贾海峰

　　“钓鱼台7号院”售价30万元/平方米，创下了中国房价新高。

　　然而，这一天价盘项目却是在北京严格执行“一房一价”政策，以及北京市住建委展开开盘定价“谈判”机制背景下出现的。

　　为何有的开发商楼盘售价超过3万元/平方米就不能拿到预售证，而“钓鱼台7号院”却可以卖30万元/平方米？

　　一连串的问号背后，是对北京市预售开盘价“谈判”机制以及调控房价能力的考验。

　　住建委出手砍价？

　　开发商称，在申报预售证的时候，被住建委约去“砍价”

　　5月30日，亿城股份在北京的西山公馆项目，仍然没有拿到预售证。

　　亿城股份2011年的销售业绩几乎都押在此楼盘上。按照单价3.48万元/平方米计算，该项目剩余的8万平方米面积，可以销售27.8亿元，占其年度销售目标的一半。

　　记者了解到，西山公馆项目2009年5月7日拿地，楼面地价1.38万元/平方米，原计划在2010年5月份开始预售，项目定价3.48万元/平方米。但是，号称史上最严厉的房地产调控政策也在此时连续出台。

　　2010年4月份，国务院出台“国十条”调控政策。随后，北京市出台“京15条”调控政策，提出要限制高价楼盘和重点楼盘的入市和土地增值税清算等事项。

　　北京房协副秘书长陈志曾对记者表示，高价盘带动周边普通住宅涨价，已经成为北京市调控房价的一个关注重点。

　　不仅北京，在全国很多城市，也都将高价盘看作是房价调控的重点对象。

　　3.48万元/平方米的价格，尽管亿城股份觉得这个报价并不高，但是，北京市住建委未必认同。西山公馆项目预售证迟迟没有批复，一拖就是1年多的时间。

　　无独有偶，在北京东四环地区拥有一个高端项目的开发商向记者透露，项目销售定价4万元/平方米，也未获北京市住建委批准。

　　北京住建委房地产管理处一位人士电话中告诉记者，今年4月份北京共批复预售证15张，严格落实北京市“一房一价”的政策。

　　据前述开发商向记者透露，住建委会在开发商申报预售证的时候，主动约开发商前去“砍价”——开发商申报预售的价格，住建委试图尽量下压，要求是“稳中有降”。

　　本报记者了解到，目前压在审批环节的楼盘项目，不下20个。

　　上述开发商透露，北京市住建委在审批预售证的时候有几条“红线”：一是不能高于上一期的预售价；二是在区域平均价格上设定一个幅度，开发商不得高于这个涨幅；三是“一房一价”就是最高限价，开发商不能高于这个价格，只能低于这个价格销售。

　　上述“红线”并没有明确的文件规定，因此每个开发商都需要与住建委进行博弈，选择降价的开发商可较快拿到预售证，更多的开发商则选择“扛着”。

　　记者了解到，住建委对于预售价格的控制，不仅在高价盘上，也在普通住宅上，上述几条规则，主要是针对普通住宅项目，而对于高价盘，一般不给预售证。

　　不过，随着调控深入，博弈的形势开始发生变化。之前选择“扛着”的开发商受制于调控带来的资金压力，开始以更积极的态度与住建委进行沟通，在价格谈判上，住建委似乎越来越占上风。

　　天价盘动摇调控力度

　　“谈判”机制取得了明显效果，高价楼盘因为谈判没有结果，拿不到预售证，不能入市销售，短期内难以拉高地方房价数据。而获得预售证的中低价商品房则有利于显现调控效果。

　　北京落实国务院房地产调控细则(以下简称“京15条”)出台近3个月，北京房价“稳中有降”的利好消息不断——通州、大兴、房山等房价上涨热点地区开盘价格平均下降3000元/平方米。

　　而在这利好的数字背后，掩不住的是政府强力行政手段干预开发商定价的结果。

　　住建部政策研究中心主任陈淮(微博 专栏)曾表示，房价调控的根本在于供求关系的改善和保障性住房建设落实，而不是依靠限购等行政性控制手段。

　　然而，就在高价盘与住建委深入博弈之时，一个天价楼盘的出现，让很多开发商质疑政府“谈判”定价的底限和政策执行的公平性与严肃性。

　　根据北京市房地产交易管理网显示的资料，“钓鱼台7号院”此次推出的22套住宅，总价约为23.28亿元——以总建筑面积10335.38平方米计算，折合每平方米平均售价为22.53万元。

　　而北京市住建委就此接受媒体采访时，其市场管理处人士称，从未审批过住宅价格，“一房一价”也仅是报备。而前述开发商表示，北京市住建委与开发商进行的“谈判”定价，从未有公开的政策文件，但是几乎每家有在售楼盘的开发商，都被住建委“约谈”过。

　　北京问天律师事务所一位律师表示，按照现行的房地产法律规定，虽然房地产属于特殊商品，但是在没有明确法律规定政府可以干预定价之前，楼盘定价权仍然是开发商的。建委等监管部门，只需要根据开发商施工进度、资金到位情况等是否符合预售条件，发放预售证，而不应该将房价纳入预售证发放的行政许可事项范围之内。

　　据本报记者了解，“钓鱼台7号院”之所以获得销售资格，是因为其早在前述“谈判”机制实行之前，就已经取得了预售证。并且开发商申请预售证的时候就申报了较高的价格上限。

　　不过前述开发商表示，业内担心的是，调控能否一碗水端平，会否出现国有企业和央企的项目容易获批，而民营企业的项目难过关的现象。在不公平的市场竞争规则下，不利于房地产市场的充分竞争、健康发展。

　　前述律师呼吁，在房地产调控中，哪怕采取一些非常规政策，只要其动机是维护房价稳定的，诸如限购等政策，也得到了公众的支持，关键是政策的执行应公开透明。