张艳红

　　从2010年首次提出“一体两翼”战略部署至今，金地集团（600383.SH）正朝这个目标步步靠近。

　　在传统住宅领域，公司仍然看好未来5~10年的市场发展，金地将推进产品线战略，加快产品开发效率，提升产品创新能力，提升住宅产品市场占有率。

　　在房地产金融方面，金地已经成立稳盛投资，将实现突破性的发展。金地表示，将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，也会考虑在合适的时机推出商业地产基金以及涉及到保障性住房和一级开发的房地产金融产品。

　　在商业地产方面，金地已成立商业地产公司，这标志着“一体两翼”格局的正式成立；将以具有独特竞争力的中高端区域型城市综合体为定位，打造金地的商业地产品牌。

　　在该集团掌门人凌克的蓝图里，对金地有更宏伟的前景。“从竞争力来讲，在未来的十年，一家公司如果仅仅只是把住宅业务做好，那今后在这个市场上将没有太大的竞争意义。” 金地集团董事长凌克曾如此讲述。

　　凌克的目标是，把金地打造成一家全球范围内最具竞争力、最具规模的复合型地产企业。在一体两翼的战略架构下，深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平，拓宽未来金地的成长之路。

　　在金地的规划中，发展商业地产将通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平，并通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。

　　金融业务则将进一步拓宽集团的融资渠道，推动相关业务的快速发展。同时，金地将逐步开展团队建设和渠道建设，为金融业务向纵深发展打下良好基础。

　　“一体”产品优势突出

　　在金地集团“一体两翼”发展战略里，住宅产业既是以往快速增长的基础源泉，也是未来继续深耕的核心领域。7月8日，金地集团在上海举行盛大住宅产业品牌发布会，正式推出以“引领人本生活”为核心价值的四大产品系列“褐石、名仕、天境、世家”，并表示未来将持续聚焦“人本”理念，以原创经典并具文化内涵的人文风格、舒适体验的人性化功能以及强化人与人沟通的人情社区，保持产品鲜明特征和领先内涵，创建住宅产业领导品牌。

　　该公司发布的住宅四大产品系列，体现着金地对市场需求、企业理念的最新思考，也凝聚了金地产品研发的深刻用心和对客户价值的深刻理解。

　　金地坚信，“产品系列化”的研发应用将提升产品市场竞争力、缩短项目开发周期并提高开发效率，是弱市中赢得市场的关键。

　　中信证券曾在关于金地的研究报告中指出，金地区别于其他全国性开发企业最明显的优势，就是其卓越的产品创造力。业内人士也认为，在房地产消费需求不断升级之际，房地产企业产品研发能力的竞争将更加激烈。金地选择重点关注居住的“人本”需求，更符合新一代消费者的品质和价值取向，将进一步提升该公司的核心竞争力。

　　金地集团也表示，四大产品线的正式推出将使公司的产品系列化工作进一步加速，今后纳入到系列化产品的项目均在选用标准化成果的基础上展开研发和建造，以确保产品的一致性和品质。这也意味着金地产品将从项目创新转变为系列化、规模化创新，其资源利用效率和创新成果的应用程度将进一步提高，并极大提升金地集团的市场价值。

　　金地对新的产品定位和策略寄予了极高的期望。该集团总裁黄俊灿表示：“高性价比的产品和精准营销的策略，保证了公司2010年新推项目的平均去化率在75%以上。”而这一优势在今年并不理想的市场状况下依旧得到延续。

　　数据显示，今年以来金地旗下楼盘整体开盘2~3天的去化率一直维持在70%左右，远高于同行。因此，不少分析机构认为，倘若金地今年保持60%~70%的去化率，就能保证25%左右的销售业绩增长，而其今年的销售增幅及销售率或成大房企中最高的。“实现30%到40%的增加，这个金地还是可以做得到。”这是凌克的信心。

