张晓玲

　　受中国房地产热影响，香港的房产价格创下历史新高，成为全世界房价最高的城市之一。近日，香港浅水湾赫兰道11号的一幢豪宅以6.6亿港元(约合5.5亿人民币)的价格售出。

　　80后少妇3.4亿在香港购买豪宅，只是内地客抢购香港豪宅的缩影。年初至今，香港楼市在内地限购、通胀等因素助推下，吸引大批内地资金，价格逐步上涨，目前香港楼市均价已远超1997年高位，这也引发了香港本地对于楼市泡沫的担忧。

　　大多数香港本地地产从业者认为，本轮楼市行情及价格、市场环境与1997年很不相同，买家很多为一次性付款，目前香港私宅空置率约为5%，属合理水平。

　　但从民间的反应来看，有机构及学者认为，港府有必要进一步采取措施控制楼市升温，并增加供应来稳定预期。

　　特色豪宅受内地客追捧

　　5月初，“香港九龙最贵住宅九龙站凯旋门顶层名花有主，来自惠州的80后少妇黎嘉敏以3.45亿港元买下”的消息，将内地客抢购香港豪宅这一事件推向了高潮。

　　按照香港中原地产研究的分类，总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。香港中原地产市场部数据显示，2007年上半年，内地买家在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，此时中小户型的购买比例为4.3%；但2010年下半年，内地买家在香港购买豪宅的比例变成28.8%。其中，一手豪宅达到35.5%。

　　2011年，内地楼市调控政策趋紧，限购令范围扩大到全国数十个城市，而同时，一季度及4月CPI高企，通胀预期强烈，市场中游走大批资金。当这些资金在内地楼市无法进行购买和投资行为后，很多人便将目光投向了香港。

　　内地充裕的购买力，令很多原本不善内地行销的本港地产商转而发掘内地市场。据本报记者不完全统计，前四个月，便有新鸿基地产、嘉里建设、信和置业、新世界地产等香港地产商，来深圳、上海、北京等地推广旗下物业。

　　5月14-15日，记者在香港信和置业旗下楼盘帝峰·皇殿及御龙山了解到，这两个楼盘分别只剩下约20个特色单位，也就是俗称的千尺豪宅，单价约为15万至35万港币/平方米，每套售价在1000多万-上亿港币之间。

　　“年初我们希望今年内地买家能达到30%，现在已经实现了。”据信和置业营业部总经理田兆源透露，帝峰·皇殿30%的买家来自温州、北京、上海、深圳、内蒙等地，多数为一次性付款，其中一位客户是在珠三角做生意的，一共买了7套。

　　信和旗下另外一个位于沙田的项目御龙山，仅剩10余套特色单位，包括复式天际泳池大宅及天际花园大宅，最大户型达到390平方米，单套估值上亿。

　　信和置业田兆源介绍，内地买家青睐特色单位，即大户型，或带泳池、花园或者露台的单位，社区的会所、景观对他们也很重要；此外，吸引内地客的是香港的低利率环境，目前香港房贷利率不到2%，远低于内地的房贷利率。一般而言，内地客在香港能拿到5成贷款。

　　香港楼价升温之忧

　　楼价高企，而香港地价也创新高。

　　5月12日，香港地政总署举行2011年度第二次卖地，连环推出三幅分别位于港岛东半山、九龙又一村及新界港元朗的低密度地块，由于项目均具豪宅概念，涉及资金规模不大，吸引了包括长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界以及央企巨头中国海外参与竞投，长江实业副主席李泽钜也亲自出席。其中新鸿基地产以44.9亿港元拿下司徒拔道地块，每英尺楼面地价高达24829港元，即约25万港元/平方米，成为港岛第三幅地王。

　　新地王是否会助推楼价继续升温？港人的担忧更甚。“现在连元朗那么偏远的地方都卖到七八万/平方米了，两年前，红磡的楼价也不过在5万/平方米左右，”香港本地居民Ben说，香港人现在对楼价怨气很大。

　　香港民建联近日发布的调查报告显示，大部分港人均认为现时租金及楼价均超越负担能力，88.4%受访者赞成港府复建居屋；超过9成则赞成增建公屋。

　　4月底，IMF亚洲及太平洋部主任阿诺星(Anoop Singh)表示，香港楼价持续上升，正在酝酿楼市泡沫风险，但特区政府已收紧物业按揭(抵押)成数，相信当局仍会再推出措施，直至香港的楼市风险下降。

　　香港金管局总裁陈德霖则强调，香港的存贷比率已由去年的71%，上升至现在的81%，近期已有银行调高了楼宇按揭息率。陈德霖又警告，由于套利活动影响，美国一旦加息，预期于2008至2009年间流入香港的6400亿港元(约1011亿新元)资金，将有机会流出，令利率走势及资金流向改变，楼市贷款买家将面临利率风险。