马可佳 刘展超

　　舆论曝光前，当地主要领导曾被屡次约谈

　　河北省的香河县，除了肉饼早为人知，最近又因土地违法被推至舆论前台。一时间，县长可能被撤，开发商面临退房风险，没有赢家。

　　事实上，“香河圈地”模式在各地都有迹可寻。

　　同样令人瞠目结舌的是，国家土地督察北京局一年前就接到香河县村民来信来访，反映当地违法用地问题。县政府主要领导曾先后2次被约谈。然而，直到“土地流转后被卖给地产商建别墅”等事件曝光，香河“圈地”冰山一角才真正揭开，问责接踵而至。

　　昨日，本报刊登《先上车后补票？万科香河别墅征地存疑》一文后，万科相关负责人告诉记者，目前万科正在和相关土地部门协商解决方案。此前，当地政府表示，初步的解决办法是“劝说”开发商退房退购。

　　中国社科院研究员杨重光对记者表示，香河圈地表面上看是土地问题，但背后的症结还是财政问题，一些地方政府经济发展主要靠卖地，利用土地来挣钱，以便提升区域内的GDP，解决就业、建设保障房等问题。

　　万科问题项目仍在销售

　　针对香河圈地乱象，监管部门早已亮过“黄牌”。

　　国家土地督察北京局副专员任洪昌近日表示，从2010年5月份开始到7月份，该局集中接到近30次香河县村民来信来访，反映当地违法用地问题。

　　事实上，督察部门当时即对香河县涉地信访案件进行逐一核查，屡次约谈香河县政府主要领导。

　　目前，廊坊市土地例行督察工作现场工作还未结束。

　　与此同时，北京欢庆城300名已购房业主正在静待北京万科“给个说法”。

　　近日，位于香河县蒋辛屯镇、由北京万科和五矿共同开发的“北京欢庆城项目”被叫停。

　　昨天，记者来到位于北京朝阳区五矿万科欢庆城北京售楼处，看到“欢庆城”依旧在对外销售。售楼处内，几个销售人员正在联系沙盘讲解。据售楼处销售人员介绍，从媒体曝光香河违规征地后，一天陆续有购房者前来咨询“北京欢庆城项目”被叫停一事。但目前并没有出现大规模维权和退房的行为。

　　上述销售人员依旧强调该项目走合法土地招拍挂程序，一期五证齐全， 并向记者展示了现场的各类证书副本。对于前来咨询的业主，现场销售人员极力安抚，并称，希望业主继续关注等待事态结果，如果一定要退房，也可以先写一份退房申请。

　　记者通过部分业主了解到，欢庆城一期300套别墅目前大部分已经接近封顶，原本计划今年11月前后交房。对于万科涉及土地违规事件，业主在震惊之余，多数表示愿意等待万科与当地政府等相关单位的协调结果。

　　事态发展至此，如果按照政府建议的推倒还耕或改为回迁房，则意味着万科在此项目上损失巨大。

　　土地督察部门早已要求整改，无论是当地政府，还是五矿万科等开发企业应该早有耳闻。那为何这些问题一直被搁置至一期项目接近封顶呢？一位北京的开发商告诉记者：“原因是对这一拿地模式的认可。地方政府依赖开发商带来政绩和土地财政，而开发商则能够以此方式获得廉价土地。”

　　“北京欢庆城项目”的征地过程存在种种疑点。

　　有媒体援引一些村民的说法称，2010年3月8日，当地村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》，在经过当地各级政府层层“包装”后，流转耕地最终变成了“欢庆城”。

　　然而，早在当年1月8日，五矿建设集团、北京万科集团、河北建设集团即与香河县政府签约，三集团将在香河县联手打造生态型新市镇。这一被冠以新农村建设的项目即位于蒋辛屯镇境内。

　　更值得玩味的是，香河县国土局出让的5宗住宅用地是被万科集团和五矿置业以底价拍得。而且，这片土地本应用于征转后的回迁房安置。

　　只是撞在枪口上？

　　在现行的中国土地管理模式之下，相关法律法规并不少见，但为何土地违法依然居高不下，且地方政府往往成为违法的主体？

　　对于万科香河项目涉及的违规征地问题，不少业内人士认为仅仅是“撞在枪口上了”，然而，这并不是经由媒体曝光并得到处罚的第一例违规征地现象。

　　对于三线或者更小的城市而言，房地产开发是一个提升城市面貌、拉动经济增长的重要途径，而且大型房地产开发企业在这方面会更有优势，所以一些地方政府会开出各种优惠政策，主动引进外来大型房企。

