多地推行存量房评估征税政策，难阻“阴阳合同”，成本上升或推高房价

　　黄树辉

　　深圳自7月11日开始实施存量房评估征税政策后，一周内二手房成交量暴跌近九成。

　　尽管成交量暴跌会波及房价，但市场仍担忧存量房按照评估价格征税将进一步增加房地产交易的赋税成本，并最终转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。

　　除深圳之外，厦门海沧区的二手房交易税费7月15日起也开始按照评估价征收，明年7月份开始推广至全市。辽宁鞍山6月已经推出存量房按照评估价格征税政策，而河北邢台、湖北孝感等地短期内也将推行这一政策。

　　但杭州、上海、北京以及深圳龙岗区的先期实验表明，存量房按照评估价格征税在实践中一直阻力重重，复杂的税收征收体系以及诸多利益博弈相互交织，政策效果被大打折扣，部分城市甚至被迫中途取消。

　　根据深圳市规划和国土资源委的成交系统，上周深圳二手房成交475套，环比下降了88.77%。深圳中原地产研究报告称，此成为自2010年10月份以来的最低点，部分购房者选择持币观望或是转向一手市场。

　　目前，个人存量住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。7月11日起，深圳对二手房实行按计税参考价格（即评估价）核定计征各项税款。

　　当地多家房地产机构根据个案推算，目前深圳存量房的评估价格大都在市场价的50%~70%，部分房屋评估价超过市场价的70%达到80%。

　　此前通行的做法是，二手房交易普遍按照过户价收税，这造成实际中“阴阳合同”普遍存在——交易双方在合同中以极低价格进行交易，和实际成交价格相差甚远，目的是规避相关税费。

　　世华地产市场研究中心总监肖小平在接受《第一财经日报》采访时表示，即便房屋评估价只有市场价的六折，但对于购买不满5年的普通二手房来说，交易双方由此增加的税费仍不少。

　　根据世华地产的测算，实施二手房按评估价征税之前，买卖双方上缴的税费约占房屋价格的5%，但新政后这一比例大约将上升至8%至10%。

　　记者推算，以一套不满5年的８０平方米左右的二手普通房为例，原值50万元（一般为合同价格），实际成交价多为120万元（市值），如果评估价打七折为84万元，则应纳营业税4.62万元、契税和个人所得税各0.84万元，总计6.3万元。相比原值过户，上述三种税总共增加了2.55万元。

　　深圳二手房成交量在上周绝对算得上是暴跌。官方数据显示，6月份全市二手房成交10833套，日均成交360套，7月第一周日均成交600套，但上周日均成交仅仅约70套。

　　尽管官方数据和市场真实成交存在一定的时滞现象，但本报从多家机构获得的即时成交数据亦显示成交量大幅下跌。肖小平说，与6月成交量相比，从7月1日开始至今深圳二手房成交量下跌了四成，这是市场的真实情况。

　　世华地产预测，7月二手房成交量会在4000套以内，有可能为今年以来最低点，市场将会持续低迷。中原地产也认为，未来一手住宅的成交量将会上升，二手房的成交量将会继续下降，而一、二手住宅的价格都将出现下跌现象。