杜丽鹃

　　2011年8月4日，门头沟地块以“限地价、竞房价”的出让方式挂牌公告。也就是在确定地价的情况下，承诺房价低者为竞得者。其实早在2006年北京就尝试过类似限房价的政策。和门头沟地块一样，当年广渠路36号地的招标，出价最高的企业并没有获得政府的青睐，首开集团以26亿元成功中标。但当2008年11月首城国际一期开盘，楼盘均价却达到13000元～14000元/平方米，即便如此，市场仍是供不应求，两年前标书中“意向销售价格为9500元/平方米”的承诺荡然无存。

　　从去年试点的限房价、竞地价、限地价、竞配建政策房面积，到此次推出的限地价、竞房价，一年多来，北京一直在不断探索和尝试新的土地出让方式。现在最大的悬念就在于，两年后，在这块土地上盖起的住宅，又是否能按照承诺的限制价格销售？

　　是承诺价格还是意向价格

　　今年首宗“限地价、竞房价”的地块位于北京市门头沟区永定镇东辛秤村，土地面积约19公顷，总建筑规模约38万平方米，其中商品住房面积约28万平方米，其余为商业及综合建筑。限定的楼面地价为5850元/平方米，房屋销售价格最高限价为13600元/平方米，竞买人每次可向下降低50元/平方米来报价。

　　中原地产数据显示，门头沟年内供应的唯一期房住宅项目为绿岛水岸，均价21000元/平方米。周边热点区域的商品房价约在17000元/平方米左右。

　　针对未来门头沟地块最高销售价格，北京市国土局这样回复了记者：“此次试点的地块，将不存在向上的浮动，销售限价只能降不能涨，这种出让方式中的销售限价，指的是将来的最高销售价格。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平方米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平方米。只能比它低，不能比它高”。

　　无独有偶，2006年，首开成功竞标广渠门36号地块时，很大原因就是住宅意向销售价格定为9500元/平方米，比当时参与投标的多数开发企业意向销售价格低了3000元左右。但是2008年11月，首城国际中心一期开盘，均价13000～14000元/平方米，标书中“意向销售价格为9500/平方米”早已变为浮云。

　　记者在首城国际采访时，一些业主告诉《中国经营报》记者说，当初买房子也是看准了政策房这个条件，而且标书上明明写明了是9500元/平方米，但是买的时候却被通知说是1.3万元/平方米。对此，该楼盘销售代理解释说，当初的“意向销售价格”不是承诺。

　　“限地价、竞房价”意味着人为压低价格，开发商要想获得该地块，就必须报出比其他人更低的房价，那么对于以追求利润最大化的开发商而言，这种地块是否缺乏吸引力？

　　以首城国际中心为例，2008年首开集团竞标成功后的意向销售价格是9500元/平方米，土地成本为26亿元，参照北京市中等楼盘的标准，首城国际成本费用包括前期工程费、策划费、可行性研究费、建筑安装工费用、管理费用等各项费用总合381163万元，平均楼面成本8300元/平方米，那么成本价约为9200元/平方米。

　　加之，首城国际一期开盘价格远超9500元/平方米，照此计算，开发商的利润空间可观。“在一般的市场规律下，如果房价和地价之间能有6000元/平方米的差距，那么除去了建安、销售等成本外，开发商依然还会有利润空间，因此该地块开发商还是有利可图的”。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔(微博)分析认为。

　　政策余地难保透明公平

　　按照新的政策，门头沟地块所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平方米，且满足套型建筑面积90平方米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求，将来的销售对象，也将与限房价、竞地价地块相同，优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。

　　在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，究竟保障了谁是多数人关心的问题。长阳国际是另一个例子。2010年5月，长阳国际城成为北京市首个“限房价、竞地价”项目上市。而早在土地交易时，房屋销售均价就被定为1.25万元/平方米。2011年4月15日开盘与目前周边房价相比，长阳国际城每平方米售价低了5000元左右。

　　以长阳国际城为例，项目标书显示，该项目将优先销售给拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求，具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行。

　　然而就是这条“届时政府出台的有关政策”，给房山区政府预留了“回购”楼盘的操作空间。项目中出现800套房未同期销售，而这800套房并不是被开发商“捂盘”，而是被房山区政府看中，通过控制销售许可证将800套房悄悄掌控在自己手中。

　　如何保证土地顺利入市，政府在政策导向上无疑扮演了最重要的角色。

　　北京虎杰投资分析师张寅在接受采访时认为，“不论是哪种形式出让，都可以看出政府并没有退出土地财政的打算，而是通过开发商让利保证土地财政，这种情况下，如果开发商的利润空间持续缩小，势必在成本上做文章，偷工减料的现象不可避免，如何规避这些问题，是政府应该接来下思考的话题，否则，项目是走不远的”。

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