　　4月18日，国土资源部公示了5起公开通报的国土资源领域违法违规案件，其中影响最大的也是一家大型房企碧桂园。

　　2007年6月至2008年7月，安徽省和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩，违规收储国有农用地1239.9亩，用于建设如山湖城项目。2007年6月和2009年8月，和县政府将其中的3034.89亩集体土地(耕地1248.09亩)分两期违规出让给安徽和县碧桂园房地产开发有限公司和安徽和县碧桂园凤凰酒店有限公司。截至2010年8月，实际用地1660.95亩(耕地1020亩)。其中，凤凰酒店(含体育馆)占地200亩，建筑面积9.47万平方米；房地产项目占地1460.95亩，建筑面积75.47万平方米。另外，和县政府还违法占用1008.07亩土地违规建设高尔夫球场，违法占用109.1亩土地建设如山湖城项目区道路。和县碧桂园房地产开发有限公司未取得《建筑施工许可证》，即施工建设部分建筑，形成了违法建设事实。

　　这一事件的最终处理方案是碧桂园停工并处以100万元罚款，这场违规批、占土地案还在安徽和县引发了一场不小的官场问责，包括和县3名前任、现任县委书记在内的11名官员受罚，引起广泛关注。

　　新华社文章进一步披露了和县案中的细节，例如碧桂园拿地数千亩，却只向和县政府支付每平方米73元的费用。

　　此外，媒体曝光的云南宜良县“租用千亩农用地建造人工湖”事件也备受关注。该事件的项目全称为“南盘江宜良城区段水环境治理人工湿地项目”，项目采取租地方式，租用当地农户600户1000余亩土地。部分群众则认为，该项目以改善环境之名，低价强租村民承包地，日后便于房地产开发，是典型的“以租代征”。

　　云南省国土资源厅已责成昆明市国土资源局展开实地调查。

　　细看开发商与地方政府合作的惯用手段包括：以开发征地的名义要求农民交出土地、以土地平整的名义进行商业开发、边开工边取得各种证件。

　　这一做法看似简单，却屡禁不止。2010年，中国发现违法用地案件5.3万件，涉及土地面积41.8万亩，其中立案查处违法用地案件2.8万件。

　　屡禁不止的违法用地

　　引进房企进行商业开发并不违法，但为何一些地方政府土地违规问题会层出不穷？

　　根据我国现行法律法规，商品房只能建设在国有建设用地上，在集体用地上建设商品房对外出售被称为“小产权房”，属于中央政府禁止之列。

　　换言之，地方政府如果想将集体用地变成国有建设用地，需要经过农用地转用审批环节，且要本区域有相应的农地转用指标，两个条件都满足的情况下方属不违法。

　　杨重光认为，地方政府之所以不采用正规途径，而是采取“以租代征”等违规办法来卖地，主要原因可能在于手头没有农地转用指标，或者需要“出卖”的土地是耕地甚至基本农田，而这种情况下，县级政府往往无权审批。

　　所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

　　“(正因为上级政府可能不批准)所以地方政府经常采取扩大城市规划、增加用地指标、‘以租代征’等多种手段违规用地。”杨重光认为，地方政府违法用地这已是一个老问题了。

　　当前中央政府的楼市调控力度不断加大，房地产开发企业转战中小城市正在成为大势所趋。土地价格较低是中小城市吸引大型房企的一大优势，而土地出让环节是否透明、用地管理是否规范则是其一大隐忧。

　　经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩对本报记者表示，房地产开发企业进入三线或者更小的城市，或许会有很大的利润，但土地违规潜在的风险也需要防范。

　　对于香河土地违法案件，刘倩认为，从目前外界披露的信息来看，还难以判断其中的具体责任是在哪一方。但如果相关房地产开发企业是通过公开的土地招拍挂环节获得的国有建设用地，然后再进行房地产开发，那么企业看起来就没有什么违法违规的行为，地方政府的责任可能会大一些。