阴雪

　　包括“限购令”在内的“京十五条”楼市调控细则已执行了整整半年时间，但北京楼市从成交量下降到房价实质下跌的“转身”却仍然没有完成。

　　成交量萎缩

　　北京房地产交易管理网数据显示，从2月17日~8月16日“京十五条”执行的半年时间内，北京期房住宅签约35530套，现房住宅签约6183套，二手房住宅签约50242套，合计住宅总签约仅为91955套。总成交量环比上一个半年(2010年8月17日~2011年2月16日)下调了46.5%，同比去年同期的跌幅也达到了36.8%。

　　“这是从2009年北京楼市爆发式上涨开始首次半年楼市总签约量不足10万套，创下了最近三年的最低，其中下调最多的二手房更是在5月份开始连续数月徘徊在8000套左右，同比去年跌幅超过五成。”北京中原三级市场研究部总监张大伟分析。

　　除此之外的一系列数据更是见证了北京楼市的变化轨迹。

　　据北京中原统计，2月17日~8月16日，北京住宅成交中外地户籍的购房比例为9.8%，而2010年8月17日~2011年2月16日的外地户籍购房比例为48.5%，此前半年(2010年2月17日~8月16日)的这一数据更是超过半数达到52%。

　　特别值得关注的是，在整个北京住宅市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房套数同比增加14.7% ，在数量上相比新政前和去年同期不降反升。

　　另据北京中原的抽样调查，“京十五条”执行半年以来，北京投资需求已经基本为0，而这一数据在去年同期则高达25%以上，在通州等部分热点市场，投资比例超过四成。

　　“这说明‘京十五条’执行半年以来，居民的刚性自住购房是在增长的，政策通过遏制投机投资需求使刚需得到了保护和释放，北京楼市购房人群的结构发生了改变。”张大伟表示。

　　价格未现明显下跌

　　量变持续了半年之久，北京楼市却仍然没有迎来真正意义上价格下跌的“质变”。

　　根据北京市房地产交易管理网签约价格，北京中原进行了数据统计，结果显示，最近半年来，北京楼市总成交均价为21788元/平方米，环比之前半年的成交均价下调了0.8%，而相比去年同期依然是上涨了3.7%。

　　对此，北京市房地产协会副秘书长陈志分析认为：“回头来看中央调控目标，控制过快上涨，无论是成交量还是成交价格在这半年里的涨势都停止了，因此可以说抑制过快上涨的目标已经有了明显效果。至于是否达到终极目标，还需要通过时间和市场的进一步验证。”

　　不过，种种迹象表明，停涨之后，北京房价的全面下调或许将在不久之后出现。

　　据搜房网数据监控中心统计，2011年1~7月北京259个在售有价格的住宅项目中，有75个住宅项目有过降价行为，占在售楼盘总数的28.96%。尤其是自2月“京十五条”出台后，北京楼市降价的项目数明显增多，其中1月北京住宅市场仅5个项目降价，2月也仅有7个项目降价，但3~7月分别有17个、18个、12个、14个、16个住宅项目降价，降价楼盘数相比1月、2月均有较大幅度增长。

　　北京市房地产交易管理网的登记信息则显示，8月上市的期房项目预售均价同比下调的现象更为明显。

　　截至8月17日，8月上市的商品房期房住宅项目5个，其中4个为老项目后期。在4个老项目中，首开常青藤家园和兴业嘉园的成交均价与上一期基本持平，而半岛家园和创新园两个项目相比上一期的成交价格均有每平方米千元左右的降幅。

　　限购或将常态化

　　7月中旬，国务院发布了新“国五条”政策，提出了将要扩大限购城市范围，随后住建部便公布需要纳入限购范围的二三线城市的“五条标准”。而北京作为首批执行限购的城市，限购政策执行得更为坚决。

　　对此，北京市房协的相关负责人曾对媒体透露，限购等政策长效化的预期强烈，从北京人口资源环境的承载能力考虑，限购政策将纳入本市基本住房制度。

　　北京市“十二五”规划明确，将建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品房体系。据透露，目前相关部门正在研究制订北京市基本住房制度，在这个制度中，将针对不同收入群体的住房问题，提出有针对性的保障方向和措施，使不同群体都可以通过不同方式，解决住房问题。

　　“从今年的种种迹象表明，政府并未有丝毫松懈房地产监管的迹象，而限购政策更是坚决执行，北京市之所以会坚决贯彻此项政策，既有出于自身环境、人口、资源等承载力的考虑，也与首都的特殊标志性意义有关。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从市场层面而言，限购政策必然会对京城下半年乃至未来一两年的市场产生较大的影响。

　　亚豪机构统计显示，目前北京市场中商品住宅存量达10.6万套，调控以来的月均成交尚不足5000套。按照这样的成交速度，消化当前的存量需要21个月的时间，而对于远郊新城的项目来说，销售压力则更加巨大。

　　任启鑫指出，当前通胀连续数月居高不下，稳定物价成为政府首要任务，金融政策趋紧，开发商融资困难，而房地产调控不放松，“京十五条”的政策效应继续发力，这些因素相互综合，促使京城楼市加速进入下行通道。“下半年房价下行似乎没有什么悬念，而成交量走势如何既取决于市场因素，也与开发商的销售策略息息相关。面对限购政策的常态化，开发商也应该做好更多的准备。”