田新杰

　　国家统计局最新的统计数据显示，70个大中城市8月份新建商品住宅价格停涨的共46个较7月增加15个。这让许多人“欢呼雀跃”，楼市拐点论再次出台。

　　就在拐点论再度走热的这几天，包括万科、保利、华润等业内标杆房企却纷纷拿地，尤其是万科，近期频繁拿地的力度和投入，和此前很长时间的静默相比，甚至可用“疯狂”形容。如果停涨之后是向下拐弯，最简单的理解，房价、地价将走入下行通道，拐点当口仍属阶段高位，而非拿地时机。

　　对其中的矛盾，沪上开发商资深人士柴一峰的理解是，万科等企业行为背后蕴藏的“行业语言”，是传递对整个市场大势中长期依然看好的信息，也是这些企业自身高周转发展模式的需要，“从这个行业、企业发展角度看，此时的拐点论显得有些微不足道。”

　　这似乎也可以解释，为什么上海搜房网最新的调查显示，“五成受访开发商认为调控没什么效果”，而同时大部分开发商还在坚守价格甚至涨价。

　　哪来的拐点？

　　如果没有出现大规模大幅度的实际楼盘降价销售，接下来几个月的楼市统计数据，很可能出现量价齐升的现象，而不是期待中的拐点后走势。

　　仅仅是国家统计局这次的8月份楼市统计数据，拐点似乎来得太过容易。

　　停涨之后，是不是一定是下跌？普遍观点认为，调控还在持续发力甚至收紧，停涨之后下跌将随之出现，这就是拐点。尤其是不少业内专家分析，随着浙江台州等地限购政策落地，二三线城市限购扩容的序幕也已拉开，停涨之后的下跌近乎水到渠成。

　　与此同时，市场整体供求层面的数据也显示，供过于求的状态将加速全面降价的来临。

　　来自上海、杭州等地官方的统计数据显示，当地商品房库存量持续创出历史新高。在上海等城市，大致测算，以目前的去化量，存量房的消化周期需要一年半时间。

　　“官方数据所显示的市场状况和普通人的真实感受，是有差异甚至截然相反的。统计数据反映多个城市整体层面出现的停涨和存量房压力，但实际的市场感受并没有那么明显。”一位资深中介人士表示，市场尚未看到明显的拐点迹象。

　　数据拐点并不完全等同于实际市场拐点，甚至根本就是两码事。

　　中房信分析师崔琳则指出，到目前为止，房价松动还仅仅在

　　少数的投资客集中区域率先出现，局部松动，整体还没有明显迹象。

　　对于近期杭州下沙楼市传出保利、世茂等相关项目大幅度降价的信息，崔琳分析，从区域来看，作为杭州主城区中的新兴板块，下沙板块受市场波动影响一直较明显。行情上扬的时候，区域内大学城、轨道交通以及江景资源等一系列利好概念释放，带来大量的投资客，带动量价齐升。一旦楼市调整，该板块往往又首当其冲加入到价格战中。在本轮房地产调控环境下，区域内众多项目高调宣扬折扣，也属正常的市场反应。“在市场进入调整周期的时候，在房价抗跌性相对较弱的区域，更易快速反馈做出策略调整。但并不是整个市场都是这样。”

　　据上海汉宇地产市场研究部数据显示，除了部分投资客聚集抗跌能力较差的板块出现价格调整外，同样有不少板块和类型物业市场至今表现坚挺。截至9月19日，上海全市8月单价4万元以上公寓房累计成交207套，量价依然坚挺。

　　记者同时注意到，相关统计数据显示8月份停涨城市增多，除了市场出现一部分价格下调楼盘因素外，与不少城市当月新增供应较少尤其是高价位楼盘供应停滞有关。

　　在上海近两年的月度实际开盘量统计走势图中，2010年、2011年，6、7、8三个月的实际开盘量均出现快速萎缩，从3、4、5月份的基本40个以上缩水到2010年分别为27、24和31个，今年为38、28、27个。而6、7、8三月供应低谷之后，2010年随后几个月的供应量分别在47、44、46、65个新开项目，今年预计9、10两月的新开盘量也达到46和47个。

　　过去3个月中，中高价位的项目新入市量较少，最新市场信息显示，在接下来几个月的新开楼盘中，中高价位楼盘的比例明显升高。例如被业内视为顶级豪宅的华润·外滩九里新一批房源预计将在9、10月份正式入市。

