本报记者 明鹏 发自北京

　　时移势迁—限购半年，北京楼市就此“变脸”。

　　7月，新盘当月消化率仅为7.1%，下半月推出的11个项目中有8个“零成交”。

　　而最近半年：北京楼市签约数量不足10万套，创三年来新低；外地户籍购房不足万户，占市场比例不足10%，创数年最低；投资需求基本为零，购买第二套房的比例不足10%；在价格方面，房价环比限购前，微跌0.8%，不少楼盘已进入微降“通道”。

　　成交下降46%

　　2010年4月开始的本轮楼市调控潮，政策力度在2011年春节后达到了顶峰。叠加信贷收紧的升级版限购，让爆发式上涨的北京楼市倾刻进入冰河期，成交量持续低迷，库存因此不断攀升，开发商也只能被迫放缓推盘节奏。

　　据北京中原地产研究报告显示，2月17日-8月16日，北京楼市期房住宅、现房住宅、二手房住宅的成交套数分别为35530、6183、50242套，较限购前的半年时间分别下降36.6%、25.6%、53.3%，整体而言，下降46.5%。北京中原地产研究员张大伟向时代周报记者分析，北京执行最严厉版限购之后，成交量萎缩，楼市陷入明显的调整。

　　成交量下滑的背后，是因签约率太不景气了。据北京市房地产交易管理网数据显示，截至7月底，北京年内供应的纯商品房期房住宅96个项目，签约率仅为46.7%。据北京中原地产统计数据，7月新盘当月消化率仅为7.1%，下半月推出的11个项目中有8个“零成交”。

　　对此，张大伟向时代周报记者表示，当月签约率可以明显反应市场的热度。但有时受开盘上下半月数据占比影响。下半月开盘的项目即使已经认购，但网签反应到网签平台可能就要等到下个月了。在8个“零成交”项目中，华润置地旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日，“公元九里”取得预售，共推出221套房源，当时不少网络媒体称其“开盘现场火爆”，然而截至8月1日，该楼盘在北京市房地产交易管理网的网签数据依然为零。对此，北京华润置地相关负责人向时代周报记者表示，购房者确定了购买意向后，并不能立即网签，还需经过5个工作日的资格审查，因此在网签数据上显得不太好看。但截至8月16日，离取得预售证接近一个月，其网签套数也仅为39套，不足其推盘量的20%。

　　“在限制套数、及限制外购背景下，大部分潜在客户被政策抑制，火爆上涨的北京楼市停滞下来。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为限购直接导致成交率下降。以外地客源为例，据北京中原地产数据，2月17日—8月16日，外地户籍在京购房数量为9000套左右，占比9.8%，而在2010年8月17日-2011年2月16日，外地户籍在京购房8.3万套，占比48.5%，接近市场成交量的一半。此外，受制于房贷政策缩紧，第二套房需求也被强烈抑制，数据显示，居民的第二套房需求占比不足10%。

　　成交率下降之余，是库存的明显上升。据北京中原地产统计数据显示，截至8月4日，北京住宅库存为106161套，较限购前的92900套，增加了14.3%。按照供应均价计算，截至8月4日，商品房总库存为8300亿元，而其中的住宅库存也已经达到了3300亿元。

　　四环以外的项目成为库存的主要贡献者。据伟业我爱我家数据显示，截至7月28日，其中四环、五环之间库存增长了40.8%，五环、六环之间库存增长了15.1%，六环外库存增长了18.1%。

　　通州楼市出现萎靡之态

　　限购政策“痛击”了北京楼市，通州区更成为“痛中之痛”。

　　早在去年下半年，通州楼市已出现“萎靡”之态。据北京中原地产研究报告，去年下半年，通州楼市的项目大部分签约量都不足3成。今年上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，但消化率依然不容乐观。前7个月，通州区新供应项目签约率仅为15%。

　　就个盘表现而言，通州无一楼盘上榜北京楼市2月17日-8月16日销售额前20名。华业东方玫瑰在4月24日推出1478套房源，截至7月底，销量接近500套，仅为三分之一左右。而北京ONE都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前仅消化了181套。

