杜丽娟

　　“十二五”规划明确提出未来5年中国要建设3600万套的保障性住房。按照规划2011年我国将推进1000万套的保障房建设工作。期限过半，1000万保障房的任务的压力欲发凸显。

　　华本机构总裁许文锋认为：“从国家政策的角度来做设计，只有找准对象，才能依据需求来建保障房。”从2007年开始，我国一直在加大保障房建设力度，目前已经增加到3600万套了，但市场是否有这么大的需求呢？

　　保障房供应抑或充足

　　北京天则研究所数据显示，中国城市贫困人口的规模至少在3300万人以上，按照保障标准15平方米/人计算，需要保障房总面积约为4.95亿平方米；而根据保障房总面积不超过50平方米的规定，3600万套保障性住房的面积约为18亿平方米。这两个数据相差3倍多，一定程度上说明了目前保障房市场的供需关系。

　　我国住房保障体系包括限价商品房、经济适用房、公共租赁房、廉租房等内容。在今年计划建设的1000万套保障房中，40%是棚户区改造；20%属于经济适用房和两限房；其余的40%是廉租房和公租房。这意味着每1000万套保障房里，有400万套棚户区改造，主要集中在工矿林区，只是改善了困难家庭的住房条件，并不是新增量。而在经济适用房中，尽管有较大幅度的优惠政策，但没有一定资产的人是无力承担的。

　　以北京为例，今年年初，北京提出了新开工建设、收购保障性住房20万套，竣工10万套的目标任务，并基本完成“三区三片”棚户区改造任务，启动新增5片棚户区改造工作。目前，北京市城八区廉租房保障家庭1人户年收入上限为11520元，家庭人均住房面积小于7.5平方米，经济适用房保障家庭年收入上限为3.63万元，人均住房使用面积10平方米及以下。这意味着，申请廉租房的条件是一人户家庭月收入在960元以下，申请经济适用房的家庭月收入要低于3020元。而2010年北京职工平均工资为50415元，月均4201元，显然真正能够符合保障性住房申请条件的人少之又少。

　　“十二五”期间，深圳市计划新增安排筹划建设保障性住房24万套，建筑面积约1600万平方米。拥有常住人口1400多万的深圳，户籍市民却只有200多万人，本地户籍人士中，80%以上已经拥有自有住房。

　　保障房使用权优于产权

　　“我们现在缺乏基本的规范。”中国房地产学会副会长陈国强认为，“现在经济适用房、两限房，公共租赁房、廉租房等保障房的形式紊乱，各地虽有一些新的探索，但是缺乏规范。保障对象同样如此，这些都应该纳入到保障的范围。这都是很基础的范围。”

　　日前，审计署的一份审计报告中指出，在已审计的8个省区16个城市政府投资保障性住房中，这些城市廉租房出租2.97万套，其中有4407套被违规出售或另做他用，4247套分给了不符合条件的家庭，还有4428套是长期空置。这意味着44%的保障房是不合理分配的。

　　天则研究所在北京、太原、西安三地调查发现，高达48%的经适房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例仅有20.55%。由此也说明半数以上购买经适房的家庭其实并不需要这项“保障”。所以，经济适用房的保障对象本身就是错误的，目前最需要保障的对象是农村进城务工人员和城市最低收入家庭，但保障房制度基本只保障城市户籍人口，将非户籍的低收入人群都排除在外。

　　因此，天则研究所政策研究执行负责人赵旭认为，这种缺陷集中表现在产权性质保障房、尤其是经适房上。“经适房的名义保障对象是城市低收入家庭，但实际上，获得经适房的往往是中高收入甚至高收入人员。”

　　对此天则研究所分析，住房保障方式的选择，首先是产权性质的保障房有很多的弊端。从性质来看，使用权性质的保障房优于产权性质的保障房。对保障方式的选择的建议，应该分成两部分：第一步，逐步减少，直至停止提供产权性质保障房；逐步扩大提供使用权性质的保障房加实物保障。第二步，逐步减少直至停止实物保障比例，逐步扩大货币保障比例，最终由使用权性质的保障房加实物保障，过渡到使用权性质的保障房加货币保障。

　　住房和城乡建设部政策研究中心周江认为：“保障供给中，经济适用房应处于越来越弱化的地位，因为不能反复的循环利用。所以未来保障房的重点是要加大公共租赁住房建设。”

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