李文龙

　　记者李文龙近日住建部发布消息称，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，已经实现年初既定的目标任务。按照开工周期，明年将有部分保障房大规模入市。目前楼市调控进入一个关键时期，在买卖双方步入深度博弈之际，保障房大举建设入市的消息不仅振奋人心，其作为“有形之手”的调控作用也将由此前的制度设计真正逐步发挥，为楼市调整提供了空间。

　　业界人士分析认为，保障性住房首先能够分流囿积在市场中的刚性需求，促使供需形势逆转，从而促成房价的合理回调。过去需求过度集中于商品房市场，不少投资者信奉囤房后不愁无人接盘。而保障房入市在解决了部分人群暂时的居住需求后，购房者能够有更大的空间和时间等待房价回调，整个楼市也可以承受较长时间和较大幅度的调整。

　　据了解，各地保障房建设中以公租房和廉租房为主。以北京为例，截至10月底已新开工建设、收购各类保障性住房22.4万套，竣工8.3万套，5万户家庭已实现配租配售。而按照年初的计划，公租房比例占60%以上。短期来看，公租房的建设将对不断积攒中的刚性需求进行有效疏导，同时引导市场预期，防止购房需求出现集中性爆发。在以往调控中，一旦房价出现短暂下降购房者就扎堆入市，结果房价陷入了屡调屡涨的怪圈。部分居住需求被分流后，反弹的力量就会减弱，从而巩固调控成果，也可加大房价回调的空间。

　　长远来看，保障性住房是一种重要的公共资源，整个“十二五”期间全国将建设3600万套保障房。政府手里掌握着大量保障房资源，意味着有足够的砝码对商品房市场进行调控，防止因市场调整时间过长对居民的居住产生影响。我们看到，楼市里积累了许多非理性情绪，表现在投资炒房、住房作为实物资产抗通胀保值、房价只涨不跌等观念，这在二三线城市还广泛存在。这种市场环境中，高收入群体会不断占有住房资源，他们的购买力很容易把低收入群体挤出市场。因此，保障性住房是解决市场配置资源不公平、不平均现象的重要制度设计，这只“有形之手”正成为政府调控楼市越来越倚重的杠杆。

　　近日住建部部长姜伟新表示，“十二五”期间保障性住房将逐渐由以实物保障为主转为以货币补贴为主。业界普遍认为，当前保障房建设分配仍然处于探索阶段，目标在于解决夹心层的暂时居住问题，改善“鼠族”、“蚁族”的居住条件。夹心层的出现既是因为房价与需求群体错位，也是因为人口的流动性加大，因此，保障房的需求人群多而且构成复杂。在城镇化大潮中，外来务工人员、本地的低收入人群以及刚刚毕业的大学生，构成了保障房的主要需求群体，以实物配租可以减少寻租和不公平现象，最大限度发挥保障房的保障功能。

　　但是资源毕竟有限，保障房作为一种储备，当大部分人群需求满足后，在轮换过程中逐步过渡到货币补贴，可以有效解决部分人群对保障房资源的过度占用问题。发挥好轮换和调剂机制也有利于建立动态的准入标准和退出机制。比如，经济适用房作为最早的保障房形式存在着较大的弊端，在分配过程中往往被用作牟利工具而被广泛质疑，目前一些城市对于经济适用房改为实行货币补贴。此外，采用货币补贴可以解决保障房的成本回收以及维修问题，保障房建设中地方政府投入了大量财政资金，银行贷款和开发商又是逐利的，由于利润微薄，此前某些地区的开发商积极性不高，一度出现建房进度慢和住房质量不高的状况。以货币补贴这种相对市场化的方式分配，有利于保障房机制的长期可持续运转。

　　楼市承载着配置住房这一基本居住资源的功能，但因为发展中投资泡沫积攒过多，市场失去了自我调整的节奏，商品房市场在细分市场、覆盖各类需求人群上有所欠缺，保障房建设旨在形成一个对各类需求层次全覆盖的双轨制住房供应体系。因此，为更好地发挥楼市配置资源的作用，一方面要把房价拉回到合理的水平，另一方面保障性住房在供应结构中的地位必须突出。

　　有专家建议，在政府主导下，保障房建设带来一种新的房地产投融资模式，目前各地运转顺畅。如何应用和管理，成为地方政府下一步着力的方向，在积极创造就业岗位以及鼓励创业的政策背景下，居民的收入水平是变动的，保障性住房应在建设、入市、退出机制等方面全面作出制度建设和规划。

　　今年前10个月，北京一、二手住房成交均价双双回落。数据显示，10月份北京全市新建商品住房、二手住房成交均价分别为每平方米20670元和17100元，环比分别下降8.5%、2.5%。