万科A公司点评:万科10月份销售及新增项目点评

　　事件

　　公司10月份实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，分别比10年同期下降23.2%和33.3%，环比上月下降7%和17.4%；销售均价为10299元/平方米，环比下降11.1%，同比下降13.2%。10月新增项目2个，增加权益建筑面积31.8万平米。

　　评论

　　销售同比环比齐降:10月单月实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，销售面积和销售额分别同比下降23.2%和33.3%，环比下降7%和17.4%。1-10月公司累计实现销售面积941万平米和1074亿元，同比增长28.7%和23.6%，同比增幅较9月份下降11.3和12.4个百分点。10月销售额是前10个月各月销售额均值的96%，销售面积是各月均值的107%。10月销售金额同环比变化低于预期，主要是由于10月销售均价同环比也均有下降，10月销售均价为10299元/平方米，环比下降11.1%，同比下降13.2%。

　　拿地量创全年低点:10月公司新增项目2个，增加权益建筑面积31.8万平米，合计需支付4.9亿元，新增项目规模较9月环比下降83%。截至10月公司累计新增权益建筑面积1002万平米，需承担268亿元，较去年同比下降了35%和26%。受拿地结构影响，新增项目平均楼面价达到1539元/平米，均价较1-9月平均值下降43%。10月全国土地成交也处于低位，根据中指数据，10月全国133个城市住宅类用地成交环比减少47%，同比减少54%。年底房地产开发企业更为紧张，而去化速度放缓也会降低对新增用地的需求，与此相对的10月住宅类用地推出量环比增加2%，供大于求背景的地价下降预期进一步降低房企拿地意愿。

　　行业集中度有望提升:9月底公司有货币资金339亿元，是公司前10月拿地合计需承担地价的1.27倍，是一年内到期非流动负债和短期借款合计的1.43倍，资金丰富为公司后续扩张提供可能；另一方面，除地价未来有望下降而出现好的投资机会外，并购机会也有所增加，据统计1-10月北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业总数超过600宗，超去年同期近一倍。

　　投资建议

　　维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为9.2、7.7和6.1倍，估值水平处于历史低位，结合公司已经实现较好的销售成绩，维持公司买入评级。