8月15日，银监会在起草的《商业银行资本管理办法》中明确指出，将调整银行个人住房贷款的风险权重，首套房贷款的风险权重由原来的50%下调到45%，二套房贷款则由50%上调至60%，对于投机性很强的住房抵押贷款风险权重则上调至150%。新规一出，无疑让银行的房贷业务更趋谨慎。

　　日前，《经济参考报》记者对个人住房贷款情况进行了全面调查，北京市各家银行首套房首付原则上30%，且优惠利率基本取消，但不排除有协商议价的可能性；二套房首付50%-60%，贷期5年的利率原则上为基准利率(7.05%)的1.1倍；三套房全部停贷。在中资行房贷收紧的情况下，个别外资行却有个人房贷的优惠利率，值得注意的是，外资行基本上非开发商指定贷款银行，因此购房者自行贷款的同时，需要承担一定的担保费用。

　　业内专家建议，在房贷成本越来越高的情况下，购房者可充分利用公积金贷款，或组合贷款，根据个人收入、财产支配情况选择划算的还款方式。

　　中资行房贷全面收紧 外资行尚有折扣可循

　　●银行对房贷业务和放贷规模的压缩十分明显。中行北京市分行已不做个人房贷业务，而是将其放入海淀和朝阳地区各支行。

　　●花旗银行更倾向于做首套二手房贷款，在各证件齐全的情况下，只要二手房房龄不超过15年的基本都能做，利率还能有一定折扣。

　　易居中国上周发布的全国房地产行业报告显示，7月份，全国住宅销售额环比下降30%，个人按揭贷款连续5个月出现负增长，1-7月该类贷款累计发放4896亿元，同比下降5.1%。

　　日前，《经济参考报》记者以购房者身份走访了北京市各家银行了解到，在首套房首付方面，各银行均执行最低30%的首付要求，也有一些银行要求首付40%，“这主要还是看客户的信用资质，对于资质偏低的客户银行可以要求其提高首付，利率方面同样可以要求上浮。”建行前门个贷中心的一位客户经理表示。

　　房贷利率方面，工、农、中、建、交五大行贷期为5年以上的首套房利率原则上均要求执行央行基准利率，即7.05%。中行的一位个贷部客户经理称：“一般个人房贷都是5年以上，如果是5年以下则有这么几种情况：贷期6个月以内(含6个月)的利率为6.1%，贷期6个月-1年(含1年)的利率为6.56%，贷期1-3年(含3年)的利率为6.65%，贷期3-5年(含5年)的利率为6.9%。”除五大行外的股份制商业银行，首套房首付原则上为30%，5年期利率的执行标准基本一致为最低7.05%。但也有部分资金紧张的银行将门槛提高，如光大银行就要求5年期首套房最低利率在7.05%的基础上上浮5%。

　　尽管多数银行表示房贷优惠利率从今年2月就开始取消，且各种优惠的房贷产品也已经下线，但个别银行也表示是否能有优惠关键还是看个人资质(比如单位、收入等)和开发商情况。“如果个人资质非常高，开发商集团大，或者其他情况，也有可能拿到一定的优惠，但银行要逐层上报至分行、总行，审批期限长。”某商业银行的客户经理对《经济参考报》记者透露。

　　另外，《经济参考报》记者还了解到，银行对房贷业务和放贷规模的压缩十分明显。目前，中行北京市分行已经不做个人房贷业务，而是将其放入海淀和朝阳地区各支行。民生银行朝阳门支行的一位客户经理对《经济参考报》记者表示，“事实上，现在贷款购房的很多并非是一套房购房者，因此，民生银行基本上不倾向于做个人房贷业务，我们支行基本已经暂停。”同样表示暂停个人房贷业务的还有兴业银行。“由于信贷额度非常紧，银行信贷审核升级，再加上市场观望情绪加重，个人房贷这部分业务量越来越小，银行会对房贷额度进行限制。”光大银行广安门支行的一位客户经理也对《经济参考报》记者说。

　　二套房方面，各家银行均表示会更加严格。从调查情况来看，二套房首付要求50%-60%不等，利率原则上为基准利率的1.1倍，根据不同情况会进一步上浮，最高会上浮30%。由于限购政策和风险权重将上调，各银行对购买三套房已全部停贷。

　　与中资银行全面收紧房贷相比，外资银行则显得“和蔼”许多。汇丰银行在首套房贷方面贷期5年以上的原则上执行7.05%基准利率，但个人资质高和开发商项目好的情况下可以有8.5-9折的优惠。花旗银行表示，首套房利率是否能优惠得看具体情况。“对于新房的首套房贷款，花旗银行要求非常高。首先五证要齐全；其次房地产开发商不能有开发贷；第三期房不贷款；第四看个人资质；第五看房屋位置。”花旗银行个贷部一位客户经理对《经济参考报》记者表示。事实上，花旗银行更倾向于做首套二手房贷款，“在各证件齐全的情况下，只要二手房房龄不超过15年的基本都能做，利率还能有一定折扣。”

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　　购房者贷款应考虑担保费支出

　　从开发商方面来看，以往很多开发商对支持其开发贷款的银行“投桃报李”，指定该银行对买房者进行按揭贷款，如此一来，购房者就基本丧失了联系银行获得贷款的自主选择权。但目前，由于国家政策调整，开发商为了促进房屋销售、尽快回笼资金，不少新建商品房项目放松了对“指定贷款银行”的限制，购房者对贷款银行的选择范围更大，但高成本风险也随之而来。

　　据工行个贷中心的一位客户经理表示，“如果是购房者直接找银行做房贷则被称作‘一手房直贷客户’，由个人与银行、担保公司、房地产开发商签三方协议，客户需要承担全部的担保费用。换言之就是，开发商把担保费转嫁给购房者了。”

　　“外资行一般不被开发商指定，因为大陆的房地产开发商一般不在外资行做开发贷。”业内分析人士对《经济参考报》记者说，“外资行之所以对房贷有优惠，就是为了对购房者形成吸引力，以弥补购房者需要自行承担担保费的不足。”

　　据了解，目前，公积金贷款的基准利率为4.9%。有专家表示，购买小户型房源的刚需购房者可以充分利用公积金贷款买房。同样值得一提的是，外资银行由于只能申请商业贷款而不能申请公积金贷款和组合贷款，因此，普通购房者在选择时需谨慎考虑。

　　据悉，上海市通过公积金贷款的购房者比较多，上海公积金管理中心相关人士表示，“该市现在公积金贷款首套房上限为60万元，二套改善性住房上限40万元，5年期以上贷款利率首套房为4.9%，二套房同样上浮10%，为5.39%。相比商业贷款利率7.05%和7.76%要低2.15%和2.37%。有补充公积金并有资格购买经适房的人士最高贷款额可达80万元。”

　　房贷是否该提前还

　　在房贷成本越来越高的情况下，如何还贷最为划算成为了购房者考虑的重点。其中，最为传统的还款方式就是等额本息还款和等额本金还款。

　　对于是否应提前还贷，如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期，所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。

　　如果使用的是等额本金还款法，则要分两种情况看：处在还款初期(3年内)的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；若还款期已过1/4，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，不适合提前还款。