作者： 王飞、杨堃

　　“绕道融资”的信托业务正受到越来越严的监管。绿城“调查门”尽管尚无定论，但绿城集团亦承认公司的确通过信托业务募集资金，“信托早已成为当前房地产企业的重要资金来源之一”。

　　今年以来，监管部门继续要求商业银行加大对房地产贷款的风险管控，同时央行进一步收紧市场的流动性，导致房地产企业获得贷款的难度不断提高，而民众对于房地产走势的预期并未转好，一线城市的房地产销售数据创下近年来的新低，持续紧张的资金链也让之前试图与政策博弈的开发商信心动摇。

　　身处困境，很多开发商把信托当做救命稻草，试图通过此类合作绕开对贷款规模的限制，以继续从金融机构获得融资支持；而丰厚的利润回报使得房地产信托产品受到购买者的极大欢迎，促使信托公司加大了房地产信托产品的发行力度，一时间掀起房地产信托的热潮。根据信托业协会公布的有关数据，截至2011年第二季度末，投向房地产领域的信托资金余额达6051.91亿元，较去年同期增加2898.28亿元，增幅达到91.9%；信托资产的总额也由2.92万亿元增加到3.74万亿元，增长近三成。与此同时，在房地产信托受到监管层关注、募集资金能力下降的情况下，许多信托公司通过产品设计，将房地产信托改造成为股权投资等其他类信托产品，改头换面继续行房地产信托之实，其真实规模可能比预想的还要大。

　　然而，高收益总是伴随着高风险，房地产信托发行量和收益率的持续走高，背后可能累积着越来越多的问题隐患。

　　对于开发商来说，房子卖不掉，没有足够的资金回流，过高的负债率就很可能让企业资金链断裂，不仅无法按期偿付本息，正常经营都将难以为继，兑付困难局面的出现就不足为奇。虽然许多信托计划都有土地和项目作为抵押，但是在现实中，土地和项目也同时被用作其他类融资的抵押，信托公司不具有优先求偿权，很难获得相应补偿，风险敞口依然存在，大量信托资金的安全将遭受巨大的威胁。

　　尽管面临着欧洲债务危机引发全球经济衰退的风险，但政府意图使房价回归合理价位的决心并无任何松动，可以预见，短期内房地产销量不会有突破性的增长，传统的销售旺季“金九银十”今年将难再现，消化现有存量也将需要相当长的一段时间，如何维持资金链的稳定成为房地产开发商最头疼的问题。加上坊间屡次传出监管部门叫停房地产信托的消息，未来开发商借道信托融资将更加困难，只能更多的依赖社会融资，融资成本被进一步推高，未来能否继续生存全看资金实力，中小房地产商的日子将十分难熬。

　　信托公司同样身处旋涡，兑付风险也慢慢浮现。不少公司前期由于过度依赖房地产信托，如今想抽身而退已困难重重。回想2008年金融危机时期几成现实的房地产信托违约潮，同样是出现销售不理想、回款速度慢，幸而随后有大量银行资金注入和销售回暖，才化解了一场潜在的危机。如今面对更严的调控政策和更坚定的调控决心，若房地产信托持续过热，危机的爆发将不再是不可能的。

　　作者单位：特华博士后科研工作站

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