马可佳

　　受到房地产调控新政策影响，以及房地产二三级市场的持续降温，北京土地市场供应陷入低价“胶着”状态。北京市土地整理储备中心统计显示，2011年一季度，北京市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价，均大幅下降。

　　“1~4月是土地市场传统的淡季。一方面，土地供应中热点的地块不多；另一方面，保障性住房的增加让开发商拿地热情不高，最近几个地块都是底价成交。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》。

　　北京土地市场进入5月以来，连续4幅地块均以接近底价的价格成交。

　　5月4日，京城土地市场两宗地块挂牌成交。一宗是大兴区孙村组团四期A-24地块居住用地项目。该地块挂牌出让起始价为人民币4.71亿元。该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建公共租赁房面积的方式确定竞得人。

　　但在出让阶段该地块的最高报价未达到合理土地上限价格，由网上最高报价竞买单位北京新唐兴业地产有限公司以4.76亿竞得，溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米。

　　另一宗是顺义区空港物流基地星光国际城其他类多功能用地项目，挂牌出让起始价为人民币1.77亿元，现场只有两家竞买人。北京佰鸣博泰投资有限公司最终以2.5亿夺顺义多功能地块，溢价率为41%，成交楼面价2697元/平方米。

　　5月5日，北京土地整理储备中心网站发布公告称，北京龙熙丽景房地产开发有限公司在当天的拍卖中，以3.05亿元竞得北京市大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块。该地块位于大兴区庞各庄镇，建设用地面积144364平方米，为商业金融用地，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即成交。

　　5月9日，此前流拍的北京市顺义区仁和镇梅沟营村（南侧）地块（配建建筑面积125000平方米限价商品住房）被北京慧眼置业有限公司以10亿元获得，成交楼面价为4691元/平方米。在前番遭遇流标后，梅沟营南侧地块当日竞价现场并不热闹，仅3家企业参与竞价，最终成交只经过18轮报价，且报价也未达到预先设置的合理地价上限。相对于8.9亿元的起始价，成交溢价率约12%。

　　据中原地产分析师介绍，仁和镇位于北京市东北部30公里处，是顺义区委区政府所在地，其中梅沟营村位于东六环外，周围目前二手房市场的平均价格在1.2万~1.4万元/平方米之间。因此，这一楼面地价并不算高。

　　“最近有一个趋势，北京市场大房地产企业的成交明显减少，大部分品牌开发商都直奔二三四线城市拿地。而中小开发商和外地开发商反而增加了在北京等一线城市的拿地。从政府角度有条件的招标（定向）增多，大家都比较谨慎，不想在这样一个敏感时期成为第一个抬高地价的人。”一位北京业内人士表示。

　　“从北京市几宗已出让地块的价格可以看出，目前土地市场比较平稳，受到楼市调控及信贷供应收紧的影响，大部分开发商拿地相比调控前更加谨慎。”张大伟认为，连续几个地块都是以接近底价成交，主要因为这些地块都是非热点地块，均在南五六环周围，关注的热度不高。“其次是国土局已经公布了今年将加大供应的指标，预计土地市场将明显开闸。大部分企业将更关注即将出让的部分热点地块。第三是大部分房企现在的确出现了一定的资金压力。”

　　“从最近的供地可以看出保障性住房占了很大比例，这也是导致开发商热情减退的主要原因之一。”上述业内人士如此表示。

　　5月初，北京市首次尝试公布了今年绝大部分住宅、商服、工业供地计划的具体地块，总计395宗，土地面积约3800公顷，其中保障性住房供地高达1600公顷。今年第一批供应的住宅、商服、工业用地约占今年计划供应量的90%以上，并且全部落实到了具体地块。其中，商品住宅用地约880公顷、商服用地约340公顷，分别占计划供应量的72%和62%。

　　特别是为确保全年保障性住房用地供应目标的实现，保障性住房用地按照1：1．3的比例落实地块，公布供应的保障性住房地块供应量达到1600公顷，如在本次公布的北京市朝阳区30宗住宅供地计划中，保障房项目高达22宗，其中有西大望路公租房、常营公租房等。

　　“保障房用地占住宅用地的比重超过了五成，超过1330公顷，比去年增长5倍。北京房价稳中有降的目标在年内实现的可能性非常大。”张大伟表示，保障房的供应将极大缓解刚性需求，拉低整体均价，仅一季度北京新开工的面积就达到了143万平方米，超过1.5万套住宅。