王营

　　 北京师范大学金融研究中心主任钟伟(专栏)在博鳌·21世纪房地产论坛做了一个令在场人士不太高兴的预测。他说，从中期来看，房地产市场政策不确定性太大，短期来看，今年7、8月份和今年底明年初，可能会出现两次大规模的中小开发商套现、离开行业。

　　 钟伟的言论正触动着开发商那颗恐慌的内心，更多的人在寻找出口。如果房地产调控长期化，而开发商选择坚守房地产市场，其所在企业就必须创新。

　　 房地产业的创新常常被视为炒作的同义词。但部分开发商已经意识到，如果房地产的转型势在必然，那就绝不是仅靠炒作就能混得过去。

　　 房地产电子商务趁机杀出

　　 潘石屹(微博 专栏)是房地产电子商务的拓荒者。当然，这一行为也源于他自身的危机。

　　 潘石屹面临的危机是，调控当下，公司高层不断震荡，公司销售体系在内部地位日趋强势。而宋丹丹等对潘石屹产品设计的抨击，也让其陷入了舆论漩涡。潘石屹说：我更想通过实践网上卖房去向社会证明，SOHO中国最强的不是销售团队，而是产品设计。

　　 SOHO中国今年进行了史上最大力度的转型。潘石屹大刀阔斧地砍掉了行业公认的金牌销售团队，仅留下10个中层管理人员。他还引进中国房地产销售代理行业的两大巨头——易居中国和世联地产，拓展外部资源，共同构建代理公司席位制销售体系。

　　 潘石屹的行为，即使是公司层面的转型，也容易让外界视为炒作，人们看到的只是热闹，而鲜能看懂其门道。但面对记者的质疑，潘石屹曾坦承，这绝不仅仅是炒作，而是公司转型的内在推动，他相信自己的判断。他说，当初他看到住宅市场不行，于是迅速转型商业地产。如今，他相信房地产电子商务绝对是极好利用的工具。

　　 最早推动网上售房的潘石屹尝到了创新的最大甜头。6月25日，在望京SOHO样板间亮相当天，潘石屹说，我们这次与“新浪乐居”一起试行网上售房，引起了很强烈的反响。许多开发商和我们联系，让我们介绍经验。潘石屹说，当更多开发商愿意把公开、透明的信息放在网上时，这个市场就真正形成了。这一天不会很远。

　　 但早在今年4月，潘石屹与新浪乐居联手推进网络售房之初，包括易居中国董事局主席、中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻在内，他们对房地产电子商务的未来都没有足够的底气。周忻甚至对外坦承，他不知道房地产电子商务能走多远，走不通也许就死掉了，但他们只认为这不失为一种尝试。

　　 但让周忻都深感意外的是，他居然成了房地产电子商务最大的受益者，甚至还“借到东风”，6月18日推动了新浪乐居电子商务频道上线。在这里聚集的海南大小旅游地产开发商们都深知，他们不一定真能借助电子商务突围，但对于旅游地产而言，不失是一种营销方式。

　　 如潘石屹所言，有着越来越多的开发商对网络售房感兴趣。在记者针对各大开发商的调查中，行业人士也普遍认为，这是一个值得探索的创新。

　　 但一位不愿透露姓名的开发商坦言，现阶段的房地产电子商务并非能真正利用房地产电子商务达到实质性的销售目的。但行业危机已经让他们意识到，至少这是一个可以宣传的营销平台。

　　 周忻也承认，房地产电子商务的创新是一个需要很长时间的探索，每个阶段都有其每个阶段的作用。但他现在可以确认，这个平台可以去做。

　　 房地产转型：以概念炒作开始？

　　 今年1月加大调控力度以来，商品房成交量节节下滑，类似房地产电子商务概念的出现，就像伸给“病急”开发商的一根“救命稻草”，推动着房地产创新的“野蛮生长”。

　　 随后，新浪、搜房、淘宝等网站不断推出并升级网上卖房业务。住宅开发商的参与度也表现出了空前的热情，但这从另一方面也凸显了开发商的销售困境。

　　 潘石屹说，他正在与一家公司商谈望京SOHO的整购计划。但如果整购不成功，他仍然要把望京SOHO拿到网上去卖。无论房地产电子商务带给潘石屹的“甜头”，属于炒作还是创新，但如他所预言，在调控当下， SOHO中国顺利地完成了自己的营销转型。而对于更多的开发商而言，企业转型则多是带有一种不得已的困惑、一种观望。

