“8月1日，滨江集团就19岁了，要是把它看作一个人，现在正是精力旺盛的青年期，也即将迎来人生的关键转折期。” 作为杭城地产巨头之一，近日，杭州滨江房产集团股份有限公司召开座谈会，以“新形势下滨江集团如何谋发展、求突破”为主题，集团董事长戚金兴面向媒体，作了长达两个多小时的“激情演讲”。

　　就在几天前，滨江集团（002244）刚刚公布了半年报，上半年滨江集团实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%。净利润下滑原因何在？是否与楼市“限购令”有关？面对 “史上最严厉”的房产调控，政策、房价与民意陷入角力僵持的关键时期，房地产企业在想什么？现在是买房的好时机吗？

　　戚金兴快人快语，一一给出答案。

　　 盈利能力全国第七 却做好“饿肚子”的准备

　　“今年是形势比较特别的一年。”对于令许多房企“纠结不已”的调控政策，戚金兴给出了这样的评价。

　　根据去年的年报，滨江集团以全年116亿元的销售额跻身“百亿”房企之列，并在自身发展历程中创造新的高峰。根据最新数据，目前国内地产界中，滨江排名31位，综合实力27位，盈利能力位列第7。同时，人均销售额达到5000万元，在国内房企中首屈一指。

　　然而，随着号称“最严厉房产调控”政策的影响逐步显现，戚金兴也毫不讳言，即使今年下半年，地产界形势也“不会比想象中好”。

　　据介绍，今年滨江集团全年营业额目标为100亿元，截至上半年实际达到45亿元，实现半年目标的90%。

　　“虽然离计划完成目标还有一定距离，但其实，这个降幅还算比较小的。”戚金兴说。今年上半年，滨江集团上缴税收13.9亿元，在本土房企中位列第一。

　　对于上半年的这波宏观调控政策，戚金兴表示，从时间上来看，这不仅是自2003年起的8年来时间上最早的（从1月份开始），也是迄今为止周期最长的，加上各种市场手段淋漓尽致地运用，充分表现了中央稳定房价的决心。同时，他分析，下半年调控不但会继续，区域和范围还会扩大，无论对企业、市场还是管理部门，都是一个考验。

　　“不怕开句玩笑，现在房产界就像早上8点吃完早饭，之后一直到下午两点还没吃上中饭，不但中饭没得吃，现在连晚饭有没有得吃也不知道。当然对相当数量的房企来说，现在还撑得住，如今权当‘适度减肥’。等到晚饭也没得吃了，房地产企业才会真正觉得‘饿’了。”

　　没有卖不出的房子 只有不合适的房价

　　面对这种“看不清”的局面，滨江房产暂时放慢了脚步。“这个时候再往前冲就不理性了，滨江集团现在是保持速度。像飞机一样，过去是不断拉高，现在是保持平飞状态。”

　　“平飞”的重要举措就是，滨江集团今年放缓了拿地的步伐。“过去我们销售的钱跟拿地的钱是一样的，今年我打算只拿（销售额的）一半出来拿地。”当然，这样做也需要底气，滨江集团目前的土地储备还有4000多亩，可开发建设面积400多万平方米。按现行价格，销售额能达到近800亿元。“如果保持去年销售量的话，能满足滨江未来5—6年的开发。”

　　面对严厉调控，戚金兴表示，房企应该保持平常心，处理好股东、市场和客户关系，“市场好的时候，让股东多赚点，市场不好的时候，让客户多赚点”。

　　尽管财报显示滨江集团上半年净利润同比有一定下降，但主要原因在于房企的周期性特点。“房地产企业的利润是以项目的竣工、销售和交付为准来统计的。滨江上半年没有竣工项目，所以利润同比下降了。但下半年公司有楼盘交付，利润比较可观，因此，全年度业绩同去年相比还算维持平稳。”

　　在销售方面，戚金兴也有“杀手锏”。“如今，许多的新楼盘不敢开，怕房子卖不出去，更不知道怎么走。但我认为，没有卖不出去的房子，只有性价比不高、定价不合适的房子。这一点我们以前也有经验，一个楼盘，发现定价太高就下调，调到一定程度，突然就发现‘被抢光了’。”

　　过去两年，滨江集团所有销售的楼盘，毛利基本保持在30%以上。用戚金兴的话说，房产企业的发展大多有相似的路径：“最早是空手套白狼，之后是以小博大，如今的形势下，大多是以大博小。但我们要做的是‘以小博小’。”

　　据介绍，如今除了杭州这个主战场，滨江集团在省内二三线城市已有开发，省外二三线城市的项目也在积极洽谈中。他表示，关键是房企要结合不同的市场形势，制定合理的价格，“房企要有平常心，不能抓着所谓的‘暴利’不放。面对转折期、市场不好的时候，少赚一点、甚至亏一点，都是正常的。我是真心希望这次的调控能进行到底，这样才能引导整个市场走向健康，迎来下一个黄金发展期。”

