徐健 柳九邦

　　上海甲级写字楼平均租金正逼近2008年租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。仲量联行方面表示，第三季度全市甲级办公楼平均租金已达到8.6元/平方米·天。

　　在高租金的压力下，上海甲级写字楼市场需求依旧有增无减——目前浦西大部分办公楼的出租率都已接近100%。

　　来自五大代理行的数据显示，恒隆广场一期和二期、企业天地二期、来福士广场、名人商业大厦目前均为满租；浦东陆家嘴区域内几栋知名写字楼物业，如花旗银行大厦、时代金融中心、星辰银行大厦和汇丰银行大厦，也都是满租或近乎满租。

　　五大代理行的多位高管在接受《第一财经日报》采访时指出，外围经济环境持续低迷，越来越多的跨国企业将目光投向中国，各领域投资者对中国经济的乐观预期，为国内甲级写字楼市场催生出大量强劲的新增及扩租需求。

　　跨国企业追涨扩租

　　受到旺盛需求的支撑，上海甲级办公楼租金指数在经历了2008年末的大跌及2009年的低谷后，于2010年初开始了强劲复苏，并走出了漂亮的U形曲线。

　　仲量联行近期发布的一项上海房地产市场报告显示，今年三季度上海甲级写字楼租金增速依旧不减，环比出现了2.5%的涨幅。至此，前九月累计涨幅已达14.3%。

　　高力国际办公楼服务租户代表、华东区董事赖锦雄更是向本报记者指出，截至第三季度，上海甲级写字楼的整体市场空置率已下降至9.1%的历史低位。

　　“其实上海写字楼租赁市场的活跃状况已经持续了有一年多的时间，只不过近期的交易异常火爆。”DTZ戴德梁行中国区企业服务部高级董事魏超英亦在接受本报采访时表示，上海甲级写字楼的复苏主要从去年二三季度开始。“去年年初的时候，主要是国内的一些金融公司、央企的租赁比较活跃，到了去年年末，一些大型的跨国企业开始大举进入这个市场。”

　　据悉，跨国企业在上海甲级写字楼租赁市场从去年年末一直活跃至今，且活跃程度有增无减。

　　根据仲量联行提供的信息，近期，两家国际投资银行在上海国金中心二期分别租赁了约10400和3900平方米的面积；一家国际知名公司在1788国际中心内租赁约15500平方米的面积，办公面积较之前扩大近40%；奥姆尼康也在该项目中租用了约7500平方米的面积。

　　“我们公司也在扩张，也在租赁新的写字楼以满足公司发展的需求。”就连五大代理行之一的一位高管也向本报表达了公司扩张的愿望。

　　不过，在以欧美企业为主力租客的上海甲级写字楼市场，日韩企业也开始“崭露头角”。据魏超英介绍，就在去年年底，上海甲级写字楼租赁市场的大单交易中还未出现日韩企业的身影，最近他们却开始活跃起来。

　　同时在市场中变得活跃的，还有中资企业。魏超英告诉记者，在两三年前，中资企业在顶级写字楼的入驻率不超过5%，如今，这一数据已超过10%。“像中石油、中石化等大央企都在不断扩张，他们对写字楼的需求也很大。”

　　国际经济疲软的挤出效应？

　　无疑，虽然市场普遍对全球经济状况表示担心，但众多外资机构在中国的扩张计划并没有停止。

　　“由于西方国家经济增长的持续低迷，预计跨国公司将更加注重在中国的长期发展，加大中国市场在其全球运营中的比重。除此之外，来自国内银行机构和保险公司的需求也将保持快速增长。”赖锦雄指出，在全球经济环境一片疲软的大环境下，今年前三季度上海整体经济运行良好。根据2011年最新公布的新华－道琼斯国际金融中心发展指数报告(IFCD指数)，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升两位。“该调查反映了中国在全球范围内经济地位的提升，同时也是对上海向全球金融中心和物流中心发展所做努力的认可。在政府稳步扩大金融市场对外开放的作用下，外商直接投资将一如既往地稳定增长，特别涌入金融服务领域。”

　　魏超英补充指出，上海写字楼租赁市场的活跃还得益于政府的大规模投资的带动效应，“政府的投资对经济的刺激是有连带效应的，可以带动基础建设、化工、制造业、金融等产业的发展，而写字楼租赁的火爆就是一个后续的连锁反应。”

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“在过去的几个季度中，新建成办公楼面积被来自国内外公司的需求迅速吸纳。未来市场的供应有限，尤其是浦西市场，业主们将在未来几个季度中保持较强的议价能力。”

　　赖锦雄亦认为，受强劲的市场需求推动，预计今年第四季度，上海甲级写字楼市场在新增供应稳定增加的同时，空置率仍将缓慢下降。而在2012年，在未来新增项目批量上市后，充足的新增供应在短期内将推高整体市场的空置率，但上海甲级写字楼的租金水平将仍然保持上涨的势头。

　　另据仲联量行发布的第三季度快报，今年第三季度上海大宗物业成交金额达到78亿元人民币，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物业成交量总计为285亿元人民币，较去年同期增长50亿元。

　　仲量联行指出，尽管外围经济持续恶化，目前上海大宗物业投资市场回报率依旧保持平稳。不过，市场中还是有分析人士对国内甲级写字楼的租售行情走势持有保留态度。

　　五大代理行的一位高管表示，当下的国内写字楼租赁市场如日中天，但国际经济环境的持续疲软仍将会对其行情走势带来不确定性。因此，他对国内写字楼市场未来还是保持谨慎乐观的态度。“过去的12个月已经证明了政府对整个市场的推动力，我现在比较担心的是外围经济和国内经济未来的走势。”