王营 苏丝

　　7月13日，国家统计局公布数据发出的信号再次提示， 随着楼市调控的不断深入，今年房地产开发投资的增幅持续回落。而更值得关注的是，一直以来僵持的楼市僵局开始打破，统计数据显示，全国商品住宅均价环比下降8%。多重压力下，开发商正面临着巨大的资金压力。

　　房地产开发景气指数降至低点

　　根据统计局数据，今年1-6月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长32.9%，增幅已经较1-2月时下降了2.6个百分点，创今年新低。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)分析称，6月份，全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。国房景气指数在连续四个月微幅上调之后，重新步入下行轨道，且下降幅度超过前面四个月的增长幅度，下降幅度较大。正如前几个月我们所质疑的那样，国房景气指标尚未完成筑底。我们认为， 在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：“首先，一线城市销售依然低迷。以北京为例，6月份的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，依然远低于去年平均。而且上半年相比去年同期下调了15.7%，预计全年很可能不足9万套，创造近10年来的最低值。全国很多一线城市都面临这一难题。”

　　张大伟表示，尽管从国家统计局数据看，投资数据在增长，但这是建立在去年全国土地供应量大增以及保障房增多等基础上。

　　“实际上，大部分银行都面临着无款可放的窘迫现象。而且除了贷款以外的其他投资渠道也明显收紧，销售萎缩回款困难，外资直接投资减少，今年上半年外资房地产新设企业只有3户，同比减少57%。原有房地产业外方注册资本增资1.38亿，同比减少77%。”

　　根据统计局公布的数据：上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月最低。

　　张大伟称，这显示开发商正面临严重的资金的难题。“资金利用成本上涨，目前很多房地产信托都提高了收益率，投入房地产的资金利用成本明显上涨。”

　　三季度房价下行无疑

　　此次统计局值得释放的另一信号是，6月份，全国商品住宅均价环比下降8%。这意味着长达一年之久的楼市僵局开始打破。

　　根据统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。

　　但根据链家地产市场研究部的统计，6月全国商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。

　　“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月(微博)分析称。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，接下来楼市受供应量大幅冲击，房价下行还将更明显。

　　近期多家发布半年报的上市房企均表示下半年会有较多项目入市，以保证完成全年销售额。例如恒大地产(3333.HK)透露，下半年将有60-80个盘同时开售，业内资深人士却分析指出，恒大若下半年推出60-80个楼盘，将面临巨额结算款要付，而剩下的40%的销售额能否来自于这60-80个盘，很大程度上还要看下半年的楼市销情。因此，许家印并未如此前在公开场合那样表现乐观，而是谨慎表示：下半年公司将不会大幅购地。但会利用公司充足的现金流，减少国内项目的贷款，以改善财务指标，降低下半年负债率。

　　广发证券分析师沈爱卿认为，当前市场上存货肯定增加了，直接导致房企的去化能力大幅下降。预计后期中小企业销售能力下降，在存货增加的情况下，会调整开工计划，销售价格等。

　　此外，张月指出，目前大型房地产企业获利能力主要体现在受影响最小的中高端项目，2011年上半年房企在北京新开项目销售业绩排名中，前三甲的企业均是高端住宅为主力项目的企业。但业绩增长的同时也面临着向二三线城市发展扩大以及品牌房企竞争的压力。因此降价销售仍将是下半年的主旋律，价格有望迎来拐点。