　　从坐头等舱降为商务舱

　　面对下半年通胀、贷款紧缩等不利因素，戚金兴表示，滨江的做法是“两开源两节流”。

　　“开源方面，一是抓销售，为资金平衡创造条件；二是依靠土地抵押、信托、股权质押、解禁、投资变现等方式融资（但目前这些手段都还没有用上）。资金紧张的企业，不管大、中、小，多半要亏损。困难也不分大小，关键看企业的资金链紧不紧。如果能保持企业资金健康稳定平衡，房产企业还是安全的。”

　　在节流方面，戚金兴以自己在集团内的一句名言概括：“可用可不用的钱，暂时不用；一定要用的，可以小用。”

　　今年上半年，滨江集团不仅暂缓了开发、合作、并购，戚金兴个人也“身先士卒”。“之前我去美国，坐的是头等舱。但现在要节流，若坐经济舱50岁的身体倒时差又吃不消，就用个折中的办法，坐商务舱，也不错。”

　　但放缓脚步也好，“开源节流”也好，戚金兴表示，如今采取的谨慎策略只是暂时的，并不代表自己对地产业前景的不看好。在他看来，中国的城市化进程正是房地产企业的机遇所在。据悉，今年滨江集团共有28个房产项目，其中24个商品房项目，4个代建项目（包括两个保障性住房项目），都在浙江省。

　　戚金兴认为，中国人对房子有一种情结。“2008年，美国的房子销售困难，但旧金山、纽约、洛杉矶和夏威夷这四个地方的房产销售量反而上去了。一问，都是华人在买房。连我妈妈都一直在说要给我买套房。我说，‘你给我买房干吗？我有的是房子。’但她说，‘你不要，我就留给孙子’。”

　　跨界试水制药和房地产基金

　　与此同时，今年4月，戚金兴与美方团队合作，出资成立了世方药业有限公司，这家位于滨江高新区的医药公司，很快引起了多方关注。

　　这是否是滨江集团迈出“多元化”的第一步？

　　戚金兴表示，投资医药企业，主要是基于社会责任和企业未来发展的多重考虑。“未来10年，我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。”

　　据介绍，目前世方医药的研究方向包括传染病（肺结核、乙肝等）、糖尿病和各种癌症。“目前我们已经有两种新药，包括传染病和糖尿病，已经和省内多家医院和科研院所展开接洽，进行临床一期、二期的合作。最后我们的目标是争取3年，保证5年，能够研发一到两种新药。”

　　上周，滨江集团宣布成立集团旗下的首只地产基金。对戚金兴来说，19年前从建筑业进入房产界，如今进入金融PE，挑战不小。据介绍，这只房产基金首期募集规模是10亿元，滨江集团出资4亿元，上海一家私募出资4亿元，其他兄弟同行企业出资2亿元。“目前国内最大的房产基金在40亿元左右，我们的计划是今年募集20至50亿元，后年实现100亿元以上的资金规模。”

　　戚金兴表示，“现在是发展房地产基金最好的时期，因为现在市场疲软，房地产企业最缺钱。我们这只基金不会投滨江自己的项目，会寻找别的投资项目。一方面是帮兄弟单位管理闲置资金，另一方面，如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘，我们可以接过来做，让实力不行的企业平稳退出。从某种意义上来说，这个基金可以帮助房地产业实现‘软着陆’。”

　　■花絮

　　希望70岁以后

　　2/3时间用来休假

　　访谈结束后的闲聊中，记者发现有一位年轻人安静地坐在一边，既不是记者，也不像滨江集团的员工。

　　“这是我儿子，在美国读研究生。”戚金兴主动介绍说， “以前有个记者问了我一个问题，对儿子接班问题怎么看。我说，我不想让他再干房地产业，他应该自由飞翔。”

　　不过，自由飞翔也是“有方向的”。“我会告诉他，这个方向是墙，你不要撞上去，那个方向有网，你也要小心，这个方向是安全的，你就自由地飞，做你想做的事。”

　　从儿子说到了家庭，戚金兴说，他经常提醒自己的高管，每周一定要抽出至少一天时间来陪家人。“我跟他们说，家人是最重要的，你们不要只顾了工作。另外，也不要忘记锻炼身体，这对自己最重要。”

　　戚金兴坦言，19年前刚创业时，什么都要亲力亲为，真的很忙，现在集团做大了，反倒变空闲了。于是，他每个月抽出一周的时间出门走走，顺带考察。“现在，我把1/3的时间用在房产上，1/3的时间处理药业公司和资本投资，剩下1/3时间休假。等过了60岁，希望能一半时间工作，一半时间休假。71岁以后倒过来，2/3时间休假，1/3时间工作。”

　　（责任编辑：符仲明）