　　黄俊灿指出，通过产品线的运用系统性地提高产品素质，将加快项目开发速度和总资产周转率。“金地将加强对住宅产品开发经验的积累和能力的深化，建立激励体制，打造具有系统创新能力的组织，提高公司产品的溢价水平。随着产品线工作的逐步深化并辐射到核心业务的各个领域，金地未来3至5年项目从拿地到开盘的周期将大幅缩减，整体的人均开发效能也将随之有效提升。”

　　展望2011年的销售，黄俊灿表示金地已经做好充分的准备。目前，金地的“一体”已取得不错的销售成绩。金地公布的相关数据显示，今年上半年，金地累计实现签约面积81万平方米，同比增长67.8%；累计签约金额112.5亿元，同比增长109.3%。

　　金地近期发布的中报称公司的销售重心放在下半年，下半年金地货源供给更加充足，预计新增可售货源约240万平方米，总可售货源将达约338万平方米。

　　对于未来若干年的住宅开发业务增长前景，金地也早做好准备。公司在2010年共获取14个项目，新增368万平方米土地储备，完成115亿元投资额。报告期末，公司土地储备达到1687.5万平方米，可满足公司未来 3至5年的发展需求，实现新一轮的跨越式发展。

　　金地集团一直坚持“智慧投资”原则，在投资布局方面，2010年不仅在北京、上海、深圳、武汉和沈阳等城市新增了优质土地资源，并且成功进入了大连、烟台、长沙和常州等大城市圈内的二线核心城市。据悉，在2011年，金地将通过城市布局与产品系列的有机结合，进行规模扩张，继续扩大在二三线城市的投资，也将密切关注一线城市在市场调整的情况下可能出现的阶段性机会。

　　“两翼”商业金融护航

　　在过去的两年时间内，凌克不止一次明确表示：未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。

　　按照他的计划，到2015年，金地商业地产将达到600亿，“基本相当于再造一个今天的金地。”

　　在此之前，金地的商业地产项目运作比较小，主要是在住宅中包含的商业用地。很显然，单靠这些配套的商业，难以达到600亿的规模。金地早前透露，今后的商业地产将以城市综合体为主，不排除酒店等其他产品。

　　为了整合旗下商业地产资源，金地已在2010年成立商业地产公司，目前相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等，未来这些商业项目将交由商业公司开发和运营。

　　凌克在2011年初透露：2011年，金地亦将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分的倾斜。

　　凌克曾表示，商业地产与地产金融具有极强的内在互补性，有利于金地总体战略的同步发展。事实上，为保证商业和住宅获得更高的投资回报率，金地集团早已迈出了房地产金融的步伐。可以说，在房地产金融领域，金地已然是走在了行业前端。

　　作为国内较早涉足房地产金融领域的企业，金地已具备一定的经验和相应的人才储备，凭借几次成功的基金运作，在资金募集及管理方面已取得一些经验。同时，作为国内知名的房地产企业，公司在项目风险评估及项目运作方面也已形成较为成熟的体系。

　　此外，金地还不断地在房地产金融方面寻求突破，并设立了稳盛投资基金管理公司，2010年，金地与瑞银合作的房地产美元基金完成了第二期募集，基金规模达到2亿美元。

　　金地集团曾公开表示房地产金融化是全世界地产行业发展的趋势，也是未来中国房地产行业发展的方向。根据麦肯锡的研究，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。

　　凌克表示，未来5年，金地房地产基金业务将实现突破性的发展。金地将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，通过资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力。

　　与此同时，房地产金融业务的发展还为金地构建了多元化的融资通道，为公司的发展提供充足的资金保障。截至目前，金地已成功发起多个人民币股权基金、人民币夹层基金以及外资房地产股权私募基金，在引进投资者的同时也为投资者创造了符合其风险控制要求的最大化收益。

　　“房地产金融不仅仅拓宽了金地的融资渠道，还将成为公司新的业务增长点，”凌克对此寄予厚望，“希望稳盛投资在三年内成长为管理百亿资产规模、有强大产品开发销售能力、依照国际化标准运作、市场领先的基金管理公司。”