法治的办法取代行政手段的时候，也就是“可以通过税收手段解决投资过度的问题的时候”。他认为，明年房地产形势，取决于银行贷款的松紧程度。

　　数据显示，一线城市的住宅库存越来越严重。1～10月北京在建商品房和住宅面积均创新高，达到了1.12亿平方米。与此同时，在保障性住房加快开工下，住宅施工面积也达到了6742万平方米。对比同期公布的1～10月签约数据看，北京潜在的商品房消化时间高达111个月。截至11月9日，北京住宅库存量达到了120411套。同样的情况也发生在上海，上海的在建商品房及住宅面积也创了纪录，达到1.219亿平方米，粗略估算，消化潜在库存的时间要近7年。

　　截至10月，全国执行限购政策最严格的10个城市中，库存积压达到6044万平方米，环比上涨了6%。另一方面，截至2011年三季度末，沪深股市140家上市房企库存总量超过1.2万亿元，较去年上涨了42%，其中库存同比及环比增长的公司占比均超过75%。库存增加已成为市场普遍状况。

　　但另一方面，开发商今年的销售业绩依旧理想。万科前十月销售业绩已经超千亿，同比增长23%；恒大更是提前两个月完成了今年的销售目标，同比增长更高达89%。与此同时，华润、中海、龙湖、碧桂园均录得37%以上的销售增长。国内前十大开发商中，除富力外，其他开发商均有2成以上的增长。而且前十个月，大部分已完成全年任务的近八成。

　　“未来会不会降价，我们会根据几个因素进行判断。”恒大董事会主席许家印表示，其一是今年的任务完成量；其二是公司有没有比较充足的现金流；其三是价格成本因素。总体而言，今年恒大的销售压力已经很小。

　　另一采取快速周转销售模式的巨头万科，依然高举快速销售的大旗。万科总裁郁亮表示：“万科现在仍然在坚持单月销售率，评价标准是项目单月销售率能否达到60%。”如果单月销售未能达标，则需要重新评价定价系统。但万科现在手头的现金已经超过300亿元，据记者从万科内部了解，万科的考察标准中，除了销售速度外，还要考察项目的利润率。由此可见，现在还未到不计成本降价的时候。

　　变数甚多，博弈仍在进行。

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