销售市场——9月稳中有升，10月惨淡开场

　　”金9“虽差强人意，但环比仍有上升。9月14个城市成交套数环比8月增16%(8月与7月基本持平)，成交面积环比8月增12%(8月与7月基本持平)。1-9月累计成交套数同比降4.5%，成交面积同比降17%，与去年相比，住房小型化非常明显。

　　8-9月成交增速明显低于供应增速，意味着存货在持续明显抬升。7个重点城市8月与7月成交基本持平，但新增房源8月环比上升45%，9月虽成交环比上升13%，但新增房源环比8月上升37%。

　　10月第一周14个城市成交量环比降65%，同比降57%。从历年来看，十一期间成交量环比均下降40%-70%。从这个角度看，环比下降并不能说10月较9月市场需求状况有明显恶化。但不争的事实是，今年”十一“确为近年来非常惨淡的一年，成交量仅为09年、10年的60%左右。

　　10月第一周新增房源仅有十一前一周的20%，但新增房源去化率达74%，新增供给少抑或是成交量下滑的一个重要原因。

　　土地市场——未见丝毫暖意

　　推地和成交均未见明显起色。24个重点城市节前一周共推出住宅用地建筑面积838万平方米，环比增26%，同比降53%。成交住宅用地建筑面积542万平方米，环比增1%，同比降66%。24个重点城市楼面地价2022元/平米，溢价率2.1%。

　　1-9月全国累计成交建设用地同比增33%，土地出让金同比增6.8%，其中住宅用地成交量同比增8.9%，住宅用地出让金同比降7.1%。1-9月24个城市累计成交住宅用地建筑面积同比下降10.7%，住宅用地土地出让金同比下降20.8%。

　　地产股投资策略

　　成交量仍是决定地产股走势的关键要素。目前持续低于预期的成交量有来自市场真实需求不足或观望的原因，也有签约进度受限的影响，但无论哪种原因，我们依然认为，价格实质破冰仍是换回成交量的重要因素。目前来看，企业资金日益紧张，潜在供应仍然很大，”以价换量“或已不远。

　　目前龙头股11年PE仅9倍，NAV折价已达37%，对成交量未达预期、房价下跌已有反映，地产股未来跑输大盘概率小，建议持有或增持销售良好、业绩确定的龙头地产股。