　　换言之，这样的供应结构和节奏，在8月份实际降价并不多的情况下却表现为楼市数据的停涨。同样，也可以推测，如果没有出现大规模大幅度的实际楼盘降价销售，接下来几个月的楼市统计数据，很可能出现量价齐升的现象，而不是期待中的拐点后走势。

　　标杆房企齐拿地的背后

　　标杆房企的举动，无疑向市场传递了强烈的乐观预期。

　　统计数据层面的停涨，也未挡住近期标杆房企的新一轮房企购地热情。

　　万科近期的拿地动作被不少业内人士称作“疯狂”。9月18日，万科以12.697亿元的底价夺得广州白云大道A B 2911022地块；19日，万科联合另外两家企业，以16.1985亿元竞得广东南海南桂路地铁站西北侧的两宗地块。

　　标杆房企发力拿地 楼市预期迷乱分杈

　　中房信分析师罗玉婷指出，广东的动作之前，万科在北京已经上演3周拿4块地。从8月底到9月初20天时间内，万科以合作或是单独开发的方式接连在北京拿下4块地，总建面达99.5万平方米。

　　还有更多业内标杆企业沉寂了很长时间后，也选择在这个时候出手，无视拐点。

　　9月16日，融创中国公告透露，其拥有49%股权的联营公司保利融创以29.9亿成功取得天津市地块的土地使用权。保利地产全资附属保利（天津）在该联营公司中拥有51%的股权。

　　华润置地也在拿地。9月16日，华润置地旗下的超智资源有限公司成功底价摘得浙江宁波余姚城区一商住地块，总成交额约4亿。

　　上海同策房产资讯股份有限公司统计显示，8月份，各路房企抄底土地市场的动作再掀高潮。31天时间，该公司监测的30家标杆房企征战全国，拿下38幅土地，堪称大手笔。绿地集团8月份拿下了12块土地，而碧桂园单月进账11幅。

　　该公司报告中指出，与商品房市场的成交下滑形成鲜明对比，土地市场的火爆成交再次说明房企在面对调控政策的态度，在土地市场的相对低迷时刻，选择抄底土地市场，为后市做好准备。

　　罗玉婷分析，万科上半年销售计划完成情况较好，有较多的流动资金，有能力加大土地储备，而目前土地市场开始趋向冷静，下半年拿地较上半年更有利，同时也意示着万科对后市预期较好。

　　简单而言，标杆房企的上述举动，无疑向市场传递了强烈的乐观预期。

　　开发商“以进为退”？

　　柴一峰认为，“土地市场抄底没错，问题是，如果现在是楼市拐点刚刚出现，传递到土地市场，地价市场底部从理论上而言还远没有触及，据此上述公司近期竞相购地的抄底一说，似乎并不成立。”

　　如何理解拐点和企业行为的这种矛盾，原因或许在于拐点本身的意义。

　　期待调控尽快见效的心理，让停涨结论的数据更受关注。而有些数据却相对被忽视：与去年同期相比数据却显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市只有1个，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨，无一下降。

　　同策咨询研究部总监张宏伟直言，房价同比涨幅回落的统计数据也存在着“假摔”，大量入市的郊区项目导致市场成交结构发生变化，一定时期内拉低了整体市场的均价，而具体每一个楼盘价格调整幅度也远未到位，并导致当前上海等一线城市金九市场成交低徘。

　　他表示，房价的“假摔”在一定程度上是开发企业试探购房者心理底线，也是开发商继续博弈政策调控的具体做法。

　　从博弈角度，可以揭示上述这对矛盾的另一个真正含义：房企的战略选择。

　　在楼市“常态化的调控”市场背景下，尤其是二三线城市限购、限价扩容的背景下，张宏伟认为，房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，更要想方设法扩大自己的市场份额，甚至兼并中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

　　近期的购地高潮背景和企业战略意图，也正在于此。与企业长期发展的战略相比，当前的市场拐点争议，在不少企业决策层看来，似乎变得并不是首要考虑因素。

　　上海搜房网最新调查显示，逾六成受访开发商认为目前房价过高，近五成（49.38%）受访开发商认为政策没什么效果，逾五成（51.52%）受访开发商认为今年上海楼市不会出现“金九银十”。

　　即便如此，在具体的企业策略层面，很多人在喊拐点，一批企业却选择此时开始新一轮土地储备。