黄树辉

　　深圳房地产市场直接限价政策在运行三个月后将再次升级，此前“价格增幅不超过GDP增幅”的要求上升到部分片区房价月度环比零增长。

　　当地多家开发商和代理机构已经收到这一消息。深圳市宝安、龙岗两区的国土部门已经召集辖区各房企开会，通告了新的限价政策。昨日，有深圳大型开发商内部人士向《第一财经日报》证实，上述两区国土部门确实传达了这方面的意见和精神，但是并没有形成文件下发。不过，这些说法尚无法获得深圳市规划和国土资源委的证实。

　　有业内人士认为，深圳限价政策进一步调整的原因是政府对深圳调控效果不太满意。按照国家统计局的计算方式，今年1至5月深圳有3个月房价涨幅在全国四个一线城市中排名第一。

　　价格月度环比零增长

　　深圳龙岗区国土局方面昨日向《第一财经日报》证实，该局确实在7月13日下午召集了20多家房地产开发企业等举行会议，要求开发企业在房地产销售过程中应按不同结构、不同户型合理定价，确保房价稳定运行。

　　根据开发商和代理机构的反馈，宝安、龙岗两区新的限价政策自8月1日起开始实施，该两个片区房价均价不得超过上月平均价格，即“价格月度环比零增长”。

　　当地媒体报道称，新的限价政策将市场上的产品分为三个面积等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积等级为：90平方米以下的户型、90~144平方米的户型、144平方米以上的户型。

　　此外，该政策还要求以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月的三种面积段的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。

　　根据此次政策规定，同一个项目中，新拿的预售证优先以本项目为参考，新推的产品过往3个月都没有卖过，则参考周边同质竞品价格；最近3个月都没有卖过大户型，则价格参考周边同质竞品。

　　对于持续销售的项目，以上月各户型成交均价作为本月价格标准，价格零增长；如果上个月没有成交，则往上追溯3个月。往上追溯3个月都没成交，就按新盘定价。

　　新开盘项目则有三种定价方法，包括以区域内最靠近的同质楼盘为基础定价，各户型的均价不能超过旁边楼盘的均价；如果区域内没有可参考的新盘，则选择最靠近的具备同比性的区域来定价，各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价；如果同类区域都找不到，那就以片区内二手房价格为标准定价。

　　房价上涨压力不减

　　世联地产市场研究部总监王海斌表示，由于深圳新房成交主要集中在宝安、龙岗两区内，下半年又是推盘量比较集中的时期，如此严厉的限制住房价，必然对市场影响显著。

　　在此之前，深圳为确保房价调控目标的实现，从5月1日起开始实施楼市限价政策，将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的10%，即深圳年度房价控制目标。

　　限价政策对深圳房地产市场产生不小的影响，多家开发商的部分高端楼盘项目已经遭遇到限价政策的制约，因定价过高而无法取得预售资格。

　　新的限价政策下，定价过高的楼盘依然面临取得预售证的难题。王海斌表示，因定价过高而无法取得预售资格，豪宅被迫由预售转为现房销售，其价格信息将从国土部门预售备案系统中剔除，也就意味着豪宅的价格不会算到商品房成交均价统计中，能够起到降低房屋均价的功能。

　　但深圳房价在2011年上半年依然上涨，对深圳调控效果不太满意，被认为是此次政府对限价政策进行进一步重大调整的重要原因。

　　深圳市常务副市长吕锐锋在7月6日的深圳房地产年会上表示，深圳1~6月房价环比上涨幅度并不是此前媒体报道的13%，而是3%。深圳新建商品住房均价1~6月同比微幅回落，6月份环比小幅上升。

　　根据国家统计局发布的数据，深圳市1~5月各月新建商品住宅价格同比分别上涨了3.1%、3.3%、3.1%、3.2%和3.8%。1~5月环比涨幅分别为2%、1%、0、0.7%和0.4%。