王肖邦

　　五年内，在贵州省会城市贵阳，四座超高层建筑——一栋540米、两栋350米、一栋200米将会拔地而起。

　　540米的高度仅次于预计2013年竣工的“上海中心”，将成为中国第二高楼。

　　四栋超高层建筑位于“未来方舟”项目区内，开发商是中天城投集团股份有限公司(000540.SZ，下称“中天城投”)。这家贵州唯一的上市房地产企业，近日因被媒体质疑资金紧张、保障房项目停工而深陷舆论漩涡。

　　根据项目简介，“未来方舟”整体占地达到9.53平方公里，其中建设用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米，除了四栋超高层建筑，还包括一座规模堪比东部华侨城的主题公园以及500万平方米住宅商品房。

　　项目计划五年内完成全部开发，投资规模达到600亿元。而去年，中天城投的总资产仅有124亿元，总营业收入为32亿元。

　　这一切如何实现？

　　一切从土地说起

　　7月21日，在“未来方舟”工地现场，轰鸣的卡车频繁进出工地扬起漫天尘土。项目公司负责人称，目前工地上大约有300台挖机、1000台运输车辆同时作业，建筑工人则难计其数。一场“造城运动”正在轰轰烈烈地展开。

　　“未来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”。通过梳理资料，《第一财经日报》发现，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司(下称“金世旗”)便已介入该片区土地一级开发，并通过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。

　　2006年11月，金世旗与贵阳市云岩区人民政府签订《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》，成立“贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司”，负责该片区土地一级开发。

　　同年12月，金世旗与香港华润集团签署合作协议，次年贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司更名为“华润贵阳城市建设有限公司”(下称“华润贵阳”)。

　　2009年，中天城投分别收购了原股东华润汉威城市建设(香港)有限公司及金世旗所持有的华润贵阳83.33%和16.67%的股权，华润贵阳更名为“中天城投集团城市建设有限公司”(下称“中天城建”)，渔安安井片区土地一级开发项目于是落入中天城投囊中。

　　经过中天城建5年的土地一级开发，2010年10月，中天城投开始筹备在二级土地发力，对全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司(下称“贵阳房开”)进行增资，注册资本由5500万元增至5亿元。

　　2010年11月，贵阳房开通过公开挂牌竞买方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积最大接近194万平方米。

　　2011年3月，贵阳房开在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元，规划总建筑面积最大约165.6万平方米。

　　多位中天城投的内部人士向记者表示，公司通过招拍挂途径拿到渔安安井片区其余全部地块不会存在问题。

　　此前曾有报道称，中天城投的土地一级开发协议中约定，在完成土地一级开发后，经过招拍挂出让土地，中天城投与云岩区政府共享土地增值部分收益，分成方式是7：3。

　　内部人士告诉记者，“未来方舟”项目的拿地成本不到100万元/亩，楼面地价不到500元/平方米。

　　漂亮的财务预估数据

　　事实上，低廉的土地成本是一方面，500万平方米的住宅面积成为该项目另一“玄机”。根据项目规划，“未来方舟”70%的建筑面积将被用来开发住宅，办公、商业、酒店等其他类型物业仅占30%。

　　记者在一份公司提交董事会的内部财务测算文件中看到，“未来方舟”一期建设总量为522.9万平方米，包括四栋超高层建筑所在区域以及五大居住组团的开发，总投资额为303亿元，其中土地成本为58亿元，只占到综合开发成本不到20%。

　　一期开发的总收益约为527亿元，其中现金预计收入462亿元，主要来自住宅和商铺的销售，按高层住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商铺18000元/平方米售价估算得出，另外有65亿元收益来自持有物业。

　　根据中天城投内部人士的说法，对比未来方舟周边项目的房价，这一估值十分保守而稳健。不过就在距离未来方舟不远处的中天世纪新城，销售人员告诉记者，目前在售的高层均价在5000元出头。

