98%的溢价率，难掩开发商看空后市的悲观心理

　　徐健 童舒宁

　　沉寂1个月之后，上海宅地市场终于在昨日迎来了两幅热门地块的开标——上海今年第77号土地出让公告中的祝桥新镇E5、E6两幅纯住宅用地，在绿地、旭辉、朗诗等21家知名房企的高度关注下双双以近百的溢价率成交，溢价水平仅次于6月成交的青浦地块，成为春节之后上海宅地市场的溢价率亚军、季军。

　　不过，市场分析人士指出，繁荣的高溢价数字背后，多数开发商看空后市的悲观心态依旧难以撼动。

　　地价偏高？

　　“这个价格拍高了。”昨天祝桥新镇E5地块摘牌后，竞得企业上海祝桥新镇投资有限公司一名代表向《第一财经日报》表示。

　　昨日，上海浦东祝桥新镇E6、E5两幅住宅地块正式开标，总成交面积151011.3平方米，成交金额11.45亿元。其中，E6地块被朗诗集团旗下上海朗华置业有限公司以5.75亿元竞得，成交楼面地价5506元/平方米，溢价率98%；E5地块则被上海祝桥新镇投资有限公司、李百林、林美增以5.7亿元竞得，楼面地价5329元/平方米，溢价率91%。

　　一组可以用来对比的数据是，今年3~7月上海共成交11幅纯宅地，其中9幅地块溢价率不足50%。

　　针对此次祝桥新镇E6、E5两幅宅地异常“出挑”的溢价率，上述开发商代表向本报记者坦言，5329元/平方米的楼面地价有点高。“祝桥新镇地段的房价在11000~12000元/平方米左右，开发的成本至少要5000元/平方米。现在这个价格下，利润空间就比较小了。”他表示，其公司地址靠近目标地块是他们考虑这次参加竞拍的重要原因。

　　预料之中？

　　事实上，E6、E5两幅宅地出现的异常行情尚在市场的预料之中。

　　公开资料显示，两幅地块位于祝桥新镇，紧邻航空湖公园。不过，祝桥新镇E5、E6地块的要求极为严格，可以用苛刻来形容——祝桥新镇E5地块要求配建30%的全装修住宅、5%的经济适用住房和20%的中小套型住宅。所建经适房开发商要无偿移交给政府，由政府实施销售。另外，上海市规土局表示该两幅地块为二类住宅用地，不能规划建设别墅。因靠近上海浦东机场，这两幅地块对建设的高度也做出了要求，要求建筑高度不得超过45米，要同时满足浦东机场净空控制要求。

　　但这并没有影响开发商的拿地热情，两幅地块有共计80家企业领取竞买申请书，有21家企业提出竞买申请。其中祝桥新镇E6地块更是因为有11家企业申请竞买而成为今年申请竞买人数最多的地块，市场也因此对该两幅地块给予更多的关注并寄予厚望。

　　21家企业对祝桥新镇地块发展潜力的认同度不容小觑。21世纪不动产上海区域市场中心认为，祝桥新镇位于浦东国际机场及川沙之间，未来或具有迪士尼的辐射效应，其住宅用地5000元/平方米的楼面地价，相对于川沙区域内近年来万元楼板价，还是具有一定的价格空间。

　　上述开发商代表亦认为，祝桥新镇的“大机场”概念应该能使此次成交的商品房建设价值大幅提高。

　　开发商拿地依旧谨慎

　　不过，值得一提的是，记者在采访过程中发现，E6、E5两幅宅地的偏热行情，似乎尚不足以挽回业内人士看空后市的悲观心态。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，E6、E5两幅宅地的溢价率虽然很高，但主要原因还是起价较低——单价不足3000元的土地报价在祝桥新镇10000元/平方米上下的新房价格来说，起步并不高。且两幅地块虽然竞价者众多，但多数开发商提交价格明显缺少“攻击性”。“相对温和的交易结果，衬托出整个住宅市场较为低迷的格局下，供应方对后期房价走势预期偏弱渐成定势。”

　　其实，多数开发商保守的拿地态度，在E6、E5两幅宅地的竞价现场亦能窥见一斑——本报记者在现场看到，虽然参与拍地的开发商众多，不过真正在现场竞价的并不多。尤其是开标前，E6地块其中一家竞买企业挂出5.2293亿元的高价之后，本提出竞买申请的11家企业中最终仅有2家表示愿意参与现场竞价。

　　无疑，80%的溢价率已经超过了绝大多数开发商的心理预期。

　　祝桥新镇投资有限公司内部人士向本报记者透露，成功拿下E5地块之后，确实也给公司的资金造成了不小的压力，预计今年内都不会再有拍地的计划。 制图/马静