　　“卖不动”已成为通州楼市的“主旋律”，不少开发商因此在价格上做出轻微让步。就8月而言，通州楼市打折的楼盘数量就由7月的12个增至8月的21个，其中优惠力度最大的当属融科？香雪兰溪可享受8.8折优惠。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。

　　值得一提的是，通州珠江拉维小镇将“降价1万”作为其近期促销的口号，号称价格由2010年底的2.8万/平方米降至目前的1.6万/平方米。由此，市场传出通州房价或将开始领跌北京楼市的传闻。然而时代周报记者了解到，真实情况并非如此。

　　珠江拉维小镇售楼处工作人员向时代周报记者表示，目前推出的“特惠”楼盘，起价1.6万元/平方米，均价为1.8万元/平方米。属于2009年9月推出项目的尾盘，而当时的成交均价仅为9839元/平方米。2010年底推出的楼盘，报价虽然高达2.8万元/平方米，但其属于空中花园别墅，与前者没有可比性。相比拉维小镇的“做秀”，华业东方玫瑰则在同一批房源中实实在在地“开刀”，并引发前期业主的“集体抗议”。

　　针对目前通州楼市，张大伟认为，预计下半年供应补涨，库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。“买房人对目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。”

　　一居室成交失宠

　　限购后，北京楼市的一居室也因此“失宠”。据北京房地产交易管理网数据显示，7月新建房住宅合计签约为9134套，一居户型占比为1167套，占全部成交的15.8%。而这一比例在6月份还为24.3%。张大伟表示，15.8%的一居室比例创造了最近几年的最低。严厉版的调控政策，使得有资格购房者更审慎使用自己的购房资格。一居室作为过渡需求的作用被看淡。

　　一居室“失宠”，改善性需求的大户型也“不得民心”。时代周报记者了解到，绿城在北京的数个项目130平方米以下的房源销售情况良好，而130平方米以上的房源则出现滞销。绿城集团京津房地产事业部总经理陈志华向时代周报记者分析，限购后，很多消费者不具备“换房资格”，且房贷利率的提高，也大大削弱了消费者的购买力，大户型因总价较高则易出现滞销。

　　市场成交结构发生变化之外，与楼市中的另外两个指标发生变化——地价降、房租涨。

　　据北京中原地产数据显示，截至8月10日，北京年内出让的135块土地出让金达到了600.35亿元。突破600亿，这一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火热的商业地块，住宅土地市场可以用“冷清”形容。

　　截至8月10日，北京住宅地块的成交数量、建筑面积成交额分别为23块、326万平方米、159亿元，与限购前半年相比，分别下降58.18%、65.21%、72.02%，与去年同期相比也分别下降了14.81%、34.61%、62.52%。陈宝存表示，几乎每一轮调控之时，土地市场必然冷清，今年北京土地市场的情形似乎都是“预料之中”的。

　　限购令促使部分购房需求转化为租房需求，房屋租价趁机“跳涨”。据伟业我爱我家统计数据显示，今年前7月，北京平均每月房租为3160元/套，相比去年均价2793元，涨幅13%。今年7月份的租金均价为3229元，与出台限购令的2月份相比，又上涨161元。在CBD、中关村等热点区域，租金均价甚至上涨20%以上，房源仍供不应求。

　　限购后，北京楼市诸多变化，对于后市，会否重现2008年的市场行情，陈宝存认为不会，“目前市场存量虽高，可远不及2008年的峰值。况且目前开发商并不缺钱，成交低迷可以放缓推盘节奏，并非要‘以价换量’。”对于二手业主而言，也并没有出现恐慌的抛售情绪。链家地产首席分析师张月认为，受政策限制，当下部分没有购房资格的本地业主、外地业主，如果出售手中房屋，就无法再购。除非业主急用钱或者对未来的房价下降的预期十分强烈，一般业主还未见明显的抛售现象。

　　对于下半年的供应量，北京中原地产预计在7月开始到年底上市的项目将达到110个左右，提供的住宅将超过7万套。而明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。张大伟预计3-4季度的降价楼盘会增加。

　　降价楼盘增多，成交量会否就此上升？陈宝存认为，目前楼市依然处于观望状态，成交量不会释放，传统楼市旺季“金九银十”将难再现。