于骁

　　这是100多年后上海的再出发。

　　作为外滩的延伸，一边同老外滩相连，另一边隔着黄浦江，与现代化的陆家嘴金融区相望，北外滩在传承着老上海丰富的历史文化气息的同时，也沾染着新上海的蓬勃向上之势。自从上海确定了建设国际金融中心和国际航运中心之后，北外滩成为黄浦江两岸综合开发重点区之一。

　　　 陆家嘴与北外滩：

　　最佳搭档

　　“港口是国与国货物交流的节点，没有港口的城市是个‘残缺的城市’。”纵观全球金融中心的形成轨迹，无论是20世纪前的威尼斯、阿姆斯特丹以及伦敦，还是之后的纽约与东京，金融地位的奠定基本都依赖于港口的发展。

　　在上海，陆家嘴、外滩和北外滩，就是最佳搭档。

　　百年前的上海，就曾经是东亚的金融中心。当时的上海所具备的各项金融功能和航运能力，即使以现代人的眼光来看，也毫不逊色。一位美国学者说，中国的现代化，“首先在上海出现，现代中国就在这里诞生。”

　　国务院关于上海打造“两个中心”的意见也给了上海“圆梦”的机会——两年多来，上海国际金融中心、国际航运中心建设如火如荼地开展着，国际金融和航运版图上的“上海坐标”逐渐清晰。

　　有专家预言，上海国际航运中心的地位将在11年后凸显，北外滩作为航运服务集聚区的功能也将在2020年得到国际认可。届时，北外滩将吸引更多的航运业企业总部入驻。

　　助力

　　“黄金三角CBD”

　　上海国际金融中心、国际航运中心两大中心建设的日新月异，处于浦江一体化开发的国际金融带，已成为大批投资资金瞄准的对象。伴随着上海市政府对于外滩地区规划用地的限制, 北外滩地区的临江城市综合体可谓奇货可居且更显稀贵。

　　上海市市长韩正在最近的一次部署下半年经济工作会议上指出，楼宇是发展现代服务业和总部经济的重要载体。而目前上海市商务楼宇总量大体平衡，但高档商务楼宇特别是甲级写字楼供不应求、租金上升，影响了现代服务业项目引进，影响了跨国公司总部落户。上海未来能否成功打造成国际金融中心，是否能够成为服务业企业的总部基地，办公楼租金等一系列成本因素已经进入市政府考虑和规范的范围之内。

　　业内人士认为，上海作为国际化大都市，城市化进程速度相当快。在全国又确立了“两个中心”的地位，有很多产业面临产业升级或者更新换代的过程，从上海整体的发展来看，还是需要相当比例的写字楼配套。

　　据上海市北外滩航运服务集聚区建设发展办公室副主任张建国介绍，北外滩作为上海国际航运中心建设中唯一的航运服务业集聚区，计划到2010年形成规模约100万平方米的商务区供相关企业使用。

　　他同时指出，对于城市核心地区来说，土地资源总是越来越少，从供求两边分别来看，需求的增长是持续稳定的，而供应会逐步向外围扩张，核心地区的土地资源只会越来越少。“所以在我看来，上海像陆家嘴、南京西路、北外滩这样的核心地区的写字楼租金在经历了一段时间的稳定后，还会出现进一步的上涨。”

　　作为虹口区未来重点发展的高端商务区，北外滩被认为将和外滩、陆家嘴共同形成上海的“黄金三角CBD”。而陆家嘴CBD已发展成熟，外滩又以发展金融服务业为目标，北外滩就以航运中心核心区的定位成为另一个具有发展潜力的区域。

　　随着北外滩航运产业的迅猛发展，现已有2000多家航运类企业云集于此。大量企业的入驻，催生了北外滩房地产的发展，其中写字楼的放量十分明显。

　　北外滩：

　　上海下一个CBD

　　事实上，北外滩板块始于2007年的规划，2009年国务院给出相关批复，规划北外滩成为全球航运业的中心，定位上海国际航运中心，计划在2020年奠定全球航运中心位置。“这样的政府主导力度，其发展速度不言而喻。”一位分析师表示。

　　一位已入驻北外滩开发房地产的企业人士认为，作为上海航运业的发祥地，北外滩有着得天独厚的自然条件，加上政府的导向，可谓是高起点的规划发展。目前已汇聚了上海航运运价交易有限公司、上海航运产业基金管理公司等超过10家的航运功能性机构，另外还有2000余家航运服务类企业。据他们自己的统计，上海60%~70%的航运物流业上下游企业都会在这个区域办公。

　　如此可观的企业聚集度，由此滋生的商业及居住需求难以预估。据了解，在上海国际航运服务中心与上海港国际客运中心“两个中心”建设带动下，北外滩地区地块的开发强度由南至北逐增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡。

　　目前，北外滩地区率先发展的是滨江CBD，这个区域紧邻黄浦江，目前区域内已经聚集了大量高档写字楼、五星级酒店以及商业，而白金湾是这一区域中出现的唯一位于滨江CBD沿江地带的住宅项目。以后北外滩的住宅土地都将规划在沿江第二排，因此，白金湾府邸可以说是北外滩现在乃至未来唯一的滨江首排住宅，与新外滩共同成长。

　　鹏欣·白金湾开发商鹏欣集团销售负责人曾指出：“北外滩的投资价值，在近几年，将明显超越新天地和陆家嘴。如果说新天地是上海的过去，那么陆家嘴就是上海的现在，而北外滩则是上海的未来。”

　　的确，陆家嘴发展了20年，才成为一个成熟的金融CBD。北外滩的路还很长，从2007年规划至今也不过4年时间，板块内待拆迁的区域远远大于在建区域，未来潜力可以预见。“北外滩得天独厚的地理位置和区域规划都告诉我们，这样的新晋商务区不可小觑。”一位业内人士如是说。

　　目前，北外滩依据其得天独厚的地理位置，以及其日臻成熟的国际化商务环境，已经具有了在上海商务格局中占据一席重要位置的条件。顶级商务聚集区的商办需求以及高端商务群体的硬性居住需求将成为这一片区域进一步繁盛发展的驱动要素，北外滩成为上海下一个CBD和豪宅地的图景越来越清晰。