史进峰

　　6月将末，1000万套保障房融资难题终于推开了紧闭两年之久的政策大门。随着发改委财金司(2011)1388号文的出炉，掌管企业债大权的发改委终于为地方融资平台和房地产企业打开了一条绿色通道。

　　6月23日，本报记者获悉个别房地产企业已向发改委提交发债申请，其中不乏地方保障房建设的主力北京住总集团和首开股份等公司。

　　“以前专门做保障房的公司并不多，我们接触的很多，但真正提交申报材料的并不多。”一位中诚信评级公司人士向本报记者透露，目前上报发改委的已有两三单，7-8月份会有结果出炉。

　　这只是个开始，债券市场对房地产企业开始展露近年来少有的开放姿态，除了发改委主导的企业债外，银行间市场交易商协会主导的中期票据也向房地产商敞开怀抱。

　　除了已经发布公告的首开股份(600376.SH)和栖霞建设(600533.SH)外，本报记者获悉，目前向交易商协会申请注册发行中票的企业，还有金融街控股股份有限公司和重庆地产。

　　“企业债审批速度非常慢，两个月内希望看到很多是不现实的。”一家获得中票承销资格的券商固定收益部人士告诉记者，但企业债和中票向房地产开放这个是没有问题的。

　　不过，敏感的债券市场能否承受房地产债的新一轮供给，前景不容乐观，尤其在商业银行为主要买家的银行间债券市场。借用上述券商人士的话说，“没有什么机会，供给多了对债市不一定是好事。”

　　企业债：审批效率仍成疑

　　时隔两年后，房地产企业债的大门再度开启。

　　6月22日，北京住总集团董事长张贵林向外界透露，住总年内将发行20亿企业债，用于今年的8个保障房项目。

　　与住总一道的，不乏北京市保障房市场的中坚力量，诸如首开股份、金隅地产、金融街控股等公司；这与北京市政府的极力推动密切相关。早在5月中旬，公布1000亿年度土地储备开发投资时，北京市国土局就对外宣布北京市将探索土地债券融资模式。

　　而首开股份们的积极性，与其保障房带来的红利密切相关，该公司管理层曾表示，2010至2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积将来自保障房。

　　不过，时隔多年，房地产企业债再度试水，尚待市场检验。

　　一位券商固定收益部总经理告诉记者，据其了解，目前各家企业申请规模都不太大，单个企业也就是“十几亿的规模”，而期限应该在3-5年，利率水平与目前市场利率水平持平。

　　“房地产债”跑部进京 首批房企已提交企业债申请

　　房地产企业债前景如何，绿色通道大开是否意味着审批效率的大幅提高。一位接近发改委的人士对此表示疑问，“绿色通道开通，发行效率不一定会有多大的提升；谁都意识到这不仅是给房地产也是给平台公司开了一道口子。”

　　随着保障房发债大门打开，地方融资平台看到了新希望，谋图通过调整募集资金用途等方式来加快审批进程，而山西、重庆等一些地方平台公司已先于布局。

　　公开信息显示，5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司已成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。评级公司给出的信用等级为AA级。

　　上述评级公司人士告诉记者，7、8月份将会看到一批专门平台保障房企业债集中出炉。当然，目前“四证齐全”的保障房项目并不多，上述调整也需要时间。

　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后得以保留的；其次，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产40%。

　　事实上，早在2010年11月份，发改委就曾以2881号文的形式，对地方政府平台公司发债进行了规范，即徐林所指的发债资格直接与地方政府债务挂钩——如果该类投融资平台公司所在地政府负债水平超过100%，其发行企业债券的申请将不予受理。

　　上述接近发改委的人士透露，2881号下发之后，发改委曾要求相关发债企业填报地方政府负债状况，这对高负债的县市级平台公司而言，并非乐观消息。不过，记者从券商处也知晓，上半年发行的城投债并未披露相关地方政府的负债数据。

　　房地产企业债绝迹江湖已足有2年有余，最近一批房地产企业债尚需追溯到2009年上半年，由房地产巨头重庆龙湖地产和远洋地产发行的两批企业债。

　　中票：银行或成大买家

　　两年来，房地产商在企业债市场便难寻芳踪，与步步加码的地产调控不无关系，调控之下，无论是中票、短融、公司债还是企业债，房地产企业获批的难度大大加大。

　　事实上，比开闸企业债更进一步，银行间交易商协会正酝酿中期票据等中长期债务融资工具向地产商放开。

　　从审批流程来看，相较企业债动辄半年以上的审批期，采用注册制的中票优势很明显。先前已有两家上市房企披露了相关信息。6月4日，首开股份公告称，该公司拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目建设。随后，栖霞建设亦公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中票。

　　据本报记者了解，目前，上市公司金融街控股亦正积极谋求在银行间市场发行中票，而重庆公租房建设主要平台公司——重庆地产也有同样行动。

　　不过，银行间债券市场投资者的态度未必积极。一家中资券商固定收益部人士分析，中票的主要购买群体是商业银行，而商业银行的购买态度直接与银监会对此类债券的风险要求密切相关。

　　此前，银监会曾酝酿将房地产开发贷款风险权重由目前的100%上调至150%，监管层对房地产融资的谨慎态度一目了然。

　　同时，如同保障房贷款还款难一样，保障房企业债也如此，上述券商人士坦言，如果债券还款来源没有得到明确保障，商业银行投资此类债券的积极性就会成问题。

　　“由于偿债资金没有明确，该类企业债的资质是不清楚的。如果最后还是依靠地方政府财政资金偿还的话，这与一般的城投企业发债又有多大区别？”上述人士分析。

　　如果银行购买积极性不高的话，房企中期票据在银行间市场能否大规模发行尚需观察。