周亚霖

　　9月，北京通州京贸国际城再次打折，推出了1.4万元/平方米的特价房，前期业主认为房子买在了高点，和开发商爆发了一场激烈的冲突。

　　去年底，该小区从2.68万元/平方米的最高峰降到了1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为有名的“北京第一降”，当时开发商拿出了2亿元赔偿高价买房的前期业主。

　　但是这一次，即便爆发了冲突，开发商不愿意也似乎无力赔偿了。

　　北京郊区房价大幅度下挫已成为不争的事实，在通州，销售变得越来越艰难。即便是一些大公司都纷纷降价，小开发商似乎只剩下两条出路，要么出让股权，要么降价。据路透社的最新消息，银监会开始控制信托规模比例，房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。显然发信托变得更加艰难，供需比例扭曲，贷款成本还要推高。

　　国内最大信托机构的一位高管告诉记者：现在房地产信托监管非常严格，信托公司本身也非常慎重，只有小信托公司才会和小开发商合作。目前，小型开发商使用信托资金的成本已经到了30%，大型信托只和国内排名前十的开发商中前几名合作，而且要项目很好才行。“单是保障房对房地产的冲击力度已经非常猛烈了，房地产近几年都不能再碰了，这是我们这些人碰面聊天一致的看法。”这位高管坚定地看空房地产行业。

　　因为销售不畅和融资艰难，开发商必须面临一天比一天窘迫的境地。尤其对于小型开发商而言，2011年简直是最焦头烂额的一年。

　　年关难过

　　9月，京贸国际城开发商天旭运河决定推出5号楼单价1.4万元的特价房，而小区3、4号楼售价还是1.98万元/平方米。因为认为自己的房子买在了高点，业主们愤愤不平。9月11日，他们围堵在小区门口，要求开发商退房或给予差价补偿。双方爆发了一场激烈的冲突，甚至惊动了警察。

　　对此，天旭运河相关负责人书面答复称：“开发商的所有销售行为均在市场需要和企业承受范围内确定，之前对3、4号楼在房地产价格最高位购买楼房的部分业主退还部分差价的决策是企业行为多过市场行为，本着对客户负责任的态度我们主动返还了部分差价。上次的差价部分返还企业尚可承受，而现有的业主所购楼房价格与其所购楼房的品质成正比，故开发商不能接受差价返还的要求，否则对开发商也是不公平的。”

　　在书面回复中，该负责人还表示：“此次5号楼促销活动是根据国务院对房地产的调控要求及房地产市场现况，价格确定将参考项目周边房地产的销售售价。目前企业面临年底按照合同支付工程款及农民工工资的压力，如不能回笼资金按时支付农民工工资及工程款，会引起重大群体事件，影响社会安定。所以天旭运河公司宁可减少自身收益，响应政府调控号召，让普通人买得起房，故此做了这次让利促销活动。应该指出的是，即将开盘促销的5号楼为2013年入住的期房，且与1、2、3、4号楼在性价比上有一定的调整。”

　　另外一家深耕通州的开发商高管告诉记者：“房地产公司都会有几个支付的高峰期，譬如刚拿地的时候、开工之后、竣工备案之后、入住后。京贸国际城正好面临着前面卖的房子入住一段时间了，所以有极大的可能面临着支付的高峰期。”

　　他还和记者感慨：今年的调控这么猛烈，为什么不早一点降价呢？

　　谁来把握命运？

　　整个京贸国际城有13栋楼，6栋独栋别墅，是通州核心区一个百万平方米的大盘。天旭运河10多年前就拿到了这块地，因为规划更改等种种原因到了近几年才开盘。这样体量的大盘，在“年年调控”的最近几年里，命运必然跌宕起伏。

　　北京市房地产交易管理网信息显示，该楼盘最近一次预售许可证发于2010年11月27日，就在当年11月18日，该楼盘3号楼、4号楼的实际均价已经由原先的2.3万—2.68万元/平方米，下调至1.98万元/平方米，最高降幅达到7000元/平方米。在这次 7000元的降价之前，这个楼盘销售一直不佳。据当时的报道，2010年4月调控至11月18日降价近7个月的时间中，竟然零成交。相关人士接受本报记者采访时则表示，当时的销售情况是“半停滞状态”。

　　在2010年11月房价大幅跳水之后，这个楼盘的命运发生了巨大的转折。相关负责人告诉记者：去年11月那次打折，公司陆陆续续回流了6个亿的现金。

　　这一销售状况并未持续太久，相关负责人告诉记者：2011年年初限购，卖得一直不好。

　　目前，3号楼和4号楼还有200套左右没卖完，这两个楼正是去年底“京城第一降”的精准发力所在。他强调“不仅仅是我们，所有的新楼盘都是如此”。

　　按照链家地产的统计，限购至少阻挡了一半的购买者，开发商的命运未必能像2008年那样容易逆转。

　　只有锦上添花没有雪中送炭

　　宏观政策难以逆转，开发商能够掌控的急救方式又有哪些呢?据了解，京贸国际城去年曾通过中诚信托做过一笔贷款。

　　该信托于2010年4月13日正式成立，募集信托资金规模6亿元，预计期限1年。信托计划共产生的收入约7546万元，其中贷款利息约7533万元，存款利息约13万元。从当时信托计划销售的资料看，承诺给买信托计划者的收益率是10%，整个信托计划做完，开发商付出的资金成本大约是12.5%。

　　在信托计划中间，“北京京贸国际城贷款项目集合资金信托计划”项下的借款人已于 2011年 4月2日提前偿还了剩余部分借款本金，“2010年北京京贸国际城贷款项目集合信托计划”于2011年4月2日提前终止。整个信托计划期间，正好经历了2010年11月大降价带来的6亿销售额和2011年2月北京限购政策落地。

　　记者从中诚信托相关人士处获悉，在2010年4月之前和2011年4月之后，京贸国际城的开发商都没有和中诚信托有任何合作。

　　记者也向京贸国际城开发商问询2011年4月之后是否再运用融资手段，但未获回复。

　　但另外一家地产公司高管判断，京贸国际城的开发商可能很难再向信托借钱，首先，信托现在很少和小开发商合作，即便合作，做个高利贷回来死扛着还不如降价，降价还能带动后期的销售，带回来真金白银。

　　“卖又卖不好，钱也借不到，不降价怎么办？”这位高管说。

　　业界对京贸国际城的开发商有各种评价，譬如没有把握好销售节奏、没有把握好拿地节奏——他们在去年初击败保利等大鳄拍下了通州半壁店一块地，楼面地价1万多元/平方米，给付了28.2亿元的土地款。据了解，半壁店项目现在尚未开工。

　　这家开发商目前运作的只有京贸国际城和半壁店两个项目。但业内人士也认为，大势如此，大部分中小开发商都不过是螳臂当车而已。京贸国际城去年拍了地，当时怎么能料想2011年的调控会如此猛烈呢？

　　来源：经济观察网