经济观察网 记者 欧阳晓红 在基本因素疲弱，但资本市场强劲复苏的情况下，将会出现怎样的机遇与风险？一份领盛投资管理的年中补充报告给出了答案。

　　8月16日，伦敦当地时间，领盛投资管理发布投资策略年度（ISA）报告的年中补充报告指出，房地产资本市场已实现飞速上升，却忽视了高增长国家与低增长国家之间基本因素上的差异。

　　时至年中，让市场最大的担忧是，由于其他资产类别的市场出现担忧及波动，诸如欧洲主权债券、亚洲股票、商品价格及美国国债，而目前房地产市场上缺乏相应的谨慎。

　　“若干主要市场上出现对于核心资产的激烈竞投，以及房地产上市公司不断升温的融资活动，都反映着这一现象。”领盛投资管理称。

　　领盛投资管理是处于领先地位的全球房地产投资管理公司，亦是仲量联行集团（纽约证券交易所交易代码：JLL）的成员，管理的上市及非上市房地产股权投资资产约430亿美元。

　　隐忧：资金迅速回流房市

　　对于贷款机构及投资者对房地产行业的观点，领盛投资管理认为，房地产行业正在或已经渡过了收益低谷，并正回复升势，甚至连低增长国家亦如此，这有其中合理的一面。

　　对于增长中的市场而言，房地产租金及现金流量在过去的12至24个月内迅速上升，上升的速度则取决于特定的房地产类型及市场状况。不论是高增长或低增长市场，领盛投资管理认为资本市场上的价格已反映了未来数年的持续强劲增长

　　领盛投资管理环球策略师Jacques Gordon就此表示，房地产资本市场上缺乏相应的谨慎是一个问题。资金回流到房地产市场的速度之快，应值得留意。而信贷市场上的激烈竞争在信贷泡沫破灭后迅速重现，这也令人始料不及。

　　虽然在资本充裕的环境下投资是一项挑战，但目前确实是获利及为资产再融资的好时机。再者，资金流向核心边缘、高增值及受财务困扰的资产的速度较慢，这些市场板块具有吸引的估值。

　　在Gordon看来，尽管在今年上半年仍出现了一些无法预计的冲击，但全球经济复苏的势头仍然保持良好。对于商业房地产市场而言，七大工业国（G-7）的利率处于甚低水平，并预期会继续保持在低位，是在近期资本市场波动中最明显而积极的特点。目前在房地产表现方面最大的风险在于时机：利率可能在远早于基本因素获得重大改善前上升。房地产的收益率将可能需要提高，以维持与政府债劵之间的传统风险溢价。然而，业主未必有提高租金的能力，特别是若他们在租金水平处于历史低位时签下了长期租约。

　　简单而言，“在全球尚未向利率上调及高通胀的环境改变之前，可采取以下的投资策略：长期贷款、短期租赁及将所有尚未出租的物业指针化。”Gordon称。

　　地域风险 中国轻微放缓

　　亚太地区方面， 在领盛投资管理有限公司所追踪的30个国家当中，日本是所受经济冲击最大的一个国家。但日本为震后重建所作出的努力，相信会令日本在未来两个季度内有显著的复苏。物流业和办公物业租户皆在电力供应稳定的地区寻找的现代化的物业。这些租户强烈的搬迁意愿，令现代化的物业受益，但却以牺牲老旧的物业为代价。

　　中国的经济只呈现出轻微放缓的迹象。短期之内，过热的东部地区房地产市场，将会面对针对减少或停止投机行为的政策变化的风险。一线城市市场及二线沿海市场仍极具吸引力。

　　受惠于强劲的商品出口，澳洲的经济得以发展蓬勃。悉尼和墨尔本住宅市场亦具吸引力，特别是在地理位置优越的小区的城市开发项目。高居住成本、相对较少的新建物业，以及愿意投资于当地新开发项目的风险资本较少，令该地区更具吸引力。

　　欧洲而言， 德国、法国、英国和北欧是规避欧洲周边国家金融市场动荡的首选。而波兰亦是一个房地产市场迅速成熟的新兴经济体。

　　德国继续为投资者提供具吸引力的市场环境，因为当地大量资本由于法规的变化而未有进入市场，而该国自身的工业及出口优势，为房地产市场提供了足够强劲的支撑。

　　法国的市场状况与德国有相似之处，但主要的巴黎房地产市场正吸引许多国际资本。零售业及物流业有可能为法国的房地产市场提供更好的相对价值。通过出租、旧楼整修，以及高度精选的物业开发来经营核心资产仍具有良好的市场机会。

　　由于基础设施（轨道交通）改善带动相关的地产物业，加上伦敦市中心部分地区的写字楼短缺，以及资金流向核心制造业物业，令英国的房地产市场出现了特定的机会点。

　　因资本市场对于具吸引力的、已全数租出的资产之强劲需求，令正在解决部分出租问题及需翻修的资产在西欧极具吸引力。

　　北美地区方面， 尽管美国五、六月份的就业人数增长放缓，在经过持续两年的灾难性市场低谷后，美国房地产市场基本面仍然稳步回升。沿海写字楼市场和酒店业都显现出迅速改善的迹象，公寓市场的表现特别强劲。

　　曾经属高增长市场的地区（能源资源丰富的地区除外）- 那些依赖内部增长和移民的地区（凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达州中部） - 目前仍然停滞不前。

　　加拿大幸免于严重的经济衰退，其主要的物业类型亦未受到影响。卡尔加里和埃德蒙顿这两个主要依赖能源业的市场在2008至2009年间受到很大的冲击，目前正在迅速复苏。

　　在过去六个月，墨西哥经济回升的速度大幅提升。尽管边境市场持续出现安全问题，制造业和旅游业正在反弹。