　　 全国工商联房地产商会秘书长钟彬称，“1998年以来，不同的阶层、利益群体、不同的部门和领域对房地产的认识理解，对房地产的研判决策和行动，产生了巨大的差距，矛盾纠结。本轮调控令中国房地产陷入了困惑，过去十几年行之有效的房地产商业模式，企业的运行模式，行业的发展模式，到今天都面临着提升、转型、改革的必要。”

　　 但也如钟彬所言，“呼吁了多年的转型，到底该何去何从，我们该如何遵循市场规律求解政府企业与消费者之间的平衡、和谐，我们该如何用可持续的发展方式来寻求房地产行业健康长久的发展道路？”这是摆在每一个开发商面前的难题。不同的开发商给出了不同的答案，比如房地产基金，比如转型商业地产，比如低碳住宅，甚至有些开发商为了争取客户开始将物业服务纳入业务体系。

　　 但令太平洋地产基金董事总经理魏松所担心的是，中国开放型市场，从来都是做什么都“一窝蜂”，而鲜少思索，这是否真正适合自身发展和优势？

　　 天鸿地产董事长（600376.SH）柴志坤(专栏)在接受记者采访时表示，如果开发商的转型是以丢掉自己原本擅长的业务，而转身去做自身并不擅长的业务，这并非明智之举。

　　 柴志坤最担心的是住宅开发商扎堆去做商业地产的转型行为。他认为，应该认真研究在房地产完整的价值链条中，各类型企业应扮演什么角色。一味地追求创新，会不会也是一种过热？比如，他认为，在电子商务越来越发达的今天，商业面积应该呈现缩小趋势，但商业地产市场却是一片狂热。“房企转型应找到适合自己的方式”。

　　 住建部专家秦虹也曾表示过对当

　　 下房企转型商业地产的担忧。她认为，当前商业投资风险很大。开发企业一哄而上，导致供应过剩的风险；市场上缺少优秀的商业地产开发机构。如果没有合理的资金安排，商业项目后期运营收入也很难达到预期回报。

　　 路劲地产（01098.HK）董事会主席单伟豹也坦承，现在其他住宅类开发商，转型商业已经做不过先行者如万达等商业巨头。

　　 转变商业模式知易行难

　　 本届房地产论坛有一场关于《地产创新：可能的路径选择？》的对话，现场的开发商和专家达成了行业性的调整势在必行的共识。但整体转型谈何容易，要让过惯了好日子的开发商抛弃过去的传统开发模式很难，真正迈步的，只有万通等极少数几家企业。正像地方政府已经形成了对土地收入的严重依赖一样，开发商也形成了对现有商业模式的依赖。

　　 花样年控股集团（01777.HK）董事局主席潘军悲观表示，他同意钟伟所做的分析，同样认为房地产盈利模式一定会发生变化。“因为国家的政策导向是要改变完全依赖市场的模式，由单轨制到两轨制。对于传统的开发商来讲，保障房只有3%的利润，一般不愿意去投资。只有当这个行业发生根本变化，摊薄到社会平均利润率，甚至逼迫大部分企业退出房地产市场，这个行业才算能继续健康发展。”潘军甚至认为，按照现在的开发模式，可能有5000家类似万科的企业就可以了，按照这样的发展思路，房地产行业未来肯定血流成河，尸横遍野。

　　 经济结构调整是国家战略，与之相伴随的是房地产业的转型，按此逻辑，探索新的房地产发展和盈利模式是必然选择，但潘军表示，当前的房地产市场已经丧失了思考的可能。不过，朗诗地产董事长田明称，他们已经找到一种绿色低碳之道，并且这条道路利润不低，但并非适合所有企业都去做。田明建议，当前房地产市场是否应改变以房价为指标的评价体系，而更多的重视节能等内涵性指标。

　　 正如万通地产董事长许立所说，这轮调控没有人会救我们，房地产企业必须适度转型自救。制度创新是房地产行业发展最核心的问题。但经济学家钟伟认为这近乎一个伪命题，因为制度创新几乎适用于每一个行业甚至于地方政府每一层级，虽然顶层设计多年前就提出制度创新，但在可以预见的时期内，制度创新没有可能性。