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绿城中国净资本负债率升至163% 流动性紧张

http://www.sina.com.cn  2011年09月29日 02:41  21世纪经济报道微博

  史进峰 秦伟 张力

  过去一周,对于浙江绿城集团董事长宋卫平而言显得十分不平静。不过,他的麻烦似乎还没有结束。

  9月28日,上海证券报(微博)刊登文章称,身处高负债危机的绿城中国(03900.HK)有可能考虑从香港联合交易所退市,引起轩然大波。当日,绿城中国不得不澄清,公司并无有关打算。

  “绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”9月28日,身处漩涡的宋卫平接受媒体采访时显得信心十足。在他看来,与2008年深陷欠款危机时相比,目前的状况要乐观许多,“到现在为止,我们还没有拖欠地价款。”

  然而,宋卫平的信心似乎难以卸去投资者对其资金链崩盘的担忧。2008年底,身陷支付危机的绿城中国净资本负债率为140%,三年后的今天,这一数字已经飙升至163%。

  “宋卫平的做法,一直采取的是高负债扩张战略,赌的是资金链不会断裂,但哪有那么容易的事。”9月28日,一位房地产基金合伙人如是感叹。三年间绿城中国销售额从152亿元冲到了542亿元,但其集团总借贷余额也从161亿飙升至2010年底的340.47亿。

  163%高负债炼成术

  不知何时起,高负债成了绿城中国的标签。早在2005年底,绿城的资本负债比(净负债除以股东权益)就曾高达433%;2006年6月30日,绿城的总借贷增至51.5亿元,流动现金为9.23亿元,资本负债一度跃升至556%。

  上述房地产基金合伙人告诉记者,“(负债率)肯定有比绿城高的,但大型房企做到这么高的还是很少见,一般房企资产负债率在80%-90%之间。”

  2006年下半年,成功登陆香港资本市场的绿城,全球发售共募得23.5亿元。当年底,绿城的流动现金因此大幅增加至32.5亿元,资本负债比(净负债除以净资本)大幅下降至74%。

  绿城中国163%高负债如何炼成

  挟上市之东风,绿城中国继续其高速扩张之路。2007年底,绿城的借贷总额达117.5亿元,同比增长37%,资本负债比也升至88.2%;到2008年底,借贷总额已飙升至161.2亿元,资产负债比也飙到140.1%;同时,当年流动现金同比减少49%至17.2亿元,

  资产负债比自2008年底突破一百大关后,就再也没降下来。

  2009年底,其资产负债比(净负债除以净资本)略降至105.1%;2010年6月30日,资产负债比一度高至158.8%,到2010年底又降至132%;截至2011年6月30日,资产负债比再度升高至163.2%。

  负债高速扩张的背后,是光鲜亮丽的业绩。2008年,绿城中国实现销售预售面积123万平方米,完成销售/预售金额约为152亿元,归属于公司的部分为102亿元,创造了历史最好成绩。

  2009年,四万亿刺激计划下的房地产狂欢使得绿城集团当年销售金额突破了500亿元,比2008年增长了238%;2010年,尽管步伐略有放缓,也取得了542亿的销售额,比2009年增长6%;其中归属于本集团权益为人民币342亿元,项目整体销售率达到71%。

  “如果没有这个事情(银监会调查房地产信托业务),很多机构对绿城的发展前景还是十分看好的。”上述房地产基金合伙人告诉记者,绿城走的是高端物业定位,如果没有政策的一系列打压,它的现金回流还是不错的;“绿城的品牌也居于国内地产业前列,且融资量比较大,不会一下子出现问题。”

  交银国际9月27日发布的研究报告显示,绿城的净负债比率高达243%,远高于同行。华润置地、越秀地产、富力地产、世茂房地产等7家同行的平均净负债比率仅为58%。

  信托融资:成也萧何败也萧何

  进入2010年后,宋卫平信奉的高负债策略,正使绿城处于流动性紧张的困境。

  截至今年6月30日,绿城中国的销售额为201亿元,仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。其到期债务加上应付土地款,已等于甚至超过明年合同销售额。

  此外,房地产调控之下,房地产企业的融资渠道,包括银行贷款、发债、信托融资均纷纷受到阻塞,融资成本节节走高。绿城2011年中报显示,由于平均借贷金额增加,财务费用大幅增加,上半年总利息开支为人民币15.5亿,同比增加42%。

  然而,在房地产业内人士看来,负债率过高、融资渠道阻塞尚不足以对绿城形成致命打击,真正让资本市场担忧的,恰是绿城颇具特色的融资结构。即2008年以来,绿城领先同行的信托融资。

  “绿城集团是较早意识到信托资金价值的,信托公司主要帮其做杠杆,共进退,在目前的市场环境下,信托公司面临刚性兑付风险。”一位资深信托业人士在微博上如是评论。

  尽管绿城和监管层多番辟谣,但银监会已向各直管信托公司下发《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》是不容忽略的事实;而同样不容忽视也是绿城高速扩张的信托融资。

  2008-2010年间,绿城集团与11家信托公司发行了15款产品,融资总金额达近百亿。今年上半年,绿城信托融资余额达52.56亿元,相当于350亿贷款额的15%,其信托融资占贷款比率为业内最高。

  这也就容易理解,上述银监会消息一出,短短几日内,绿城中国股价缘何下挫30%了;信托融资会成为压倒绿城中国的最后一根稻草么?

  宋卫平给出的方案则更明确,接下来绿城会分三个阶段走,首先就是努力做销售,把房子卖出去;如果这个不够有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;最后一个阶段,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。

  绿城管理层也表示,公司会考虑出售项目股权筹集资金,同时强调,信托安排的合伙人均为从事电力、收费公路的国企,这些公司拥有较大的先进,对其项目股权应感兴趣。

  “出售项目股权是可行的,不过由于开发商议价能力下降,股权可能会以较大折让出售。”何志忠表示。

  绿城中国,似乎没有想象的那么糟糕,也没有宋卫平表达的那么乐观。

 

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