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利好被透支 深圳关内最后的豪宅区销售遇冷

http://www.sina.com.cn  2011年06月02日 01:51  每日经济新闻

  每经记者 胡廷鸿 发自深圳

   远处几辆挖掘机正在宽敞明亮的大道尽头施工作业,偶尔三两个人从崭新的柏油路面走过,被翻新的泥土堆在路旁,碎石和砖头在路面堆砌。这就是被称为深圳关内最后一个豪宅区的后海当下的情景。

   在经历两年多的轮番炒作之后,后海片区支撑高房价的各种利好早已被透支殆尽,成交量和价格飙升的疯狂已经很难再持续。

  深圳豪宅遇冷

   今年一季度,在经历去年的疯狂涨势之后,深圳后海湾区的豪宅成交量逐渐下滑。统计资料显示,即便是曾经一度火爆热销的宝能太古城北区一期也仅成交6套。

   对于深圳豪宅成交的冷淡,中原地产华南区董事总经理李耀智的解释是:“目前,深圳豪宅的放盘量不大。”

   据中国房地产指数研究院华南分院提供的统计数据,在后海湾片区,鸿威海怡湾今年4月份销售出5套一手房,而三湘海尚今年一季度也仅卖出26套豪宅。

   世联地产市场研究部研究员卫旭华认为,当前,豪宅成交量少的主要原因在于市场供给被压制住了。“深圳限购和限价政策对豪宅销售影响很大,每个片区都有指导价,很多豪宅都拿不到预售证,即便拿到预售证价格也很低。”

   有传言称,因为深圳市政府5月起开始执行限价政策,深圳豪宅遭遇前所未有的“限卖”。据悉,整个一季度,深圳只有观湖园、凯旋湾、天麓、观澜湖等4个别墅项目有成交。为了躲避“限卖”和“限价”,业界曾传言所有豪宅都将转现售以避免拉升深圳楼市成交均价。

  被推高的豪宅

   近年来,后海湾片区成为深圳房价上涨最快的地区。

   2004年,该区域的蔚蓝海岸开盘价仅为4000多元/平方米,如今该楼盘二手房单价已经达到3万多元,其间价格涨了六七倍。

   事实上,后海湾片区很早之前仅仅是一个深圳渔民围海养基尾虾的滩涂,随着填海面积的扩大,地产开发的兴起,后海湾区滩涂上渔民养殖的腥味和咸味早已被淹没,取而代之的是一座座号称拥有海景资源的豪宅。

   在投资者和开发商眼中,支撑后海湾区高房价和巨大升值潜力的是金融中心区的规划,但几年过去了,该计划并未落地,区内道路和商业配套设施也并未建立起来。

   而开发商售楼宣传的海景资源也并没有出现。记者在后海湾片区看到,高档楼盘相隔不过数十米,并不是低密度住宅区。带记者去看房的中介也坦言:“这里房子一旦修上来,就会被遮住,真正的海景并不存在。”

   尽管如此,附着在后海片区的各种规划概念和炒作,加深了投资者对这片区域房价的升值预期。

   对于虚高的房价,深圳都会研究院院长高海燕也坦承:“近几年,深圳房价上涨存在非理性因素,后海也是其中的区域之一。”但他否认后海区域存在价值泡沫。

   他认为,后海片区是深圳规划中的双金融中心之一,在未来几年房价仍然存在推高的基础。“房价预期兑现需要一个过程。”

   事实上,后海湾片区的房价都在4万元/平方米以上,这已经过多消耗和透支了未来的升值潜力。最明显的比较就是房价与周边楼盘相比高了近一倍,据记者调查,与后海湾片区相邻的海悦华庭、花半里、四海公寓目前的二手房均价不到3万元。

   除此之外,后海虚高的房价掺杂了太多的投资因素,据港置地产物业顾问王先生称,后海片区投资客占了60%以上,真正自住客比较少。据记者调查,即便是入住率最高的宝能太古城的入住率也只有约40%,其他楼盘的入住率不到20%。

   “这里商业配套实施还没有起来,生活不太方便,入住很少。”王先生称。

   据中国指数研究院的统计数据显示,2009年深圳销售豪宅1615套,而2010年仅有836套,同比减少,48.22%。而在成交面积方面,2009年共成交402261平方米,2010年共成交175465平方米,同比减少56.91%。

   除此之外,从豪宅销售在商品住宅中的占比来看,2009年深圳豪宅占整个商品住宅销售面积的60.16%,而2010年减少为48.12%。显然,随着住宅市场的分化,深圳豪宅市场的销售正逐渐下降。

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