11月的第一天，中国房地产行业的龙头老大，万科开始了大动作：万科北京公司旗下金隅万科城推出三期新房源，均价14000元/平方米，比前两期房源低了3000元/平米。外界人士不由惊呼：万科这次可谓是下狠手了。

　　不单单是万科北京，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。此外，惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　万科开始降价了？万科公司向南都记者回应称：“万科始终坚持快速销售的原则，并以‘新盘当月销售率’作为主要的控制指标，在此原则下，一线公司会根据各地的市场情况采取合理的销售策略。万科在北京、深圳的两个项目，因位置、产品构成和前期有一定差异，因此在定价上也存在差异。”

　　万科的库存压力

　　惨淡的金九银十，正在加速市场拐点的来临。

　　市场不景气，万科也不例外。万科三季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%.其中，万科存货三季度增至1926亿，同比增长约57%.其中，万科三大吸金区域北京、上海、深圳占据大头。

　　诸多城市成交量大幅萎缩2成，万科对此并不讳言。据多家媒体报道，万科执行副总裁肖莉在10月底的一次投资者电话会议上表示，过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的一系列努力，正造成严重冲击，开发商受到挤压。“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

　　昨日采访中，诸多开发商业内人士看来，万科降价或许早有准备，而库存大幅积压仅仅只是降价的一个导火索。因为在9月份中国房地产经理人联盟一次会议上，北京万科副总经理肖劲就颇具调侃意味地说：“开车遇到红灯，总碰到有人敲车窗，摇下车窗一看，不是卖房的发传单，就是乞讨的人，长此以往，开发商的前景可想而知。”

　　当时肖劲公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查报告，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为2 0万户。肖劲说：“若按去年销售13万套来算，这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。”

　　“我没细看万科三季报，一般而言，存货包括三个部分，即土地、在建项目和在售项目，真正给开发商压力是在售项目的积压。”世联地产首席分析师王海斌向南都记者表示，虽然万科三季度存货达到1926亿，但仍需细分。

　　万科公司亦向南都记者表示，截至今年三季度末，万科合并报表范围内共有1208万平方米已售未结资源，这部分项目已经实现了销售，只是因为没有结算，所以仍然算在存货中。这与人们一般理解的“已经制造完毕但尚未售出的产品”这样一个“存货”概念有很大差异。对房地产企业而言，“已经制造完毕但尚未售出的产品”是现房库存，截至9月底，万科各类存货中，已完工开发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%.

　　低调调价早已开始

　　但在局部市场上，万科或许仍有压力。据有媒体统计显示，深圳万科上半年销售的仅有四个项目，而下半年推出的房源高达11个，总共1万套房源，占深圳同期新盘供应量的1/3强。

　　“万科被我们归纳为快速销售的高周转类型，深圳推盘量如此巨大，确实会给万科带来一些调整价格的压力，这是由万科的商业模式决定的。”王海斌说。

　　无独有偶。根据中国房地产指数系统小组10月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响较大，万科跟其他大型房企一样在北京、天津、成都的一些项目降价幅度超过20%，此外，从区域来看，郊区县楼盘的降幅居前，如杭州的下沙区、北京的通州区等，由此可见调控效果开始凸显。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商由于资金压力较大，开始加大打折力度以加快推盘速度，10月部分楼盘价格降幅也超过了20%.

　　事实上，万科从7月份就推出的“万团大战”降价促销行动，其覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。随后，万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。但这种貌似高调的伪降价行为，市场反应却并不热烈，因为同一时期，保利、世茂等其他大型房企均采取了降价10%以上的措施，很明显，万科总价减1万，最多只能称之为促销。

　　“这样的优惠显然不很给力，不过至少表明了万科的一种姿态。”王海斌说：“世联地产作为万科的代理，对万科的营销策略十分熟悉，对万科而言，新项目入市往往是根据市场行情甚至可能略低于市场行情来定价，这是万科追求的性价比。”

　　降价是个敏感词

　　昨日的采访中，万科对是否已经降价并没有正面回应。

　　“开发商目前不是降不降价的问题，而是降多少才能卖出去的问题。”世联地产首席分析师王海斌说，二季度一些优惠措施已不足以打动购房者，要扭转三季度成交量低迷局面就必须要有更为实质的降价。

　　在王海斌看来，所谓降价应当是指同一项目、同样素质的户型短期内降价不一致，“万科深圳金域缇香是新货入市，而万科北京金隅万科城三期价格下调3000则要看它的户型、朝向是否与此前相同，抑或是不是尾盘清货。如果前期是高端盘，后期价格低一些不能称之为降价，如果前期是精装修盘，后期是毛坯盘，也不是降价。”

　　事实上，在降价这个问题上，开发商的心态可能一直在徘徊。恒鑫地产集团总裁杨振鑫向南都记者表示：“对开发商而言，降价并不是目的，降价其实是一把双刃剑。”(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　“开发商对降价的考虑，并不仅是出于项目利润空间考虑，更多的是降价后业主维权对于销售负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示。

　　万科对后市如何判断？万科公司向南都记者回应称：“从近期主要城市的成交情况来看，短期内市场的成交速度难以明显改善，而新房供应仍在增加，未来一段时期，市场存货量可能还会增加，买方市场的特征也会更加明显。”

　　买方市场将会给楼市带来何种影响？链家地产首席分析师张月认为，多数项目当前同时面临旧盘积压和新盘难销的双重压力，开发商纷纷调低拟售均价入市，一方面这意味着项目销售的逐利空间缩小，另一方面则表示先前开发商入市前预先调高价格，然后降价销售的“暗降”方式，逐渐被在原有定价基础上的“明降”所取代，价格下降更具透明性、真实性。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

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　　百城房价连跌两月

　　中国房地产指数系统周二发布10月份百城房价指数。数据显示，10月份全国100个主要城市住宅均价为8856元/平方米，较9月份下降0.23%，为连续第二个月环比回落且跌幅扩大。

　　10月份100个样本城市中，58个城市房价环比回落，较9月份增加14个；40个城市房价环比上涨。与去年同期相比，10月份这100个城市住宅均价上涨5.21%，同比涨幅较9月份收窄0.95个百分点。

　　调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%.(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　南都记者李乾韬 (南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark