□经济视点报记者 王 璐 吴春波

　　7月19日上午，郑州市住宅和房地产业协会发布了《2011年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望》（以下简称《展望》），深入分析了上半年地产调控对郑州房地产市场造成的影响。

　　据统计，在1月份“国八条”出台之后，郑州市的商品房和二手房交易量均出现不同程度明显下滑，房价涨幅逐步缩小，房价上涨势头得到有效遏制，自2009年以来出现的房地产市场供不应求的局面至此终结。目前，各大房地产商的库存明显增加，住宅项目在5、6月份集中销售使得供需关系开始趋于合理。

　　商品房交易下挫

　　根据《展望》提供的数据，受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7个百分点。

　　今年上半年，郑州全市房地产开发企业到位资金710.9亿元，同比去年增加26.9%，同比全国同期增速下降30.4%。在这些资金来源中，国内贷款仅为60亿元，同比增长7%；企业自筹资金高达260.3亿元，同比增长65.6%；企业定金及预收款为75.4亿元，同比下降17.8%。同时，由于银行控制贷款规模，导致住房消费贷款降幅较大，上半年郑州市个人按揭贷款为40.6亿元，同比去年下降达42.1%。

　　另外，由于郑州市执行的限购政策与其他地产调控政策、金融政策造成的叠加影响，郑州市商品房销售出现明显回落。

　　今年上半年，郑州市全市投放商品房总面积为606.21万平方米，同比增长3.44%，其中包括商品住房投放面积442.22万平方米，同比去年下降5.65%。但是，全市该阶段商品房销售面积仅为469.13万平方米，同比下挫32.86%，其中商品住房销售面积仅为371.75万平方米，同比下挫达到38.65%。

　　郑州市区今年前6个月份，共投放商品房面积为437.37万平方米，销售面积为317.2万平方米，同比分别下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面积为320.52平方米，销售面积为238.15万平方米，同比分别下降8.58%和46.17%。

　　河南财经政法大学教授李晓峰认为，今年连续多次提高存准和加息，造成了相当一部分购房需求者无法支付购房对价，从而导致房地产市场需求整体下挫。另外，限购也将一部分有购买能力的购房者排除在外，这进一步降低了郑州房地产市场的整体需求。

　　同样，今年上半年，二手房的交易量也大大受挫。

　　《展望》提供的数据显示，今年上半年，郑州全市和市区二手房交易面积分别为136.12万平方米和94.88万平方米，分别同比下挫16.02%和19.85%；其中，二手住宅交易面积分别为131.13万平方米和91.1万平方米，分别同比下降16.19%和21.12%。

　　受到购房交易量减少和城中村改造等影响，今年上半年，郑州市房屋租赁价格整体呈上升趋势，6月份商铺租赁价格比1月份平均上涨5%，而住宅租赁价格平均上涨则达15%。

　　变局或将持续

　　尽管上半年实际销售投放量出现微幅的收缩，但因为房地产市场整体的交易量出现大幅下挫，所以2011年以来，郑州市区各月底的商品房累计可销售面积出现持续增长的局面。

　　截至6月底，郑州市区商品房累计可销售面积达到522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可销售面积为3033.5万平方米，同比增长27.01%。如果按照2011年上半年郑州市商品房和商品住宅的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市的商品房累计可售面积可销售10个月，而商品房方面则为7个月。

　　受此影响，2010年持续全年的商品房市场供不应求的现状将发生实质性逆转，卖方市场向买方市场转变的趋势也逐渐明显。

　　今年上半年，郑州市全市商品房投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29∶1。其中，市区商品房的投放量超过销售量120.17万平方米，供求比为1.38∶1，供大于求的状态基本成型。

　　郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦告诉记者，由于房地产调控政策和货币紧缩政策将会在下半年进一步执行下去，目前供过于求的局面会进一步加剧，这将使得一些规模较小或者运营能力较差的房地产企业经营难度进一步加大，大型房地产企业的并购行为会逐渐增多，进而将带来房地产行业集中程度的进一步提高。