　　根据预估数据，如果不包含持有物业，未来方舟项目一期的现金利润可以达到60亿元，净利润率20%，若包含持有物业，净利润率则可达到40%。投资峰值将出现在明年，实际投入96亿元左右。今年，项目总投入在75亿元左右。

　　未来方舟项目负责人告诉记者，今年四季度即将启动第一批住宅的预售，预计销售100万平方米，实现65亿元销售收入。明年则计划销售130亿元。

　　现金流悬念

　　然而，未来方舟今年四季度要实现销售面积100万平方米，销售收入65亿元，这将是中天城投去年一整年所有项目销售收入的两倍。

　　贵阳市住房城乡建设局的数据显示，2010年贵阳全市住宅面积(含经济适用住房)为710.7万平方米，住宅销售金额为293.35亿元。未来方舟仅在今年四季度就要销售100万平方米，65亿元的销售金额更是接近去年贵阳全市住宅销售金额的近四分之一。

　　根据中房信的统计数据，2010年，贵州世纪城项目曾创下一年销售面积125万平方米的纪录，成为当年全国销售面积最大的单体项目，该项目用了一年的时间实现销售金额56亿元，仅次于太原星河湾的72亿元，位列全国第二。

　　而未来方舟2012年全年的销售计划是130亿元。贵阳当地一位业内人士告诉记者，这么大的量要在这么短的时间内消化掉几乎不可能。

　　一旦销售未如预计，未来方舟的现金流将承受巨大压力。

　　根据公司的财务估算，即使在销售情况理想的情况下，未来方舟一期项目累计现金流也要到明年三季度才能转正，而在今年四季度现金流将迎来最低值——负50亿元。

　　同时，与未来方舟同期进行的还有体量庞大的保障房项目。根据中天城投与贵州省人民政府共同签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，公司五年内将投资200亿元用于建设1000万平方米保障房。

　　今年以来，渔安新城30万平方米公租房已经动工，项目负责人告诉记者，保障房具体的融资方案还在与政府磋商，到目前为止公司仍在使用自有资金投入开发。

　　对于一季度末账面现金仅为10亿元的中天城投而言，融资问题迫在眉睫。

　　融资问题待解

　　记者查阅公司公告发现，此前未来方舟项目已进行了两次融资，均为担保贷款。截至目前，中天城投已累计向负责渔安安井片区土地一级开发的中天城建提供担保15.7亿元，累计向负责未来方舟项目开发的中天房开提供担保4.7亿元。

　　中天城投相关负责人对记者表示，未来方舟项目的现金流以及融资问题不会出现外界担心的紧张情形，“未来方舟5000多亩土地，目前市价接近400万元/亩，而中天城投的拿地成本只有100万元/亩，一亩地就已经赚了250万到300万元”。

　　但记者查阅“未来方舟”项目周边土地出让信息后发现，紧邻项目的万科玲珑湾项目，2010年5月底拿地时，成本不过118万元/亩。

　　同时，公司相关负责人透露，未来方舟目前仍有多种融资渠道可以选择，由于项目土地产权被分成了数十块，如果整块土地拿到一家银行抵押并不现实，那么可以分别将这些地块拿去不同银行作抵押贷款。

　　另外，公司目前正在与信托公司合作。“信托融资的成本无非比银行贷款高一些而已，并不会给公司构成太大问题。”上述公司相关负责人表示。而一些投资机构也对未来方舟项目内的商业地产兴趣强烈，表达了股权合作的意向。

　　不过中天城投一季度季报显示，当期公司并没有筹资现金流入。

　　至于最受争议的四栋超高层建筑，一位中天城投工作人员告诉记者：“这四栋楼的开发是有弹性的，如果资金紧张，可以推迟开发。”

　　负责未来方舟商业地产招商的负责人则告诉记者，目前超高层建筑还在设计阶段，包括丽思卡尔顿、洲际等酒店管理公司都表示要参与，不过还在商谈阶段，并没有达成具体的协议。

　　在低地价的利润诱惑与高投入的资金压力下，在长远回报与眼前风险之间，中天城投“未来方舟”项目的谜底尚待揭开。