经济观察报 记者 胡芳洁 “房价下降万元”，这个颇有冲击力的信息，吸引了不少人的注意。在楼市调控继续僵持的北京，如此大幅度的降价是房价急转的标志？还是仅是一个营销的噱头？

　　下降万元，真摔还是试探

　　“现推出特价房源，均价1.45万元/平方米，比前期房源售价降幅近1万元。”这是通州区珠江拉维小镇项目的促销信息。降价，尤其是货真价实的降价，非首次开盘的项目往往对此是讳莫如深的，但珠江拉维小镇似乎没有要遮掩的意思，反而将“降价1万”作为其近期促销的口号。

　　真的降价1万了吗？

　　本报记者在京通快速东延长线北侧的拉维小镇项目看到，由于项目原来的售楼处建在由珠江地产一级开发的土地上，现在已经进入北京市土地储备中心的收储范围，售楼处搬到了沿街的一处底商，目测面积不到100平方米。记者来到这里是一个工作日的下午，没有看到一个购房者。

　　一位销售人员接待了记者。该销售人员表示，拉维小镇这次推出的特价房源，总共有30多套，每次推出几套，现在在售的有七八套。售价并不是促销信息中所说的1.45万元/平方米，因为都是精装房，需要在此基础上加上精装修成本，售价为每平方米1.6万、1.7万、1.8万元不等；所谓的1.45万元/平方米，是指减去精装修成本以后，毛坯房的价格。

　　没有促销前，拉维小镇精装修房屋的均价为2.2万-2.3万元/平方米。

　　由此可得，特价房源的降价幅度约为5000元/平方米，远没有到“降价1万”的程度；此外，开发商拿出的特价房源只是个别房源，数量非常有限，称不上是真正的大规模降价。

　　目前拉维小镇推出的特价房源，分别位于7号楼、3号楼、21和22号楼，7号楼位于该项目的最西边，靠近马路，价格最便宜，为1.6万元/平方米；21和22号楼，位于项目的正中间，属于“景观楼王”，价格最贵，为1.8万元/平方米。目前这些房屋都已经结构封顶，其中21和22号楼的外立面装修也已经基本完成，根据规划，这些房屋都将在今年底之前达到交房要求。

　　珠江拉维小镇“降价万元”的说法出现，还有一个原因在于，2010年12月，其取得15号楼预售许可证，拟售价格达到2.8万多元/平方米，成为该项目价格的最高点。销售人员表示，这栋楼产品属于空中花园别墅，也是小区中景观最好的位置，所以价格最贵。实际上，拉维小镇的后期降价标准，都以这一最高点为参照，但北京市房地产交易管理网显示，出现最高价的15号楼，至今并没有任何成交记录。

　　纵观珠江拉维小镇从2009年9月开盘至今，有成交量的价格，从最初开盘的9000元左右/平方米，到2010年4月开盘的2.2万元左右/平方米，价格最高时的成交均价，集中在1.7万元-1.8万元/平方米。这与目前“降价万元”后的价格相差无几。

　　从现场看到，该项目房屋确实将要达到交房标准，属于准现房。是否因为销售殆尽，只剩这数十套房源，所以才特价处理呢？显然也不是。销售人员表示，比3号楼位置更好的5号楼、6号楼，还没有出售，不过可能通过内部认购售出，不一定会推向市场。

　　目前来看，该项目中位置、品质俱优的5号楼、6号楼、15号楼，没有任何成交，也没有推向市场。根据北京市房地产交易管理网的数据，除2009年9月预售证到期无法查看外，其他各期预售证数据统计得出，珠江拉维小镇未出售房源共有376套。

　　如果该项目真正要进行大规模的降价促销，是可以实现的。与近日碧桂园惠州项目十里银滩5000多套房源、7.5折的降价姿态相比，珠江拉维小镇的30多套特价房，仅能看作是一种试探。

　　降价的可能性

　　库存的积压，被认为是价格调整的重要因素之一。目前来看，北京库存的积压程度，并没有达到2008年底时的水平。

　　8月11日，北京可售期房和未签约现房中住宅的总套数是107282套，据伟业我爱我家市场研究院提供的数据，2008年12月北京库存最高的时候，是184204套。目前的库存量，与2008年高峰时仍然相差约7.7万套。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮判断：供需博弈刚刚开始，“供过于求”的局面还不明显，新房库存量与历史最高位有较大差距，开发企业销售压力依然存在但主动降价动力不足，现阶段房价迅速下行的可能性不大。

　　此外，与三、四线城市低廉的土地成本不同，即使在楼市深度调控的今天，北京的土地成本，也远高于两三年前的水平。

　　此次碧桂园7.5折大幅让价的惠州东南沿海区域，聚集了多家房地产巨头，拿到规模最少的都在1000亩以上，而成本价格均只有300-500元/平方米，即使是较晚进入、2008年拿地的万科双月湾一期，楼面地价也只有800多元/平方米。

　　而北京则不同，以珠江拉维小镇项目为例，该项目2008年1月拿地，楼面地价3097元/平方米。以这个成本对比现在的房价，差距显著。但是，作为该项目周边地块的一级开发商，珠江地产打算继续在此拿地的意愿很明显，而现在，同地段的土地成本又是怎样呢？

　　今年7月，北京首都开发股份有限公司在宋庄镇连拿两块住宅用地，宋庄镇与珠江拉维小镇地块相邻，但位于更东边的位置，距离北京城区距离更远。首开所拿地块的楼面地价分别是7015元/平方米、7500元/平方米。

　　“现在房屋的造价成本，比前几年上升了很多。现在在北京，如果是精装修，最好的房子成本能有6000-7000元/平方米，一般的大概4000元-5000元/平方米。”一位与北京多家大型开发商合作的建筑公司负责人表示。一位到珠江拉维小镇实地观察过的土木工程专业人士也表示，粗略估算其建筑成本约在5500元左右/平方米。

　　如果按建筑成本5500元/平方米计算，再加上现在市场价7500元/平方米的楼面地价，珠江拉维小镇目前最低1.6万/平方米的售价，降价空间已经有限。

　　随着楼市调控的深入，北京土地供应受到非常显著的影响。截至今年8月10日，北京出让的住宅用地建筑面积3812669平方米，只有去年全年出让住宅用地建筑面积的26.3%。今年剩下的几个月，住宅用地能否大量成交，弥补70%的不足、达到去年的水平，现在还是个未知数。而土地供应的不足，又必将成为未来影响房价的重要因素。