郑智

　　尽管银监会尚未针对房地产信托业务出台新的监管政策，但近日下发了《房地产信托业务风险监测表》（下称《监测表》），要求信托公司从本月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。

　　对于三个月内将到期兑付的项目，要求信托公司按5级分类评判风险，负责监管的银监局也要逐一出具“兑付风险判断意见”。

　　“银监会要求掌握这么细的信息，还是第一次。”接近政策制定的人士表示，目前针对房地产信托业务，存在“须立即采取限制措施”和“无须出台新的监管政策”两种意见，折中的办法是先加强监测，如果确实增长过快，风险积聚，再采取监管措施。

　　此前，关于银监会将在“五一”假期前后叫停房地产信托业务的传言甚嚣尘上，银监会为此专门辟谣。但各家信托公司仍然加快了房地产信托业务的进度，“能早做就早做，能做多少算多少”成为信托公司的普遍心态。

　　防范兑付风险

　　信托公司须在《监测表》中填报每一个房地产信托产品的风险控制措施，详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目，《监测表》要求填列第一、第二及其他还款来源。

　　并且，信托公司要自己进行风险评级。根据还款资金情况分为1-5级，1级代表第一还款来源流动性充裕，无清算障碍，5级代表现有还款来源资金流动性不足，需要其他还款来源偿付（对于无第二还款来源的项目，若第一还款来源资金不足，即认定为5级风险）。

　　“房地产信托资金兑付，绝大多数最终依赖商品房销售，但目前商品房成交量已经下降，这使得银监会担心有项目无法按期兑付。”一家信托公司风控部门负责人表示，一旦市场上有项目无法如期兑付，对信托业的声誉打击很大，因而监管部门希望提早掌握情况，敦促信托公司启动相关预案。

　　除了信托公司自己的判断，《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具“对项目到期兑付风险的判断意见”。目前，全国60多家信托公司除少数由银监会直接监管，绝大多数由各地银监局实行属地监管。

　　“这显然是为了坐实各地银监局的监管责任，若银监局判断兑付无风险，最终却出现风险，将被严厉问责。”接近监管当局的人士说。

　　《监测表》的填报内容中还专门列有“资金来源有无银行理财资金（如有请填写金额）”一栏。业内人士称，信托公司目前自己发行集合产品募集资金能力有限，只有结合银行理财资金，如通过银行代销，才能迅速做大规模。

　　在二季度经济金融形势通报会上，监管当局高层就指出，对于存在违规行为和高风险经营的开发企业，银行在加强开发贷款风险监测和处置的同时，不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。

　　《监测表》还要求细分房地产项目类型，如非居住房产、别墅、住宅项目、经济适用房等政策性项目等。“这是为了掌握房地产信托内部结构，避免误伤保障房项目。”业内人士评论说，信托为保障房项目融资，目前虽没有特别的鼓励措施，但也不应成为被打击的对象。

　　银监会一直鼓励信托公司从事真正的“投资类”业务，限制“类贷款”的“融资类”业务。因而《监测表》要求填报房地产信托产品的资金运用方式是贷款、股权投资、股权投资附加回购，还是收（受）益权信托等。

　　监管政策工具箱

　　信托公司目前已是风声鹤唳，担心房地产信托业务随时可能被更严格地监管，甚至直接叫停。

　　4月开始，业界就盛传银监会将于“五一”假期前后叫停房地产信托，后银监会专门辟谣。但5月9日，银监会发布新闻稿披露刘明康(专栏)主席在银监会第22次委务扩大会上的讲话，其中提及：“在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。”

　　“加强房地产信托业务的监管”，这句话虽看似无新意，但立即让信托公司又担心起来。这种担心也不无道理，当前国家正在调控房地产，对银行开发贷限制较严，会避免“按下葫芦浮起瓢”的现象。

　　从数据上看，房地产信托项目今年增长较快，进入4月后尤其明显。

　　中国信托业协会发布的数据显示，今年一季度房地产信托项目新增710.98亿元，去年一季度这一数据为631.44亿元。用益信托统计称，今年1-4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。

郑智

　　但仍有部分监管人士认为，目前房地产信托的各项监管政策已经非常全面，房地产信托贷款（包括股权投资附加回购）的准入门槛已经和银行开发贷一致，因而没有必要出台新的监管政策。

　　业界预期，如果要出台新的监管政策，无非以下一种或几种工具的组合运用：一是提高风险资产计算系数，使得房地产信托占用较多的净资本，信托公司被迫放弃；二是目前普通商品房项目最低资本金比例为30%，可要求信托融资的项目，开发商自有资金比例提高，比如到50%；三是更严格地执行“实质重于形式的原则”，所有融资类的房地产信托项目，视同发放信托贷款，比照和银行开发贷一样的准入条件。

　　三个“工具”均可立竿见影，甚至不需要任何监管政策，一个电话即可叫停房地产信托业务。

　　“监管部门除非万不得已，不会这样。监管者仍然希望房地产信托控制在一定规模内，合理增长，既有利于信托公司，也有利于宏观调控。”前述接近政策制定的人士说。